Thị trường đất nền thổ cư và đất nông nghiệp có nhiều diễn biến trái chiều do hai yếu tố tác động là bảng giá đất điều chỉnh tăng của TP.HCM có hiệu lực từ 31-10 và thứ hai là quyết định cấm phân lô bán nền áp dụng từ ngày 21-10.

Đất vườn mất giá, đất ở lên ngôi

Sau khi bảng giá đất TP.HCM có hiệu lực theo hướng tăng cao, đồng nghĩa đối tượng muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm lên đất ở phải đóng tiền sử dụng đất tăng gấp nhiều lần.

Điều này sẽ khiến nhiều người dân có đất vườn, đất nông nghiệp diện tích lớn bán hạ giá so với thời điểm giao dịch trước đó. Nguyên nhân, người bán cũng khó mà người mua cũng phải đắn đó vì khoản chi phí bỏ ra để chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở.

Như ông Nam Việt (huyện Bình Chánh, TP.HCM) vừa chào bán mảnh đất vườn ở xã Lê Minh Xuân, diện tích hơn 1.400 m². Trong đó chỉ có khoảng 400m² đất đã lên thổ cư, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Thời điểm đầu năm 2024, ông rao bán giá 28 tỉ đồng nhưng nay giảm chỉ còn khoảng 20 tỉ đồng, có thương lượng.

“Tôi đang cần tiền để kinh doanh, hơn nữa muốn lên thổ cư thì chi phí bỏ ra quá cao nên buộc phải giảm giá mới có người mua”- ông Việt nói.

Anh Duy Minh là nhà đầu tư đất nông nghiệp cũng vừa rao bán gấp mảnh đất nông nghiệp ở huyện Nhà Bè gần 2.000 m² với giá chỉ 6 tỉ đồng. Anh dự định đầu tư lên thổ rồi tách thửa bán lại kiếm lời. Tuy nhiên, với bảng giá đất tăng, anh Minh cho biết số tiền sử dụng đất phải đóng quá lớn, anh không đủ khả năng.

“Hai bên đất và trước mặt đã lên thổ cư. Tương lai đất nông nghiệp này sẽ lên thổ cư. Hoa hồng 2%, nếu khách thiện chí thì có thể thưởng thêm cho môi giới”- anh Minh chào mời.

Nhiều chủ nhà vườn diện tích lớn cũng chào bán với giá mềm hơn trước. Anh Hữu Hạnh, môi giới bất động sản giới thiệu với chúng tôi một căn nhà vườn xã Trung Lập Hạ, huyện Củ Chi diện tích 6.000 m² nhưng chỉ có 86m² thổ cư. Chủ đất hạ từ 2,6 triệu đồng/m² xuống 1,8 triệu đồng/m² để ra hàng nhanh.

“Hạ giá vậy nhưng ít khách hỏi mua vì giờ người ta ngại mua đất nông nghiệp. Giới đầu cơ mua để xin lên đất ở rồi phân lô tách thửa bán giờ cũng không còn cơ hội vì TP.HCM chỉ cho phép dự án xây nhà ở mới được bán, cấm phân lô bán nền” - anh Hạnh chia sẻ.

Trong khi lượng chào bán đất nền thổ cư tăng, giá tăng lên, nguồn cung đất ở tại TP.HCM sẽ càng khan hiếm vì người dân khó có đủ tài chính để đóng tiền chuyển mục đích lên đất ở và quy định cấm phân lô bán nền toàn thành phố.

Nhân viên môi giới một sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM cho biết chủ đất gần đường song hành Quốc lộ 22 (huyện Hóc Môn, TP.HCM) trước nhờ chào bán lô đất thổ cư 125m² với giá 5,5 tỉ đồng nhưng sau khi có bảng giá đất mới họ đã tăng lên 6 tỉ đồng. Nhiều lô đất có thổ cư đều nhích nhẹ giá bán vì để lên thổ cư cho một mảnh đất hiện nay là gánh nặng tài chính bất khả thi với nhiều người.

Giá khó tăng đột biến

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản phân tích khi bảng giá đất tăng sẽ khiến giá đất nền thổ cư tăng nhẹ.

Đối với đất nông nghiệp có diện tích lớn trên 500m² hoặc những lô đất mà hình dáng không phù hợp tách thửa thì có xu hướng giảm giá nhẹ. Những người đang ôm đất nông nghiệp lớn với kỳ vọng đầu cơ phân lô bán nền, chuyển đổi lên thổ cư sẽ gặp khó khăn, buộc phải giảm giá bán nếu muốn thoát hàng.

“Tuy nhiên, dù bảng giá đất điều chỉnh tăng từ 3 – 38 lần nhưng giá bất động sản trên thị trường vẫn chưa tăng đột biến. Theo tôi, ngoài yếu tố cấu thành giá đất thì do cung cầu của thị trường không có biến động. Cụ thể, nhu cầu về đất nền, đất nông nghiệp vẫn chưa tăng. Do đó, giá các sản phẩm đất nền hiện hữu vẫn chưa tăng giá, nguồn cung còn nhiều”- ông Quang nói.

Theo ông Quang dự báo, trong thời gian tới những khu vực giá đất sẽ tăng nhưng mang tính cục bộ ở vùng đang phát triển mạnh hạ tầng giao thông như đường vành đai 3, 4 thì nhu cầu đất thổ cư và đất nông nghiệp sẽ tăng lên.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (ĐH Kinh tế TP.HCM) đánh giá bảng giá đất TP.HCM được điều chỉnh tăng cao thì chi phí để người dân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ tăng lên.

Từ đó, giao dịch nhà đất TP.HCM sẽ chậm lại, hạn chế đầu cơ vì biên lợi nhuận sẽ không còn lớn như trước. Các loại thuế phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản đều tăng, giới đầu cơ kiếm lợi nhuận lớn sẽ hết cơ hội.

Tuy nhiên theo TS Nghĩa, khi bảng giá đất tăng sẽ tác động đến chi phí đầu tư, giá sản phẩm bất động sản sẽ tăng trong ngắn hạn hoặc dài hạn.

Hiện nay, thanh khoản kém nhưng bảng giá đất tăng thì tâm lý người sở hữu đất thổ cư sẽ tìm cách chào bán giá cao lên chứ không giảm giá. Còn với thị trường sơ cấp (chủ đầu tư mở bán mới) thì chi phí nghĩa vụ tài chính, vốn đầu tư sẽ cao lên nên họ phải tính chi phí vào giá bất động sản bán ra. Người mua phải bỏ tiền nhiều hơn để sở hữu bất động sản.