Mới đây, Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Phong đã chủ trì buổi đối thoại để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS). Tại cuộc gặp, các DN lớn, nhỏ đều cho biết đang gặp nhiều khó khăn, không chỉ những vướng mắc trong chính sách mà cả trong sự phối hợp giữa các sở, ngành TP trong quá trình giải quyết các thủ tục liên quan.
Trò chuyện với Pháp Luật TP.HCM, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành, hy vọng sau đây TP và các sở, ngành sẽ cùng tìm cách để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho DN.
Miễn tiền sử dụng đất: Tưởng không khó mà khó không tưởng
. Phóng viên: Trong các khâu thực hiện đầu tư xây dựng một dự án, theo ông khâu nào khó và mất nhiều thời gian nhất?
+ Ông Lê Hữu Nghĩa: Khâu thủ tục pháp lý để được đầu tư dự án. Một dự án để được khởi công nếu thuận lợi nhất cũng phải mất ít nhất hai năm để làm thủ tục pháp lý. Còn đa số khâu này mất 2-5 năm, tùy dự án.
. Ông có thể nêu một điển hình cho những khó khăn mà ông gặp phải trong quá trình thực hiện dự án?
+ Ví dụ ngay tại dự án xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) phường An Lạc, quận Bình Tân. Theo quy định của Luật Nhà ở, dự án NƠXH sẽ được miễn tiền sử dụng đất. Lẽ ra cơ quan chức năng nên ghi thẳng nội dung này vào quyết định giao đất và phê duyệt dự án, thế nhưng họ chỉ ghi: Tiền sử dụng đất tính theo quy định (nếu có). Vì câu này mà chúng tôi chạy lòng vòng ba năm nay.
Khi hồ sơ công ty gửi lên Sở TN&MT, sở này gửi qua lấy ý kiến của Cục Thuế. Cơ quan này xác nhận, dự án được miễn 100% tiền sử dụng đất và đề nghị sở trình UBND TP.
Tuy nhiên, khi trình lên TP, Sở TN&MT không đưa 20% quỹ đất trong dự án được làm nhà ở thương mại theo quy định vào diện được miễn tiền sử dụng đất. Vì 20% này mà sở trình TP đề nghị điều chỉnh mục đích sử dụng đất từ chỗ sử dụng lâu dài thành cho thuê đất trong thời hạn 50 năm. Lý do là xây nhà cho thuê nên thuộc đất sản xuất kinh doanh.
Sau đó, hồ sơ tiếp tục được chuyển về các sở Tư pháp, Xây dựng để lấy ý kiến. Các cơ quan đều thống nhất trường hợp dự án thuộc diện miễn tiền sử dụng đất 100% và là đất sở hữu lâu dài.
Hồ sơ chuyển lên chuyển xuống suốt ba năm mà TP vẫn chưa ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất. Không có quyết định ấy, chúng tôi không được vay ưu đãi ngân hàng (tới 85% với NƠXH), không thể đăng bộ...
Dự án nhà ở xã hội của Công ty Lê Thành tại quận Bình Tân (TP.HCM) ba năm vẫn chưa có quyết định miễn tiền sử dụng đất. Ảnh:VIỆT HOA
Nghịch lý trong chính các quy định
. Tại cuộc đối thoại, ông có nhắc đến vướng mắc tại một dự án khác…
+ Đó là dự án NƠXH tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh. Tại dự án này cũng có rất nhiều nghịch lý. Theo quy hoạch thì khu vực dự án thuộc chức năng xây dựng nhà cao tầng (15 tầng), mật độ xây dựng là 30%, hệ số sử dụng đất là 2.
Theo công thức tính hệ số sử dụng đất bằng tầng cao x mật độ, tương đương với 15 x 30% thì ra hệ số là 4,5. Do vậy, tôi đề xuất hệ số sử dụng đất là 4,5 nhưng không được chấp thuận, lý do là không phù hợp quy hoạch.
Theo tôi tìm hiểu thì các dự án sát bên thuộc quy hoạch thấp tầng (1-6 tầng), hệ số sử dụng đất lại được cho là 3. Tôi cho rằng như vậy là có sai sót trong quy hoạch và cần được điều chỉnh.
Tôi chuyển sang xin làm nhà năm tầng với hệ số sử dụng đất bằng 3 thì cũng không được chấp thuận vì khu đất của tôi thuộc quy hoạch nhà cao tầng. Hồ sơ nộp một năm nay nhưng vẫn đang phải chờ.
. Vì sao trong khi nhiều DN chọn cách im lặng thì ông lại phản ánh các vấn đề khá thẳng thắn như vậy?
+ Tôi là người trẻ, hiện là phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nhân trẻ đồng thời là một DN, tôi nghĩ mình cần mạnh dạn lên tiếng. Việc nói lên khó khăn không phải vì muốn nhắm vào bất cứ một cơ quan, ban, ngành hay cá nhân nào mà để góp phần tháo gỡ cho DN mà thôi.
Thị trường sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung
. Nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS năm 2020 sẽ gặp nhiều khó khăn, quan điểm của ông như thế nào?
+ Tôi cho rằng thị trường năm nay sẽ có nhiều rủi ro. Thứ nhất là từ năm 2019 đến nay thị trường khan hiếm nguồn cung, dẫn đến giá sản phẩm rất cao, đặc biệt là căn hộ. Giá cao thì nhà đầu tư và giới đầu cơ không mua, người có nhu cầu ở thực sự càng không thể mua nổi. Do vậy, thị trường năm 2020 sẽ đóng băng trong tình trạng giá cao chứ không phải là hiện tượng bong bóng.
Bên cạnh đó, những vướng mắc chung trong chính sách khiến cho một năm qua TP.HCM chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Vướng mắc này hiện vẫn không nằm trong thẩm quyền giải quyết của TP. Do đó, tới đây tình trạng khan hiếm sản phẩm vẫn xảy ra và giá tiếp tục tăng cao.
Thứ hai, tình hình dịch bệnh cũng là một nguyên nhân ảnh hưởng đến thị trường, cụ thể là các sản phẩm BĐS du lịch, trung tâm thương mại, siêu thị… Vì không có người nên sẽ có tình trạng trả lại mặt bằng, giá thuê sẽ giảm.
Theo tôi, tình hình này sẽ còn kéo dài ít nhất đến hết năm nay, qua năm 2021 mới có thể khôi phục trở lại.
. Xin cám ơn ông.
