Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) cho biết khoảng 10 năm trở lại đây, tình trạng xây dựng chung cư mini, chung cư hộp diêm nở rộ tại các đô thị.
Đáng nói, trong đó có nhiều công trình xây dựng sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, không đảm bảo an toàn PCCC và người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA):
Xây dựng chung cư mini phải lập dự án
Vụ cháy đặc biệt nghiêm trọng gần đây tại Hà Nội và một số vụ cháy đã xảy ra trước đây tại chung cư hoặc nhà phố dạng nhà ống không đảm bảo tiêu chuẩn PCCC, hoặc chỉ có một lối thoát hiểm duy nhất đã gióng lên hồi chuông báo động. Điều này đặt ra yêu cầu cấp bách là phải xây dựng hoàn thiện thể chế pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, PCCC…
Đây là thời điểm thuận lợi để xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý loại hình chung cư mini. Bởi lẽ Quốc hội khóa XV tại kỳ họp thứ sáu vào tháng 10 và 11 tới dự kiến sẽ xem xét, thông qua nhiều luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS...
HoREA đề nghị bổ sung quy định thật chặt chẽ đối với loại hình nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành chung cư mini. Đồng thời sửa đổi một số quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật PCCC với nhận thức là phải luật hóa loại hình nhà ở riêng lẻ xây dựng thành chung cư mini.
Trong đó, cần bổ sung quy định về đầu tư xây dựng chung cư mini phải lập dự án; chấp hành và tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình chung cư mini. Cụ thể, quy định bao gồm PCCC; bổ sung quy định về kinh doanh cho thuê hoặc bán căn hộ chung cư mini thì phải đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định; bổ sung quy định về quản lý vận hành chung cư mini tương tự quản lý vận hành chung cư.
Bộ Xây dựng cần bổ sung quy chuẩn kỹ thuật về chung cư mini vào quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư thì sẽ quản lý chặt chẽ và phát triển loại hình này an toàn, lành mạnh.
Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam:
Loại hình nhiều rủi ro nhưng vẫn được ưa chuộng
Chung cư mini hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư. Do đó, nó tồn tại những bất cập như gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng, chống cháy nổ...
Để tăng lợi nhuận, hầu hết chủ chung cư đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng không được bảo trì, sửa chữa, gây mất an toàn. Riêng vấn đề an toàn PCCC, những năm 2007-2010 gần như không được quan tâm đến. Sau này, chính sách sáng tỏ hơn, nhận thức tốt hơn nhưng tình trạng này chưa được cải thiện nhiều.
Hệ lụy khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà này thường rất nghiêm trọng. Đơn cử như vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội vừa qua có số người thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua với 56 người tử vong và 37 người bị thương, chỉ sau vụ cháy Trung tâm thương mại quốc tế ITC ở TP.HCM năm 2002 khiến 60 người tử vong, 70 người bị thương. Chung cư trên đã xây vượt tầng, địa phương cũng đã phát hiện và có văn bản yêu cầu cưỡng chế nhưng công trình vẫn… y nguyên.
Trong khi đó, Nghị định 139 quy định từ ngày 1-1-2018 không cho phép phạt cho tồn tại. Nếu sai phép, không đúng phép phải khôi phục công trình theo đúng quyết định. Tất cả công trình xây dựng sai phạm như xây lố tầng, xây không phép, sai thiết kế kỹ thuật... đều phải xử lý theo đúng quy định.
Thị trường ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với túi tiền của phần đông người dân. Chưa kể đến nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai không những giá cao mà pháp lý cũng có nhiều sai phạm. Bất đắc dĩ, nhiều người không thể mua được chung cư bình thường phải chấp nhận chọn chung cư mini vì những cái lợi như vị trí phù hợp, có chỗ ở ổn định, giá rẻ.
Từ đầu năm 2017 đến nay, thiết kế căn hộ mini cho thuê giá rẻ cũng đang trở thành hình thức đầu tư sinh lời và bùng nổ mạnh mẽ ở các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM.
Kiến trúc sư - TS khoa học NGÔ VIẾT NAM SƠN:
Chung cư mini không thể thiết kế như nhà ở bình thường
Có thể thấy đa số chung cư mini được thiết kế như nhà ở thông thường, nghĩa là cầu thang được thiết kế không đảm bảo tiêu chuẩn nghiêm ngặt như công trình chung cư.
Ở chung cư, cầu thang bộ phải là không gian khép kín. Khi có cháy, cư dân chạy vào cầu thang bộ đúng thiết kế tiêu chuẩn thì sẽ an toàn vì có tường chống cháy, cửa chống cháy, đảm bảo khói không vào được… Cầu thang bộ, thang thoát hiểm chung cư phải được thiết kế đảm bảo an toàn, trong thang bộ có quạt hút gió, dùng nguồn điện dự phòng để đảm bảo an toàn, chống khói trong cháy nổ…
Chung cư gắn với chữ mini thì cũng phải là chung cư, cần đáp ứng các tiêu chuẩn về chung cư, nếu không thì sẽ là lỗi ở khâu cấp phép như chúng ta thường thấy.
Quy phạm pháp luật đã quy định rõ như vậy, có thể do người quản lý hiểu chưa chính xác. Ví dụ, không có quy phạm riêng cho khách sạn mini, đã là khách sạn thì phải làm đúng quy phạm pháp luật cho khách sạn nói chung.
Mặt khác, những công trình tập trung đông người như chung cư, các nơi kinh doanh karaoke… thì phải đảm bảo tiêu chuẩn PCCC. Kinh nghiệm từ nhiều năm qua trên thực tế, PCCC là vấn đề về khoa học và các tiêu chuẩn đáp ứng nó đều được công khai, người sử dụng chỉ cần làm đúng như vậy, cơ quan cấp phép căn cứ vào đó là cấp phép. Trong khi đó, chúng ta lại có những công trình chưa đảm bảo PCCC mà vẫn được cấp phép thì cần phải xem lại.
Cần sửa luật, chung cư mini chỉ được cho thuê
Hiệp hội BĐS TP.HCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội sửa đổi khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 để ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng chung cư mini biến tướng để bán, chuyển nhượng các phòng ở mini tại các đô thị.
Cụ thể, với trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín theo quy chuẩn kỹ thuật xây dựng quốc gia về chung cư và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Với trường hợp chung cư mà tất cả căn hộ có diện tích sử dụng tối thiểu và phòng ở theo quy định của Bộ Xây dựng thì chỉ được cho thuê, không được bán, chuyển nhượng từng căn hộ hoặc từng phòng ở.
