Chiều 26-10, thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội (ĐBQH) đề nghị cần quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, đồng thời phải có quy định để quản lý chung cư mini, nhà ở riêng lẻ nhiều căn hộ.
Siết chặt quản lý chung cư mini
Thảo luận về loại hình nhà ở đang “nóng” trên thị trường hiện nay, ĐBQH Nguyễn Duy Thanh (Cà Mau) phân tích thực tế cho thấy loại hình chung cư mini rất phù hợp cho các hộ gia đình trẻ, sinh viên, người đi làm tại các TP lớn.
“Chung cư mini đã đáp ứng nhu cầu của hàng triệu người dân nhưng rủi ro rất lớn đối với người dân và xã hội” - ông Thanh nói. Ông dẫn chứng có những chung cư mini trong ngõ nhỏ, diện tích sàn lên tới hàng ngàn mét vuông, vi phạm về xây dựng, PCCC, gây áp lực lên hạ tầng… Ông Thanh đề nghị phải đưa ra các tiêu chuẩn kỹ thuật, điều kiện cụ thể, chặt chẽ hơn đối với loại hình này, kèm theo đó là tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm.
Bổ sung, ĐBQH Nguyễn Quốc Luận (Yên Bái) ủng hộ việc hoàn thiện các chính sách về chung cư mini để vừa giải quyết nhu cầu nhà ở vừa huy động được nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, quy định về nội dung này trong dự thảo luật “chưa đầy đủ và được quy định theo hướng phát triển nhà ở thương mại, trừ trường hợp xây nhà dưới 20 căn hộ chỉ để cho thuê…”.
“Quy định như vậy chưa phù hợp, khó khả thi. Đã là cá nhân thì khó đáp ứng các điều kiện như chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như là phải có tư cách pháp nhân, năng lực, kinh nghiệm trong triển khai, quản lý dự án…” - ông Luận phân tích.
Do đó, ông Luận đề nghị sửa đổi quy định này theo hướng Nhà nước tập trung quản lý chung cư mini bằng quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, PCCC… Đồng thời, đơn giản hóa điều kiện, thủ tục hành chính để cá nhân có quyền sử dụng đất, có tiềm lực tài chính có thể tham gia phát triển loại nhà ở này.
Quy định ngay thời hạn sở hữu chung cư
Một nội dung khác đáng quan tâm là nhiều ĐBQH đề nghị giải quyết dứt điểm vấn đề thời hạn sở hữu căn hộ chung cư bằng cách quy định về quyền sử dụng đất có thời hạn đối với các dự án chung cư.
Giải trình, tiếp thu về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) trước QH, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo luật phân biệt rất rõ thời hạn sử dụng chung cư với việc có quy định hay không thời hạn sở hữu chung cư. Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Dự thảo luật quy định thời hạn sử dụng chung cư phải được xác định khi lập đồ án thiết kế chung cư. Đồng thời cũng quy định về kiểm định chất lượng để trên cơ sở kết luận kiểm định sẽ có đánh giá cho ở hay cần phải phá dỡ để xây dựng lại. Theo ông Tùng, không nên gắn thời hạn sở hữu chung cư với thời hạn sử dụng đất.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cũng nhấn mạnh sẽ tổng hợp để nghiên cứu, tiếp thu, có giải trình một cách đầy đủ và hoàn thiện dự thảo luật để trình QH thông qua tại kỳ họp này.
Cho ý kiến vào dự luật, ĐBQH Tạ Văn Hạ (Quảng Nam) cho rằng quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư mới xác định thời hạn sử dụng chung cư theo hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế, chưa đề cập đến thời hạn sở hữu là có thiếu sót. Nếu tiếp tục như vậy sẽ không giải quyết được câu chuyện “hết thời hạn sử dụng nhà nhưng vẫn còn thời hạn sử dụng đất” diễn ra lâu nay. Chính điều này khiến nhiều khu chung cư cũ xuống cấp trầm trọng, rất khó khăn để cải tạo, xây mới vì không thỏa thuận được với người dân.
“Các công trình với hàng trăm, hàng ngàn căn hộ hiện nay hết tuổi thọ sẽ giải quyết thế nào? Bảo dân góp tiền sửa là rất khó” - ông Hạ nói và đề nghị cần quy định rõ về thời hạn sở hữu chung cư.
Đồng tình, ĐB Hoàng Văn Cường (Hà Nội) nhấn mạnh không quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà vì giá nhà có thời hạn và không thời hạn chênh lệch nhau, phần này người mua không được hưởng mà chủ đầu tư hưởng. Trong khi đó, theo quy định như dự thảo luật, sau này phá dỡ thì kể cả trường hợp sở hữu nhà có thời hạn hay không đều phải đóng tiền để cải tạo, xây mới.
Ông Cường cho rằng thời hạn sở hữu chung cư chỉ có thể giải quyết khi quy định quyền sử dụng đất có thời hạn đối với dự án chung cư trong Luật Đất đai đang được QH xem xét, sửa đổi. Theo đó, dự án chung cư được thuê đất trả tiền một lần theo thời hạn là tuổi thọ công trình. Điều này sẽ giúp chi phí đầu tư phát triển chung cư giảm. Hết thời hạn này sẽ tái cho thuê. Nếu chung cư có thể tồn tại dài hơn tuổi thọ thiết kế thì cho kéo dài thời hạn thuê.
“Như vậy, quyền lợi giữa các bên được đảm bảo, không xảy ra tình trạng quyền sử dụng nhà không còn nhưng quyền sử dụng đất thì còn và không có cách nào xử lý” - ĐB Cường đề nghị.
Về nội dung này, ĐB Đồng Ngọc Ba (Bình Định) dẫn Điều 214 BLDS có quy định riêng về xử lý đối với sở hữu căn hộ chung cư khi chung cư bị tiêu hủy và cho rằng “đây là cơ sở pháp lý đã rất rõ về vấn đề sở hữu”.
Nội dung này cũng liên quan tới việc Luật Đất đai có quy định loại đất xây dựng chung cư có thời hạn hay không. Theo ĐB Ba, cơ sở chính trị và cơ sở thực tiễn về vấn đề này chưa đủ độ chín. Mặt khác, trong bối cảnh hiện nay vẫn chưa đặt ra vấn đề quy định đất ở nói chung, đất xây dựng chung cư nói riêng có thời hạn.
