Giai đoạn lãi suất thấp kỷ lục đã khép lại khi từ tháng 11 đến tháng 12-2025, hàng loạt ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng lãi suất huy động, cá biệt có đơn vị chạm mốc 8%. Áp lực chi phí vốn đầu vào buộc lãi suất cho vay nhích lên, cùng động thái dừng gói vay ưu đãi cho người trẻ của nhóm Big 4 khiến thị trường địa ốc đứng trước phép thử mới về dòng tiền và sức cầu.

Lãi suất lập mặt bằng mới, người mua nhà thận trọng

Ghi nhận thực tế trong những tháng cuối năm 2025 cho thấy cuộc đua lãi suất huy động đã nóng trở lại. Khảo sát chỉ ra nhiều ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) quy mô nhỏ đã đẩy lãi suất tiền gửi lên mức 8%/năm cho các khoản tiền gửi khoảng 1 tỉ đồng với kỳ hạn 6-12 tháng. Hệ quả tất yếu là lãi suất cho vay mua nhà không còn nằm ở vùng đáy.

Đáng chú ý nhất là động thái từ khối ngân hàng quốc doanh (Big 4). Các gói vay ưu đãi lãi suất 5,2% - 5,5% cố định trong 3 năm dành cho khách hàng dưới 35 tuổi tại Vietcombank, BIDV, Agribank... đã chính thức dừng triển khai. Thay vào đó là mặt bằng lãi suất mới, phổ biến từ 6,3% - 7% cho kỳ hạn ngắn và thả nổi theo thị trường sau ưu đãi.

Sự điều chỉnh này lập tức tác động mạnh đến tâm lý thị trường. Chia sẻ câu chuyện thực tế đầy trăn trở, anh Đức Nghĩa, một môi giới lâu năm tại TP.HCM cho biết chỉ vài tháng trước, khách hàng chốt giao dịch rất nhanh nhờ đòn bẩy tài chính lãi suất thấp nhưng hiện tại, một số khách đang trong quá trình đàm phán đã quyết định dừng lại để nghe ngóng.

"Khách hàng hiện nay tính toán rất kỹ biên độ thả nổi. Trước đây, họ tự tin vay 70% giá trị tài sản nhưng nay với lãi suất thả nổi dự kiến có thể lên tới 11-12% tại một số ngân hàng TMCP, nhiều người lo ngại rủi ro nợ xấu nên đã rút cọc hoặc hoãn kế hoạch mua nhà. Tâm lý sợ lãi suất cao quay lại như năm 2022 đang hiện hữu dù mức tăng hiện tại chưa quá sốc" - anh Nghĩa nói.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, thị trường TP.HCM lại ghi nhận sự bình tĩnh hơn từ những nhà đầu tư có kinh nghiệm.

Anh Ngọc Hùng, một nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hộ cho thuê tại khu Đông TP.HCM cho rằng mức tăng lãi suất hiện nay là điều đã được dự báo trước và không quá đáng ngại nếu quản trị tài chính tốt.

"Quan điểm của tôi là lãi suất tăng nhẹ chỉ ảnh hưởng đến nhóm đầu cơ lướt sóng dùng đòn bẩy cao. Với những người mua để ở hoặc đầu tư khai thác dòng tiền cho thuê như tôi, nếu tỉ lệ vay dưới 50% giá trị tài sản thì áp lực trả lãi vẫn trong tầm kiểm soát. Dòng tiền từ cho thuê hiện nay khá ổn định, đủ để bù đắp phần lãi vay tăng thêm. Quan trọng là không nên tất tay vào các tài sản không tạo ra tiền mặt lúc này" - anh Hùng nói.

Đồng quan điểm về bản chất đợt tăng lãi suất này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định việc lãi suất huy động tăng vào cuối năm 2025 chủ yếu mang tính cân chỉnh kỹ thuật.

Nguyên nhân chính là do lượng tiền gửi vào hệ thống ngân hàng sụt giảm trong quý III (8/28 ngân hàng ghi nhận sụt giảm), buộc các nhà băng phải tăng lãi suất để hút vốn, đảm bảo thanh khoản cho mùa cao điểm cuối năm.

Bối cảnh năm 2025 khác hoàn toàn năm 2022. Lãi suất cho vay hiện phổ biến quanh mức 6-7%, dù cao hơn đáy nhưng vẫn thấp xa so với mức 11-15% của giai đoạn khủng hoảng trước. Thị trường hiện tại tập trung vào nhu cầu ở thực (chiếm 64%), dòng tiền bền vững hơn nên khó có chuyện bán tháo hay đóng băng diện rộng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Phép thử thanh lọc thị trường, giảm đầu cơ

Dưới góc độ chuyên gia và các tổ chức hiệp hội, đợt tăng lãi suất này được xem là một phép thử cần thiết để sàng lọc sức khỏe của thị trường bất động sản trước khi bước vào chu kỳ mới năm 2026.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra cảnh báo dù Ngân hàng Nhà nước chưa thắt chặt tiền tệ nhưng áp lực lạm phát và xu hướng thận trọng của thế giới đang thu hẹp dư địa lãi suất thấp.

Bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm nhất với tín dụng nên sẽ chịu tác động phân hóa rõ rệt. Theo VARS, tác động đầu tiên là sự suy giảm thanh khoản. Nhóm người mua nhà sử dụng vốn vay sẽ phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính, đặc biệt là rủi ro khi hết thời gian ân hạn, lãi suất thả nổi tăng cao.

Đồng tình với nhận định trên, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho rằng lãi suất tăng sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn và đầu cơ, vốn là nguyên nhân gây ra các cơn sốt đất ảo.

"Giảm đầu cơ là bước sàng lọc cần thiết. Dòng vốn sẽ được nắn chỉnh chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và các dự án khả thi của chủ đầu tư uy tín. Những nhà đầu tư yếu vốn, tay không bắt giặc sẽ bị loại bỏ, nhường sân chơi cho các dòng tiền bền vững" - ông Nhân nhận định.

Ở góc độ doanh nghiệp, TS Nhân nhận định lãi suất chỉ là điều kiện cần, để thị trường phục hồi bền vững trong năm 2026, lãi suất phải đi kèm với việc tháo gỡ pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án đang đối mặt rủi ro kép: Chi phí tài chính tăng cao trong khi sức mua suy giảm. Điều này có thể khiến nguồn cung nhà ở mới tiếp tục khan hiếm trong trung hạn, giữ cho giá nhà khó giảm sâu dù thanh khoản chậm lại.

Nhìn về triển vọng năm 2026, các chuyên gia đều thống nhất rằng thị trường sẽ đi vào quỹ đạo ổn định và phân hóa. Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo năm 2026 sẽ không còn cảnh "nước lên thuyền lên" mà dòng tiền sẽ chảy mạnh vào chung cư, nhà riêng tại các đô thị lớn phục vụ nhu cầu ở thực. Đất nền tỉnh hay các sản phẩm đầu cơ sẽ tiếp tục trầm lắng nếu không có động lực hạ tầng rõ rệt.