Thị trường địa ốc quý III-2025 chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của căn hộ thứ cấp (mua đi bán lại). Khi nguồn cung mới khan hiếm và giá vượt tầm với, dòng tiền đang đổ về hàng thật, giá thật. Theo các chuyên gia, những căn hộ đã bàn giao, đã có sổ đang là động lực chính của thị trường bất động sản.
Giá căn hộ thứ cấp tăng
Các báo cáo thị trường quý III-2025 đều phác họa rõ nét bức tranh này. Dữ liệu từ One Mount Group chỉ rõ, giao dịch thứ cấp, áp đảo hoàn toàn giao dịch thị trường sơ cấp. Tỉ lệ này cho thấy thị trường chuyển nhượng đang gấp 2,4 lần thị trường bán lần đầu.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận toàn thị trường quý III có khoảng 34.000 giao dịch thành công. Đáng chú ý, riêng phân khúc chung cư đạt tỉ lệ hấp thụ lên tới 81% trên tổng nguồn cung mới, cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất lớn.
Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư thứ cấp tăng được ghi nhận ở hàng loạt dự án. Điển hình như tại Vinhomes Grand Park (Quận 9 cũ), giá căn hộ 2 phòng ngủ từ mức chưa đến 40 triệu đồng/m2 hồi đầu năm đã vọt lên 50 triệu đồng/m2. Yếu tố hạ tầng như đường Vành đai 3 và việc khu đô thị đã hình thành dân cư đông đúc là lực đẩy chính.
Không chỉ vậy, yếu tố pháp lý đang tạo ra cú hích lớn. Dự án trên đường Mai Chí Thọ chứng kiến giá căn 80 m2 tăng từ 4,4 tỉ đồng lên gần 7 tỉ đồng sau khi có thông tin hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng. Tương tự, một chung cư khác cũng tăng từ 30 - 35 triệu đồng/m2 lên 50 - 55 triệu đồng/m2 khi pháp lý hoàn thiện. Nhiều dự án khác thậm chí ghi nhận giá tăng gấp đôi so với thời điểm mở bán ban đầu.
Làn sóng này cũng lan mạnh sang các khu vực vừa sáp nhập vào TP.HCM như Dĩ An, Thuận An. Các chung cư như Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier, vốn mở bán giai đoạn 2016-2018 với giá chỉ 18-23 triệu đồng/m2, nay được sang tay ở mức 48 - 50 triệu đồng/m2.
Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định mức tăng giá ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đã thể hiện niềm tin vững chắc của người mua và nhà đầu tư vào tiềm năng dài hạn của bất động sản nhà ở TP.HCM.
Lý do chọn căn hộ thứ cấp
Các chuyên gia chỉ ra nhiều lý do chọn sản phẩm thứ cấp, nhưng nguyên nhân cốt lõi đến từ sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán).
Anh Tuấn Vũ, một nhà đầu tư kiêm môi giới tại khu Đông TP.HCM, chia sẻ một lý do tìm mua lại căn hộ một chung cư quận 9 cũ đã bàn giao mấy năm nay vì đây là dự án hiếm hoi ở TP.HCM có giá bán quanh 50 triệu đồng/m2.
Mức giá này, theo anh Vũ, chỉ tương đương nhiều dự án mới ở xa trung tâm tại Bình Dương. Ngoài giá mềm, người mua còn được hưởng lợi ngay từ hạ tầng kết nối như Vành đai 3 và một cộng đồng dân cư đã hình thành đông đúc.
Thị trường gần như vắng bóng các dự án phân khúc căn hộ trung cấp. Dữ liệu One Mount Group cho thấy phân khúc này đã vắng bóng quý thứ 5 liên tiếp tại Hà Nội. Nguồn cung mới tại TP.HCM cũng chủ yếu đến từ phân khúc hạng sang, chiếm 57%. Bộ Xây dựng cũng chỉ ra quỹ đất nội đô khan hiếm, chi phí đầu vào tăng cao và thủ tục pháp lý kéo dài là những yếu tố đang đẩy giá nhà lên cao.
Trong bối cảnh đó, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Savills TP.HCM, phân tích rằng chính khoảng cách giá bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả đã khiến người mua tìm về sản phẩm đã chuyển nhượng.
Nhiều ý kiến doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng hàng sơ cấp đa phần là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua có xu hướng chuyển sang sản phẩm sẵn có.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE, lý giải rằng nguồn cung sơ cấp sụt giảm liên tiếp trong nhiều năm qua đã buộc người mua phải chuyển hướng. Các căn hộ đã bàn giao, có pháp lý rõ ràng và nằm ở vị trí tốt ngày càng được săn đón, dù giá chào bán cao hơn trước.
Như vậy, người mua ưu tiên căn hộ thứ cấp vì pháp lý rõ ràng, có thể dọn vào ở ngay hoặc khai thác cho thuê tức thì, tránh được rủi ro chờ đợi từ các dự án mới. Thị trường thứ cấp đang trở thành van xả giúp cân bằng thị trường, và sẽ tiếp tục là động lực chính giữ nhịp cho bất động sản trong suốt năm 2025.
Giá căn hộ TP.HCM vẫn tiếp tục tăng
(PLO)- Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong quý III-2025 ghi nhận mức tăng bình quân đến 18% so với cùng kỳ năm 2024, trong đó phân khúc hạng sang đang định hình những tâm điểm mới.
Thị trường căn hộ TP.HCM: Sức cầu trở lại, giao dịch tăng đầy bất ngờ
(PLO)- Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận đã có những tín hiệu khởi sắc mạnh mẽ, ghi nhận sức cầu và lượng giao dịch tăng đột biến.
