Ngày 28-9, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với sự tham dự của nhiều cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và các chuyên gia. Nội dung thời hạn sở hữu nhà chung cư tiếp tục nhận được nhiều ý kiến góp ý.
 |
| Thời gian qua, vấn đề về thời hạn sở hữu chung cư được người dân đặc biệt quan tâm vì liên quan đến quyền tài sản. Ảnh minh họa: QUANG HUY |
Đừng đụng vào quyền tài sản của dân
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này, Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Trong đó, phương án 1 là thời hạn sở hữu được xác định theo thời hạn sử dụng công trình; phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành, tức không quy định thời hạn sở hữu.
Liên quan nội dung này, TS Phạm Duy Nghĩa, trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fullbright, nhấn mạnh việc sửa Luật Nhà ở, đặc biệt việc quy định về thời hạn sở hữu chung cư là can thiệp vào quyền tài sản của người dân nên thời gian qua được xã hội đặc biệt quan tâm.
Ông dẫn kinh nghiệm của Trung Quốc khi thiết kế các quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư là đảm bảo tài sản của người dân được sử dụng ổn định, còn những gì liên quan đến quan hệ hành chính thì xử lý trong luật hành chính. Do đó, việc sửa luật này phải quan tâm đến cái gốc là “quyền tài sản”, “quyền tự do giao dịch” của người dân. Các quyền này nên để pháp luật dân sự điều chỉnh và không nên thay đổi.
“Chúng ta nên nhìn tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành… Trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều về quyền tài sản của người dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp, không nên nay sửa, mai lại sửa” - ông Nghĩa nói.
Đồng tình quan điểm này, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng: “Về thời hạn sở hữu nhà chung cư nên có niên hạn sử dụng nhà chung cư. Còn quyền sở hữu thì không đụng đến”.
TS Lực nêu quan điểm còn rất nhiều vấn đề phải được nghiên cứu kỹ, đánh giá tác động khi áp dụng thời hạn sử dụng nhà chung cư.
“Làm thế nào để quyết định chung cư này thời hạn sử dụng 50 năm, chung cư kia là 70 năm? Thời hạn khác nhau giá nhà ở sẽ khác nhau, thời hạn sử dụng càng dài, giá càng cao. Rồi các chung cư đã có hiện nay khi quy định có hiệu lực sẽ thuộc loại nhà sử dụng vô thời hạn, chưa bị chi phối thì chắc chắn giá sẽ đội lên, người dân đổ xô đi mua, điều này được đánh giá tác động như thế nào?” - TS Lực đặt vấn đề.
Cần thiết có quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư để thúc đẩy tiến độ cải tạo các chung cư cũ.
Chỉ nên quy định niên hạn sử dụng chung cư
Góp ý tại hội nghị, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Trường ĐH Luật Hà Nội, đề nghị nên sửa “quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư” thành “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.
“Người dân bỏ ra hàng tỉ, hàng chục tỉ để mua được căn hộ thì phải có quyền sở hữu, điều này được pháp luật bảo hộ và không cần thiết phải tranh luận” - ông Tuyến nói.
Theo đó, ông Tuyến cho rằng khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan chức năng sẽ có trách nhiệm đánh giá chất lượng. Nếu nhà hư hỏng, phải sửa chữa lại hoặc đập bỏ xây mới thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được tái định cư ngay tại chính chỗ đó. Nếu có chính sách di dời thì phải bồi thường thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở cho người dân.
Ở góc độ của doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, chia sẻ doanh nghiệp của ông tham gia cải tạo chung cư cũ ở quận Hai Bà Trưng (TP Hà Nội) gặp khó khăn rất lớn vì việc được 100% hộ dân đồng thuận trong việc cải tạo chung cư theo quy định hiện hành là bất khả thi.
Do đó, theo ông Quê, cần thiết có quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư để thúc đẩy tiến độ cải tạo các chung cư cũ. Đồng thời đề xuất việc thiết kế chung cư xác định luôn thời hạn sử dụng, 50-70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan nhà nước.
Bên cạnh đó cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Thời gian sử dụng chung cư là có thời hạn, còn thời hạn sử dụng đất vẫn lâu dài. Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa.
“Chúng ta đang có 1.557 chung cư cũ và rất nhiều tòa nhà sắp tới cần giải quyết. Vậy nên việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng” - ông Quê nhấn mạnh.•
Tiếp tục lấy ý kiến góp ý
Phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết nhiều nội dung trong dự thảo còn có ý kiến tranh luận. Trong đó có thể kể đến là nội dung về sở hữu nhà chung cư, đất ở, đất khác, quyền mua nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội… Quy định về các vấn đề này đều được dự thảo thiết kế làm hai phương án để các cơ quan, tổ chức, chuyên gia, người dân góp ý.
Ông Khởi khẳng định các ý kiến tại hội nghị sẽ được cơ quan soạn thảo nghiêm túc tiếp thu để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo. Đồng thời cho biết từ nay đến tháng 11, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tổ chức các hội nghị lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản tại các địa phương, cơ quan liên quan để Bộ Tư pháp kịp thời thẩm định trước khi trình Chính phủ.
