Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng trong bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động lớn, thì bất động sản và chứng khoán sẽ là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn. Đặc biệt là bất động sản, vốn nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ, có thể sớm phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra sóng đầu tư mới trong thời gian tới.

Dòng tiền lãi suất thấp tạo sóng đầu tư mới

Thực tế cho thấy, chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỉ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Trong đó, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán lại cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành. Đồng thời, nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ pháp lý và cần vốn triển khai.

VARS IRE cho rằng, lãi suất cho vay thấp cùng với các chính sách ưu đãi tài chính như miễn lãi, ân hạn gốc kéo dài đã trở thành động lực quan trọng đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

Cụ thể, cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả phần tiền gốc lẫn tiền lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm…Nhiều nhà đầu tư đã tận dụng chính sách này để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thắng lớn với vốn ban đầu nhỏ.

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 3 tỉ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc... thì tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50-70%, mức lợi nhuận mà khó kênh đầu tư nào sánh kịp.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý 2 năm nay, thị trường Hà Nội ghi nhận sự phục hồi sau giai đoạn chững lại hồi đầu năm, với 7.800 căn hộ mở mới - gần gấp đôi so với quý 1-2025. Điều này cho thấy thị trường Hà Nội vẫn hấp thụ rất tốt, dù giá bán đang neo ở mức cao.

Trong khi đó, TP.HCM đón nhận khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới trong quý 2-2025. Dù nguồn cung mới tại TP.HCM hạn chế, nhưng lượng tiêu thụ vượt cung, lên tới 2.900 căn (tăng 72% so với cùng kỳ), bao gồm cả các sản phẩm đã được mở bán trước đó.

Điều này cho thấy dù thị trường TP.HCM không bùng nổ về nguồn cung, nhưng lực cầu vẫn mạnh khi người mua hấp thụ tích cực cả sản phẩm cũ lẫn mới, đặc biệt tại khu Đông thành phố.

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền lãi suất thấp chảy vào bất động sản ngày càng mạnh, kéo theo vòng xoáy "giữ hàng - khan cung - giá tăng" được củng cố. Hoạt động mua đi bán lại này giúp thị trường trở nên "sôi động" hơn, góp phần tạo thanh khoản cần thiết, nhưng đồng thời cũng khiến thị trường khó phát triển bền vững.

Giấc mơ an cư ngày càng xa vời

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng lịch sử thị trường cho thấy, khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau, thường là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người dân có nhu cầu ở thực, mới là bên gánh chịu hậu quả.

Bởi giá trị của nhiều tài sản gần như không thay đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá lại tăng nóng, tạo ra những cơn sốt giả, cuốn nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân vào vòng xoáy đầu cơ theo hiệu ứng đám đông.

Đáng lo ngại hơn, trong vòng xoáy này, người dân có nhu cầu an cư chính đáng trở thành đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất. Thu nhập của đại đa số hộ gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Một căn hộ 2 phòng ngủ hiện có giá trung bình tại các thành phố lớn khoảng 5 tỉ đồng, gần như vượt ngoài tầm với của những cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi họ có mức thu nhập khá. Điều này không chỉ khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời, mà còn tạo áp lực lớn lên quy hoạch và giao thông đô thị.

“Hiện tượng lũng đoạn thị trường khiến giá bị đẩy lên ảo, lợi nhuận rơi vào tay một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro lại dồn lên vai đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực. Nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, bất động sản sẽ tiếp tục lập lại chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế.

Và người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất chính là những người dân đang mong mỏi một mái nhà thực sự để an cư lạc nghiệp. Hơn nữa, dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản mà không được kiểm soát không chỉ tạo rủi ro cho thị trường này, mà còn làm méo mó nền kinh tế”, ông Đính nêu quan điểm.

Kết quả từ cuộc điều tra xu hướng tín dụng của các tổ chức tín dụng tháng 6-2025 cho biết trong nửa đầu năm và cả năm 2025, rủi ro tín dụng của hầu hết các lĩnh vực đều được nhận định có “cải thiện”. Tuy nhiên, “Đầu tư kinh doanh bất động sản” và “Đầu tư kinh doanh chứng khoán” là hai lĩnh vực được đánh giá là có rủi ro tăng cao nhất.