Quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tạo ra sự tác động mạnh mẽ đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư đất nền.

Đất nền được quan tâm trở lại

Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong tháng 11 và đầu tháng 12-2024, thị trường đất nền phân lô tại TP.HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận mức độ quan tâm tăng cao. Nhiều dự án đất nền phân lô được chào bán với mức giá tốt, thu hút lượng lớn nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội. Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm đất nền trong thời gian này tăng 12% so với quý III trước đó trong khi lượng chào bán tăng 15%.

Đại diện DKRA cho biết lượng chào bán đất nền tại TP.HCM hiện nay chỉ chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung khu vực phía Nam, chủ yếu đến từ các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An. Giá đất nền tăng nhẹ từ 3-5% trong tháng 11 và đầu tháng 12 tùy khu vực do kỳ vọng từ phía người bán sau khi nguồn cung khan hiếm.

Anh Duy Minh, môi giới bất động sản tại khu vực TP Thủ Đức, TP.HCM chia sẻ: “Giá đất nền được chào bán cao hơn đợt giảm trước đó vài tháng. Lý do chính là TP.HCM cấm phân lô bán nền toàn thành phố, cộng thêm bảng giá đất mới có hiệu lực tăng cao, nếu người dân đang sử dụng đất nông nghiệp hoặc mua để chuyển đổi lên đất ở sẽ phải đóng một khoản phí rất lớn. Do đó, tâm lý chủ đất và các đơn vị kinh doanh bất động sản muốn chào bán giá cao.

Ông Đức Dũng, một nhà đầu tư bất động sản cũng cho biết đang chào bán lô đất nền thuộc dự án gần đường Đỗ Xuân Hợp, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, có sổ đỏ. Diện tích lô đất 180m² giá 51 triệu đồng/m², giá bán khoảng 9,2 tỉ đồng, có thương lượng.

“Giá bán lô đất có tăng chỉ khoảng 3% so với giá tôi rao bán đầu năm, khoản tăng giá đó cũng chỉ để chi cho môi giới làm giấy tờ. Hy vọng bán được chứ thị trường hiện nay đang ít người mua”- ông Dũng nói.

Ngoài ra, thị trường đang có sự gia tăng chào bán đất nền tại các tỉnh lân cận TP.HCM. Khu vực Long An và Đồng Nai dẫn đầu về lượng giao dịch, trong đó nhiều lô đất có sổ hồng và pháp lý rõ ràng được nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn. Các nhà đầu tư lớn bắt đầu tập trung vào những khu vực có hạ tầng tốt hoặc gần các khu công nghiệp đang phát triển.

Theo một khảo sát mới nhất của kênh thông tin Batdongsan.com.vn trong những tháng cuối năm 2024, dù lượng quan tâm khách hàng tăng tăng nhưng thị trường đất nền nhưng mặt bằng giá đất nền vẫn đang đi ngang.

Cơ hội thị trường đất nền vùng phụ cận

TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng thị trường đất nền tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đang ở giai đoạn khó khăn khi nguồn cung hạn chế nhưng giao dịch lại giảm. Dù lượng quan tâm tìm kiếm tăng, nhà đầu tư vẫn dè dặt vì tâm lý thận trọng trước tình hình kinh tế vẫn có những khó khăn nhất định. Tuy nhiên, phải nhìn nhận việc siết chặt phân lô bán nền, xây dựng trên đất nông nghiệp là hoàn toàn phù hợp với thực trạng phát triển của thị trường bất động sản hiện nay.

Theo TS Nghĩa, thị trường đất nền hạn chế được đầu cơ, thổi giá thì về lâu dài sẽ giúp ổn định mặt bằng giá bất động sản, người mua ở thực có cơ hội hơn. Đối với nhà đầu tư thì cần lưu ý mua những đất nền có pháp lý minh bạch và tiềm năng khai thác thực tế như đất gần khu công nghiệp hoặc các khu vực đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, sang đầu năm 2025 thì khả năng thanh khoản đối với thị trường đất nền hay các phân khúc khác cũng vẫn là một bài toán khó.

Ông Trần Hữu Hạnh, Giám đốc một công ty bất động sản phân tích: “Sự khan hiếm đất nền do chính sách cấm phân lô bán nền tại các thành phố lớn đã tạo áp lực lên giá. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, người mua cuối cùng và nhà đầu tư đều không sẵn sàng xuống tiền ngay. Thị trường đất nền vì thế có xu hướng chững lại. Tuy nhiên, về dài hạn, giá đất tại các khu vực đô thị hóa mạnh như Đồng Nai và Long An sẽ tăng ổn định nhờ vào tiềm năng phát triển”.

Ngoài ra, ông Hạnh cũng chỉ ra rằng bảng giá đất mới tại TP.HCM có hiệu lực đã tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư và người mua. Điều này khiến dòng vốn chuyển dịch sang các khu vực tỉnh lân cận với giá cả hợp lý hơn và pháp lý rõ ràng.

“Thị trường đất nền phân lô tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đang đối mặt với nhiều biến động do thay đổi chính sách và tình trạng khan hiếm nguồn cung. Nhà đầu tư cần thận trọng, xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định, tránh chạy theo xu hướng đám đông và đối mặt với rủi ro tài chính. Tuy nhiên, với các khu vực có quy hoạch hạ tầng rõ ràng và pháp lý minh bạch, đất nền vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng trong trung và dài hạn”- ông Hạnh chia sẻ.