Giao dịch khá sôi động nhưng nguồn cung lại chưa bắt kịp nhu cầu. Cùng với đó là việc giá bán tăng cao, vượt tầm với của đa số người mua đang đặt ra bài toán khó cho sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường.
Giao dịch tăng tốt nhưng nguồn cung không tương xứng
Theo số liệu của OneHousing, trong nửa đầu năm nay, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục duy trì nhịp độ tiêu thụ mạnh mẽ với lượng bán ra lên đến 3.740 căn, tăng 55% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy niềm tin của người mua và nhà đầu tư vào tiềm năng sinh lời cũng như khả năng an cư tại thành phố này.
Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ mới trong giai đoạn này chỉ đạt 2.240 căn, tăng 36% so với nửa đầu năm 2024 và chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Khoảng cách lớn giữa cung và cầu đã neo giá bán căn hộ trung bình ở TP.HCM duy trì ở mức cao, khoảng 89 triệu đồng/m2, không có dấu hiệu hạ nhiệt.
Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng nguyên nhân chính của sự chênh lệch cung cầu này đến từ yếu tố pháp lý và hạn chế nguồn lực triển khai dự án. Việc kéo dài thời gian phê duyệt và thủ tục hành chính đã khiến nhiều dự án bị trì hoãn, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn do tốc độ đô thị hóa nhanh và sự gia tăng dân số cơ học.
Khác với TP.HCM, thị trường Hà Nội trong quý II ghi nhận hơn 28.900 giao dịch thành công, tăng 56% so với cùng kỳ và gần đạt đỉnh trong những năm gần đây. Sự phục hồi ấn tượng này khiến phân khúc căn hộ trở thành điểm sáng với 17.100 căn được bán ra. Con số này gần bằng tổng số giao dịch cả năm 2024. Mức tăng trưởng 107% so với cùng kỳ cho thấy nhu cầu thực sự lớn và vững chắc của người mua đối với loại hình này.
Song song đó, phân khúc nhà đất thổ cư dù theo quý tăng trưởng 133% nhưng so với cùng kỳ năm ngoái lại giảm 28%. Điều này cho thấy sự dịch chuyển đáng kể trong lựa chọn của người mua nhà.
Bài toán cân bằng cung cầu vẫn nan giải
Tình trạng khát nguồn cung căn hộ khiến Hà Nội và TP.HCM trở thành sân chơi cạnh tranh giữa người mua có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ trung cấp ở Hà Nội đang ngày càng khan hiếm khi hơn 95% nguồn cung mở bán có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.
Từ quý III năm ngoái đến nay, hầu như không còn dự án căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Trong nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung đều là sản phẩm trên 80 triệu đồng/m2, một số dự án vùng ven đã ghi nhận mức giá nhích dần lên mức trên 55 triệu đồng/m2.
Thậm chí, theo OneHousing, có khả năng căn hộ cao cấp tại TP.HCM sẽ tăng lên 100 triệu đồng/m2 trong năm nay và 110 triệu đồng/m2 vào năm 2026, không chỉ do nhu cầu cao mà còn bởi chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, quỹ đất ngày càng đắt đỏ.
Điều này đặt ra bài toán phức tạp về khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, khiến bất động sản đang ngày càng trở thành đặc quyền của nhóm nhà đầu tư giàu có và những người có nguồn lực tài chính mạnh.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng nhiều khách hàng trẻ với thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng vẫn không dám mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.
Trong ngắn hạn, giá căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM được dự báo tiếp tục tăng. Tuy nhiên, sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm khi nguồn cung căn hộ bình dân và trung cấp gần như biến mất là nút thắt khó giải quyết trong tương lai gần.
Giai đoạn hiện nay đòi hỏi các chủ đầu tư phải chủ động cơ cấu sản phẩm và tiến độ triển khai để cân bằng cung cầu, vừa giữ nhịp tăng trưởng bền vững cho thị trường, vừa tránh nguy cơ hình thành bong bóng giá, bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm khách hàng có nhu cầu thực.
Tăng trưởng giữ nhịp, rủi ro chưa ngủ yên
Theo OneHousing, bước sang nửa cuối năm 2025, nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng duy trì quỹ đạo tăng trưởng khả quan với GDP ước đạt 6,1% – 6,7% theo dự báo của World Bank và Shinhan Bank. Với định hướng duy trì ổn định mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp (tương đương năm 2024) sẽ tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh và kích thích nhu cầu tiêu dùng. Đầu tư công tiếp tục đóng vai trò là động lực then chốt, thúc đẩy phát triển hạ tầng và gia tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, biến số khó lường từ căng thẳng thương mại toàn cầu vẫn là rủi ro cần theo dõi sát, bởi nếu leo thang, chúng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sức mua của người tiêu dùng, lãi suất và tỉ giá, từ đó tác động dây chuyền đến thị trường.
Sáp nhập TP.HCM, thị trường căn hộ vùng ven tăng nhiệt
(PLO)- Quyết định sáp nhập TP.HCM cùng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tạo ra siêu đô thị mới đã giúp thị trường bất động sản, đặc biệt phân khúc căn hộ vùng ven có nhiều chuyển động mới.
