Bất động sản (BĐS) cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn nhưng hiện tại thị trường lại phụ thuộc vào hai dòng vốn chính là tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ nguời mua. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp và ngân hàng. Cần phải có nhiều quỹ đầu tư BĐS hơn để giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.
Tám năm chỉ có một quỹ đầu tư ra đời
Câu chuyện quỹ đầu tư BĐS manh nha từ năm 2012. Thế nhưng gần tám năm qua, kể từ khi có hành lang pháp lý chính thức, đến nay thị trường vẫn chỉ có một quỹ đầu tư BĐS duy nhất, quy mô 50 tỉ đồng được cấp phép thành lập. Thực tế theo khảo sát của Ủy ban Chứng khoán, hiện quỹ này vẫn chưa hoạt động.
Trước đó, trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường năm 2011-2020, để tạo hành lang pháp lý cho loại hình này, tháng 12-2012, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 228 hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ.
Mất đến năm năm, đến năm 2017 quỹ đầu tư BĐS đầu tiên tại Việt Nam là Techcom Vietnam (TCREIT) do Công ty TNHH Quản lý quỹ kỹ thương quản lý mới chính thức niêm yết chứng chỉ trên thị trường chứng khoán. Tổng số vốn huy động được là 50 tỉ đồng. Hiện quỹ này vẫn chưa hoạt động vì nguồn tiền khó, việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn.
Lý giải nguyên nhân các quỹ đầu tư không phát triển, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng thị trường BĐS đang có dấu hiệu giảm sút theo xu hướng của nền kinh tế.
Năm 2009-2010, thị trường sốt giá nhưng không có người mua nên đã xảy ra tình trạng khủng hoảng và đóng băng. Ở hiện tại, thị trường lại giảm sút vì nguồn cung khan hiếm dù sức mua vẫn còn đó. Những điểm siết trong quy định, thủ tục, cấp phép khiến thị trường càng vận động yếu đi.
Theo ông Nam, hiện tình trạng siết vốn tín dụng vào BĐS đã gây ảnh hưởng nhất định tới thị trường và nhiều doanh nghiệp. Tín dụng vào BĐS giảm mạnh. “Quỹ đầu tư BĐS là hướng cân bằng dòng vốn nói chung, trong đó có thị trường BĐS. Tuy nhiên, về khung pháp lý, các quy định chưa thúc đẩy hình thành và hoạt động quỹ. Trong khi đó, lý do người dân không đầu tư vào các quỹ là do gửi ngân hàng an toàn hơn. Trên thực tế nhiều quỹ có mức độ rủi ro khá cao” - ông Nam phân tích.
Quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác (REIT) được kỳ vọng tạo sức đẩy cho thị trường phát triển bền vững. Ảnh: Q.HUY
Quỹ rất cần có một bàn đạp
Đại diện VinaCapital cho rằng việc chuyển nhượng đang là rào cản khiến quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam rất khó phát triển. Cụ thể, quy định nhà đầu tư rót vốn 13%-30% vào quỹ sẽ mất sáu năm để chuyển nhượng lại. Thời gian được phép chuyển nhượng dài khiến họ không mặn mà tham gia.
Đại diện VinaCapital kiến nghị nên áp dụng thời gian hạn chế chuyển nhượng phù hợp hơn, chỉ khoảng một năm để kích thích nhà đầu tư. Ngoài ra, cần có chính sách nới rộng giới hạn vay lên 15% trên tổng giá trị tài sản ròng.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định việc thị trường phụ thuộc hai dòng vốn chính là tín dụng ngân hàng và huy động từ người mua tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.
Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào BĐS trong khi chưa có nguồn vốn khác thay thế. Chứng khoán chưa thực sự trở thành kênh dẫn vốn cho BĐS, các quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín thác chưa phát triển như kỳ vọng dẫn đến thị trường này chưa thật sự phát triển lành mạnh và bền vững.
Theo ông Châu, các quy định pháp lý về quỹ đầu tư BĐS vẫn chưa rạch ròi về loại hình. Cần có lộ trình hình thành nhiều quỹ đầu tư để tạo ra một trong những kênh cung cấp vốn ổn định cho thị trường.
Ông Châu phân tích, việc phát triển quỹ sẽ giúp mở rộng danh mục đầu tư, cung cấp công cụ cho nhà đầu tư nhỏ lẻ tiếp cận các dự án quy mô lớn, thu hút tối đa các nguồn tích lũy từ cộng đồng và định hướng được các khoản đầu tư vào những dự án BĐS, cơ sở hạ tầng nhiều hơn.
“Bên cạnh đó, cần hành lang pháp lý cũng như quy định cụ thể cho hoạt động của quỹ được minh bạch, tạo điều kiện phát triển thêm nhiều quỹ đầu tư BĐS trong tương lai” - ông Châu nói.
| Nên miễn thuế cho quỹ đầu tư bất động sản Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, kiến nghị Nhà nước nên miễn thuế cho quỹ này. Ngoài ra, Việt Nam có thể tham khảo thành lập ngân hàng tiết kiệm nhà ở theo mô hình của các nước như Đức, Czech, Slovakia, Hungari, Rumani... Ví dụ như khách hàng có thể thỏa thuận với ngân hàng về mức tiền tiết kiệm và thực hiện tiết kiệm hằng tháng với lãi suất cố định. Khi đã tiết kiệm được khoảng 50% giá trị nhà ở cần mua, khách sẽ vay 50% còn lại với lãi suất thấp, cố định đã thỏa thuận trước đó. Những dạng tổ chức này sẽ mang lại nhiều lợi ích cho người nghèo, người có thu nhập trung bình. |
