Năm 2024 đã đi vào lịch sử như một lời cảnh tỉnh khốc liệt với những kỷ lục khí hậu đáng báo động. Báo cáo Impacts 2025 của Savills chỉ ra, nhiệt độ trung bình toàn cầu lần đầu tiên vượt ngưỡng 1,5°C so với thời kỳ tiền công nghiệp, cùng hàng loạt thiên tai dữ dội từ cháy rừng ở Los Angeles đến lũ lụt tại Tây Ban Nha.

Trong bối cảnh đó, TP.HCM, một siêu đô thị ven biển đang phát triển nhanh chóng, không thể đứng ngoài vòng xoáy của những thách thức này. Các chuyên gia cảnh báo TP đang phải đối mặt trực diện với những tác động hữu hình của biến đổi khí hậu (BĐKH).

Biến đổi khí hậu khiến bất động sản nhà ở đáng lo nhất

Theo báo cáo của Savills, BĐKH không chỉ là mối đe dọa về môi trường mà còn là một rủi ro tài chính khổng lồ. Đối với TP.HCM, những nguy cơ này càng trở nên rõ nét. Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đánh giá trên bình diện toàn cầu, TP.HCM là một trong những đô thị chịu ảnh hưởng nặng nề từ BĐKH. Nơi đây là phần mở rộng của Đồng bằng sông Cửu Long, TP thường xuyên hứng chịu lũ lụt cực đoan cả từ thủy triều lẫn mưa gió mùa.

Thực trạng này dẫn đến một hệ quả tất yếu: Sự gia tăng chi phí và sự sụt giảm giá trị tài sản. Các trận ngập lụt không chỉ gây thiệt hại trực tiếp về vật chất, làm hư hỏng nhà cửa, mà còn kéo theo chi phí vận hành, sửa chữa tăng cao.

Nghiêm trọng hơn, nó đang tạo ra một khái niệm đáng lo ngại được gọi là “tài sản mắc kẹt”. Đây là những bất động sản nằm trong khu vực rủi ro cao, dần mất đi sức hấp dẫn để mua bán, đầu tư hoặc cho thuê.

Phản ứng của ngành bảo hiểm là một chỉ báo rõ nét. Dữ liệu từ hãng bảo hiểm Aon cho thấy tổng thiệt hại toàn cầu do thiên tai trong năm 2024 đã lên đến 368 tỉ USD. Xu hướng tăng phí bảo hiểm hoặc thậm chí từ chối bảo hiểm cho các tài sản bất động sản ở vùng rủi ro cao đang lan rộng toàn cầu và châu Á không phải ngoại lệ. Khi một ngôi nhà không thể được bảo hiểm, nó gần như mất đi giá trị đảm bảo và trở nên khó giao dịch.

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra, trong các phân khúc, bất động sản nhà ở chịu ảnh hưởng nặng nề hơn cả. Lý do là người dân thường cư trú lâu dài và việc di dời khi có thiên tai là vô cùng khó khăn. Do đó, các nhà đầu tư lớn, đặc biệt là các quỹ, hiện nay đều xem xét rủi ro khí hậu như một yếu tố không thể thiếu trong quá trình thẩm định, khiến những dự án không có giải pháp thích ứng rõ ràng dần bị loại khỏi danh mục đầu tư của họ.

Lời giải đồng bộ: Từ quy hoạch vĩ mô đến kinh tế tuần hoàn

Theo bà Marylis Ramos, Giám đốc bộ phận Savills Earth Advisory, một tòa nhà dù kiên cố đến đâu cũng sẽ bị cô lập nếu hạ tầng xung quanh tê liệt vì ngập nước. Bà cho rằng nỗ lực thích ứng khí hậu của một công trình đơn lẻ sẽ trở nên vô nghĩa nếu thiếu một chiến lược đồng bộ trên toàn đô thị. Điều này đặt vai trò kiến tạo và dẫn dắt của chính quyền vào vị trí then chốt.

Trước thách thức đó, TP.HCM đã ban hành "Kế hoạch hành động ứng phó với biến đổi khí hậu giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050", một chiến lược toàn diện nhằm xây dựng khả năng chống chịu cho thành phố.

Kế hoạch này triển khai đồng thời nhiều giải pháp. Về hạ tầng, TP tập trung vào các dự án công trình quy mô lớn như đê bao, kè ven sông, hồ điều tiết và nâng cấp mạng lưới thoát nước. Tuy nhiên, điểm đột phá nằm ở các giải pháp phi công trình, đặc biệt là việc bảo vệ và phục hồi các không gian trữ nước tự nhiên. Thay vì bê tông hóa, việc giữ lại các vùng đất ngập nước, kênh rạch được xem là cách tạo ra những “túi chứa nước” khổng lồ và cải tạo cảnh quan đô thị một cách bền vững.

Song song đó, chiến lược phát triển đô thị bền vững cũng được đẩy mạnh. Yếu tố BĐKH sẽ được tích hợp vào mọi quy hoạch, từ quy hoạch chung đến quy hoạch ngành. Các mô hình đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được khuyến khích để giảm phát thải, đồng thời TP sẽ có cơ chế ưu đãi cho các chủ đầu tư xây dựng công trình xanh.

Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng để chiến lược này thực sự đi vào cuộc sống, cần một sự thay đổi trong tư duy của thị trường, nhìn nhận bất động sản "xanh" là một khoản đầu tư sinh lời, thay vì một gánh nặng chi phí.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn còn e ngại các tiêu chí bền vững sẽ làm tăng giá thành, giảm sức cạnh tranh nhưng đây là một tư duy ngắn hạn. Việc phớt lờ các yếu tố bền vững không chỉ tạo ra rủi ro mất giá trị, khó thanh khoản cho tài sản, mà còn bào mòn lợi nhuận vì chi phí vận hành và bảo hiểm ngày càng cao.

Ngược lại, các công trình xanh không chỉ tiết kiệm chi phí, dễ tiếp cận nguồn vốn ưu đãi mà còn có giá trị gia tăng vượt trội, thu hút các nhà đầu tư và người mua có tầm nhìn.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, giải pháp gốc rễ nằm ở việc chuyển đổi sang mô hình kinh tế tuần hoàn. Thay vì chỉ xử lý hậu quả, kinh tế tuần hoàn tập trung vào việc tái sử dụng, tái chế, giảm thiểu chất thải ngay từ đầu, từ đó giảm áp lực lên môi trường và hạ tầng.

"Để hiện thực hóa điều này, vai trò kiến tạo của chính sách là tối quan trọng, cần các công cụ kinh tế như ưu đãi thuế, tăng hệ số sử dụng đất cho dự án bất động sản xanh để điều hướng thị trường"- TS Nghĩa góp ý.