Ngày 27-6, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản kiến nghị Chủ tịch UBND TP.HCM xem xét và đánh giá lại giá ấn định đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp giá ấn định quá thấp?

Văn bản của viện nêu giá ấn định đất nông nghiệp quá thấp, thiếu tính khoa học, không đảm bảo nguyên tắc thị trường theo Nghị định 71/2024/NQ-CP. Do vậy cần được điều chỉnh áp dụng trong sáu tháng cuối năm 2025 nhằm giải quyết các khó khăn của người dân và tăng thu ngân sách trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 1-1-2026 cho toàn TP mới sau sáp nhập.

"Việc điều chỉnh cục bộ giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 của UBND TP thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND TP, không sai luật đất đai và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan.

Viện kinh tế Tài nguyên và Môi trường đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong quyết định 79 bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất ở. Phạm vi điều chỉnh là thửa đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch khu dân cư có nhu cầu chuyển đổi sang đất ở.

Như vậy khi nộp thuế chuyển mục đích sang đất ở người dân phải nộp tăng từ 250 đến 300% so với trước khi bảng giá đất có hiệu lực"- văn bản của viện nêu.

Cũng theo viện này, Quyết định 79 về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP đã giúp sở, ngành giải quyết rất nhiều công việc, trong đó công tác bồi thường, tái định cư, tính tiền thuê các loại đất, tiền thuế. Tuy nhiên, trong bảng giá đất ban hành có phần đất nông nghiệp giá ấn định quá thấp, dẫn đến nguồn thu ngân sách khó khăn do người dân rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian qua.

Báo cáo đánh giá khoa học về tác động thị trường khi áp dụng bảng giá theo Quyết định 79 cũng cho thấy đều ảnh hưởng không tốt đến thị trường chung trên địa bàn TP. Trong đó có giảm nguồn thu ngân sách từ chuyển mục đích sử dụng đất, hạn chế phát triển thị trường bất động sản, giảm sâu thị trường vật liệu xây dựng do hạn chế xây dựng mới từ người dân và tác động hệ lụy chung đến đời sống người dân rất rõ rệt trong việc trả mặt bằng kinh doanh, ít mua sắm và tiêu dùng. Đặc biệt sẽ ảnh hưởng đến kết quả tăng trưởng của TP trong năm 2025.

Đề xuất liệu có phù hợp?

Trước đề xuất trên của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM đánh giá viện đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất là một sự nhầm lẫn giữa giá trị sử dụng thực tại của đất nông nghiệp và giá trị tiềm năng trong tương lai của đất ở.

Về nguyên tắc, giá đất nông nghiệp phải được xác định dựa trên khả năng sinh lợi từ hoạt động sản xuất nông nghiệp. Việc áp đặt một tỉ lệ phần trăm so với giá đất ở không phản ánh đúng “nguyên tắc thị trường”.

Pháp luật hiện hành đã có cơ chế xử lý phần giá trị tăng thêm này một cách hợp lý: Khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất, họ phải nộp tiền sử dụng đất, chính là khoản chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Cơ chế này vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa công nhận quyền lợi của người dân có đất.

Đề xuất nêu trên thực chất là muốn “đánh thuế hai lần” lên người dân, một lần qua việc nâng giá đất nông nghiệp một cách phi lý và một lần nữa khi thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong khi đó, ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM cho rằng: Thực tế hiện nay giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất là khá thấp. Điều này dẫn đến thực trạng người nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp nhận được khoản tiền bồi thường khá ít.

Ngoài ra, theo quy định, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất - tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có). Nên số tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ rất cao.

"Tôi cho rằng việc tăng giá đất trong bảng giá đất là cần thiết, điều này sẽ giúp người nông dân được bồi thường với giá cao hơn khi bị nhà nước thu hồi đất; giảm gánh nặng tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất; không tạo gánh nặng thuế cho nông dân.

Tuy nhiên, con số tăng giá đất nông nghiệp bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất mà Viện kinh tế Tài nguyên và Môi trường đề xuất là chưa có cơ sở pháp lý hoặc khoa học rõ ràng.

Luật Đất đai 2024 đã có quy định về nguyên tắc, phương pháp, căn cứ định giá đất, cũng như trình tự, thủ tục định giá đất. Việc xác định giá đất phải dựa vào thu thập thông tin từ thị trường chuyển nhượng, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, giá đất lân cận… không thể lấy một tỉ lệ cố định từ giá đất ở.

Do đó, nên điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp nhưng phải tuân thủ đúng quy trình định giá đất theo Luật Đất đai 2024, có tham vấn các sở, ngành chuyên môn và tổ chức tư vấn định giá độc lập.

Trong đó cần quán triệt nguyên tắc phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường mà Luật Đất đai đã quy định"- ThS Ngô Gia Hoàng nhấn mạnh.