Trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đưa ra phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo hướng này, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50-70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay. Đề xuất này đã làm nảy sinh hai luồng ý kiến trái chiều.
 |
Tâm lý người dân khi mua nhà, dù là nhà liền thổ hay chung cư, đều mong muốn được sở hữu lâu dài. Ảnh minh họa: VIỆT HOA |
Căn hộ hết 50 năm rồi… ở đâu?
Bộ Xây dựng đã soạn thảo đề xuất hai phương án. Phương án 1, thời hạn sở hữu chung cư được xác định cùng thời hạn sử dụng của công trình theo pháp luật về xây dựng (niên hạn công trình). Phương án 2, thời hạn sở hữu chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Giả sử chọn phương án 1, chung cư sẽ được sở hữu có thời hạn tùy thuộc cấp công trình (ví dụ 50 năm với công trình cấp II).
Hiện nay cũng đã có hai dạng căn hộ: Căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ 50 năm, 70 năm. Điểm khác biệt lớn nhất giữa hai dạng căn hộ này là quyền lợi của người dân sau khi hết thời hạn giao đất. Khi dự án hết niên hạn, chung cư cũ hỏng không đạt chất lượng quy định an toàn của Nhà nước sẽ được yêu cầu xây mới để tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư nơi khác.
Tuy mức giá căn hộ xây mới sẽ dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó nhưng người sở hữu vẫn còn quyền lợi của mình trong dự án. Trong khi đó, các căn hộ sở hữu 50 năm thì người mua sẽ không được hưởng lợi ích, bồi thường giải tỏa.
Không đồng tình với đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn, anh Quốc Tuấn (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) cho rằng nếu như vậy khi căn hộ hết niên hạn, người mua nhà sẽ phải trả nhà, không còn chỗ ở, không được hưởng bất cứ quyền lợi gì. Điều này không phù hợp với chính sách an cư, an sinh của Nhà nước. Nếu sở hữu có thời hạn thì người dân mua nhà chẳng khác nào đi thuê nhà dài hạn.
“Quan điểm của người Việt là tậu nhà đất sở hữu lâu dài để làm của để dành cho con cái. Nếu sổ hồng căn hộ chỉ 50 năm, người có của cải tích góp để mua nhà mới thì không sao nhưng với gia đình khó khăn họ sẽ ở đâu, không có tiền mua nhà khác, con cháu học hành ra sao, rất nhiều vấn đề thiệt hại” - anh Tuấn nói.
Nên đưa thêm phương án gia hạn thời hạn sở hữu nếu chất lượng công trình còn tốt và quy hoạch của địa phương chưa có thay đổi.
Cần hài hòa lợi ích
Phân tích đề xuất sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn, luật sư (LS) Trần Đức Phượng, Đoàn LS TP.HCM, cho rằng phương án này hợp lý vì công trình chung cư theo thời gian sẽ xuống cấp, hư hỏng. Thời hạn sở hữu 50 năm cũng đủ dài, người dân nên bỏ tâm lý của để dành khi mua chung cư.
Nếu hết thời hạn sử dụng đất nhưng công trình chất lượng còn tốt, đảm bảo cư dân sinh sống thì có thể xin gia hạn thêm thời hạn sở hữu. Nếu hết thời hạn sở hữu, công trình hư hại không đảm bảo an toàn thì Nhà nước sẽ thu hồi và có thể xây dựng công trình mới hoặc sử dụng vào mục đích khác.
“Khi luật quy định chặt chẽ, thống nhất thời hạn sở hữu căn hộ thì hết 50 năm đó buộc người dân phải trả lại công trình, nếu không chấp hành sẽ bị cưỡng chế, xử phạt. Luật hiện hành cũng nêu rõ công trình không còn đủ điều kiện sử dụng theo kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu căn hộ chung cư đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật về cải tạo, phá dỡ chung cư” - LS Phượng nói.
Tuy nhiên, LS Phượng đề xuất dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên đưa thêm phương án gia hạn thời hạn sở hữu nếu chất lượng công trình còn tốt và quy hoạch của địa phương chưa có thay đổi.
Theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ theo cấp công trình là xu hướng của thế giới. Đây cũng là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng sau này.
“Tuy nhiên, để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý. Bài toán liên quan đến sở hữu 50 năm hay lâu dài thì các giá trị mang lại cho nhà đầu tư là khác nhau” - ông Sơn chia sẻ.
Trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài. Thứ hai, để hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, Nhà nước và người dân, chìa khóa nằm ở thời gian làm thủ tục pháp lý dự án phải được rút ngắn, đơn giản nhất có thể. Chi phí nhà đầu tư giảm thì giá bán căn hộ 50 năm đến tay người dân mới hợp lý.
Thứ ba, cần cơ chế nguồn vốn với lãi suất phù hợp điều kiện thị trường, có như vậy bài toán kinh tế xây dựng của nhà đầu tư mới được đảm bảo, giảm chi phí sử dụng vốn.•
Không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư, người dân
Theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, những đề xuất quy định mới tại đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư, các sản phẩm chưa bán được của khách hàng, quyền lợi của người dân đã mua căn hộ. Không thể để xảy ra việc người dân mua căn hộ sở hữu lâu dài đã vào ở năm năm nhưng nay cấp sổ chỉ còn 45 năm. Hay chủ đầu tư còn tồn kho 500 căn hộ, nay sửa luật chỉ được cấp sổ 50 năm khiến sản phẩm khó bán ra. Vì vậy, lộ trình sửa đổi, bổ sung luật cần có thời gian để chuyển tiếp, không gây ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân và nhà đầu tư.
