Khảo sát kết quả kinh doanh năm 2019 của các doanh nghiệp (DN) trong ngành bất động sản (BĐS) đang được niêm yết cho thấy phần lớn đều tăng trưởng lợi nhuận. Thế nhưng phân nửa trong số đó có dòng tiền kinh doanh âm.
Có doanh nghiệp âm ngàn tỉ
Cụ thể, theo kết quả kinh doanh năm 2019, nhiều DN BĐS bị âm dòng tiền trong nhiều năm liền, có khả năng tác động tiêu cực đến tình hình tài chính DN.
Đơn cử, theo báo cáo tài chính quý IV-2019 của Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG), DN này tăng 25% doanh thu so với cùng kỳ, lợi nhuận năm 2019 tăng khoảng 3%, đạt 1.217 tỉ đồng. Tuy nhiên, từ năm 2016 đến nay, tập đoàn này có một năm âm dòng tiền kinh doanh tới 1.646 tỉ đồng. Nguyên nhân nằm ở các khoản phải thu tăng 61%, hàng tồn kho tăng 47%. Tồn kho ghi nhận của đơn vị này tăng do liên tục triển khai các dự án mới như khu dân cư Long Thành (1.572 tỉ đồng), Opal Skyline (177 tỉ đồng), La Maison…
Về tổng tài sản, Đất Xanh tăng hơn 45%, lên mức 19.889 tỉ đồng, song khoản mục phải thu ngắn hạn tăng mạnh 62% lên mức 9.023 tỉ đồng. Đây chính là tiền ký quỹ cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối loạt dự án của công ty này.
Các công ty khác như Nhà Thủ Đức cũng trong tình cảnh tương tự mà nguyên nhân là tăng các khoản phải thu và tồn kho. Năm 2019, Nhà Thủ Đức tiếp tục âm dòng tiền 314 tỉ đồng cho dù lợi nhuận đạt 156 tỉ đồng.
Đơn vị đầu tư LDG hay Khang Điền đã có hai năm liên tục âm dòng tiền trong khi ba năm liền trước đó đều dương. Hai ông lớn khác cũng chịu cảnh âm tiền trong năm 2019 dù năm 2018 vẫn báo cáo dương là TTC Land và Nhà Đà Nẵng, lần lượt âm 491 tỉ đồng và 99 tỉ đồng.
Theo kết quả kinh doanh năm 2019, nhiều doanh nghiệp bất động sản bị âm dòng tiền trong nhiều năm liền. Trong ảnh: Một dự án của Tập đoàn Đất Xanh. Ảnh: ND
Nguyên nhân bất ngờ
Các chuyên gia chỉ ra hiện tượng trên chủ yếu là do các DN phải tăng khoản phải thu và tồn kho cao. Đơn cử như LDG âm dòng tiền kinh doanh 1.496 tỉ đồng năm 2019 bởi tăng các khoản phải thu đến 1.862 tỉ đồng, gấp ba lần năm trước. Công ty này trong năm phát sinh khoản đặt cọc 370 tỉ đồng chuyển nhượng cổ phần; đặt cọc, ký quỹ dài hạn hơn 1.165 tỉ đồng, gấp bảy lần năm trước đó. Trong khi Khang Điền có khoản phải thu tăng 1.817 tỉ đồng và tồn kho tăng 1.205 tỉ đồng, cao hơn năm 2018 gần hai lần.
Theo một chuyên gia BĐS, trong kinh doanh, khi dòng tiền âm, các DN buộc phải huy động từ nhiều nguồn khác để đảm bảo hoạt động đầu tư. Về lâu dài, đây sẽ thành mối rủi ro cho DN. Chuyên gia này lý giải lĩnh vực BĐS là ngành đặc thù, khác với những ngành khác như hàng tiêu dùng, nên việc “đọc” những khoản mục trong báo cáo tài chính cần hiểu “chiêu” của DN.
Ông phân tích theo quy định, ngoài hồ sơ pháp lý thì tòa nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp chỉ cần hoàn thành phần móng là có thể mở bán. Đối với nhà ở liền kề, thấp tầng là hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án. Sau khi mở bán, DN sẽ thu tiền theo tiến độ thi công nhưng chỉ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khi sản phẩm hoàn thiện và bàn giao.
Một dự án từ khi đáp ứng đủ điều kiện bán hàng đến khi giao nhà thường vào khoảng 14-20 tháng. Đối với DN đã niêm yết trên sàn, nếu có báo cáo tài chính trong điểm rơi này thì họ buộc ghi nhận phần đó trong khoản mục hàng tồn kho và khoản phải thu.
Chưa kể, các khoản phải ứng trước cho đối tác chuyển nhượng, mua các quỹ đất hoặc hợp tác đầu tư cũng được ghi nhận là khoản phải thu. Trong hoạt động của DN BĐS, tính “năng động” thể hiện ở việc này. Theo ước tính, khoảng thời gian để thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển nhượng có khi kéo dài đến 1-2 năm.
Trong khoảng thời gian đó, mặc dù hàng tồn kho cao do chưa đến thời hạn giao nhà thì việc ghi nhận hàng tồn kho tăng có thể khiến dòng tiền âm. Thực chất trong tương lai, dòng tiền thu về vẫn tốt bởi sản phẩm đã bán hết cho khách hàng từ khi mở bán.
Do vậy, lợi nhuận của khối BĐS thường chênh lệch lớn giữa các năm cũng như các quý trong năm, nhất là với những DN có ít dự án gối đầu. Cũng có quý DN có dòng tiền âm dù tình hình tiêu thụ sản phẩm tại dự án rất tốt, lợi nhuận dự kiến lớn vì chưa đủ điều kiện hạch toán trong khi chi phí thì vẫn phát sinh.
“Trong kinh doanh, dòng vốn dư thì sợ chứ không sợ âm, tăng vốn rồi mà không có phương án sử dụng hiệu quả mới đáng lo” - vị chuyên gia này chia sẻ.
Vấn đề đáng chú ý là nếu các DN sử dụng tiền để tái đầu tư vào kinh doanh chính, đặc biệt là tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt cho dù dòng tiền báo cáo con số âm.
| Một dấu hiệu để nhận ra “sức khỏe” của DN nữa đó là nhìn vào tín dụng của đơn vị đó. Cần lưu ý rằng chủ nợ là các ngân hàng chỉ cho “nhà giàu” vay, nghĩa là có tài sản thế chấp hoặc khoản phải thu đối với dự án. Họ sẽ không đủ tự tin để cho vay khi dự án không có tiềm năng. Do vậy, khi nhìn vào báo cáo tài chính, hiểu và đọc vị vấn đề, nhìn thấy DN có tiềm năng phát triển hay đang có vấn đề cũng đòi hỏi việc sâu sát các hoạt động của DN. |
