Mới đây, trong cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) về tình hình thực hiện nhiệm vụ những tháng đầu năm 2026 và phương hướng thời gian tới, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã chỉ đạo NHNN nghiên cứu, phân loại các loại hình bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng và hệ số rủi ro phù hợp, linh hoạt, hiệu quả.

Về điều hành, Thủ tướng yêu cầu NHNN kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, đồng thời nghiên cứu phân loại rõ các loại hình để có chính sách phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, khu công nghiệp…

Ưu tiên nhu cầu thực, siết đầu cơ

Từ yêu cầu này, câu hỏi đặt ra là nên phân loại bất động sản như thế nào để thiết kế hạn mức tín dụng hợp lý?

Trao đổi với PLO, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, không nên phân loại theo hình thức pháp lý (đất, nhà, dự án) mà cần dựa trên bản chất tạo dòng tiền, nhu cầu xã hội và mức độ đầu cơ.

Thứ nhất, nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực (rủi ro thấp), gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, căn hộ hình thành trong tương lai có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu để ở. Đây là phân khúc luôn có thanh khoản cao, trong khi người mua có khả năng trả nợ gắn với thu nhập ổn định, tỷ lệ nợ xấu thấp. Vì vậy, nhóm này nên được áp dụng hệ số rủi ro thấp và hưởng lãi suất ưu đãi dài hạn.

Thứ hai, nhóm bất động sản tạo ra dòng tiền kinh doanh (rủi ro trung bình–thấp), gồm khu công nghiệp, kho bãi logistics, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn đang vận hành, bất động sản du lịch có khai thác thực tế. Đây là các tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh, có dòng tiền ổn định từ hợp đồng thuê và doanh thu. Do đó, việc xếp chung vào nhóm rủi ro cao là chưa phản ánh đúng bản chất, thay vào đó, nên tiếp cận gần với tín dụng doanh nghiệp.

Thứ ba, nhóm dự án phát triển dở dang nhưng pháp lý đầy đủ (rủi ro trung bình), gồm các dự án đã có quy hoạch, đất sạch, đầy đủ giấy phép và đạt một tỷ lệ bán hàng nhất định. Rủi ro chủ yếu nằm ở tiến độ và thị trường, song có thể kiểm soát thông qua điều kiện giải ngân theo tiến độ. Đây cũng là nhóm cần vốn để bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Thứ tư, nhóm bất động sản đầu cơ, tích trữ đất hoặc pháp lý chưa rõ ràng (rủi ro cao), như đất nền phân lô tự phát, gom đất chờ tăng giá, dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Đây là nhóm cần siết tín dụng và áp hệ số rủi ro cao.

Theo TS Nhân, cách tiếp cận này giúp dòng vốn chảy vào khu vực tạo giá trị cho nền kinh tế thay vì bị siết đồng loạt, đồng thời đưa thị trường bất động sản trở lại đúng vai trò phục vụ an sinh, sản xuất và phát triển đô thị.

Muốn hạ nhiệt đầu cơ bất động sản, phải dùng công cụ thuế

Ở góc nhìn rộng hơn, TS Huỳnh Thanh Điền cho rằng cần nhìn lại vai trò của chính sách tiền tệ trong điều tiết thị trường bất động sản.

Theo ông, chính sách tiền tệ chỉ nên giữ vai trò ổn định dòng tiền, yếu tố được ví như “máu” của nền kinh tế. Việc điều hành theo kiểu “giật cục”, lúc nới lỏng mạnh, lúc siết đột ngột, thậm chí có giai đoạn ngưng trệ, sẽ khiến nền kinh tế vận hành kém thông suốt. Vì vậy, nguyên tắc nhất quán phải là duy trì sự ổn định, thay vì sử dụng tín dụng như công cụ can thiệp ngắn hạn vào thị trường. Dù vậy, việc phân loại tín dụng bất động sản vẫn cần thiết, nhưng nhằm mục tiêu định hình cấu trúc ổn định dài hạn, không phải xử lý tình huống trước mắt.

Theo TS Điền, tín dụng bất động sản nên được định hướng vào phía cung và nhu cầu thực, như ưu tiên cho doanh nghiệp phát triển dự án, đầu tư xây dựng, tức là các hoạt động tạo ra sản phẩm và giá trị thực. Đồng thời, người mua nhà để ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh cũng cần được hỗ trợ tiếp cận vốn. Ngược lại, các dòng vốn phục vụ mua đi bán lại, đầu cơ, lướt sóng để hưởng chênh lệch giá cần được kiểm soát và hạn chế.

Ông Điền cũng cho rằng việc phân loại này hoàn toàn khả thi trong bối cảnh Việt Nam đang hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản. Khi hệ thống dữ liệu gắn với mã định danh vận hành đầy đủ, thông tin sở hữu sẽ minh bạch, giúp ngân hàng phân loại và cấp tín dụng cho vay bất động sản đúng mục đích.

Tuy nhiên, việc định hướng dòng vốn tín dụng vào từng phân khúc chỉ là giải pháp mang tính ngắn hạn đối với thị trường bất động sản. Về dài hạn, công cụ cốt lõi để điều tiết thị trường phải là chính sách tài khóa. Trong đó, đánh thuế tài sản, đặc biệt với nhà, đất từ căn thứ hai trở lên được xem là giải pháp căn cơ để hạn chế đầu cơ.

Khi chính sách thuế được thiết kế hợp lý, thị trường có thể tự điều tiết mà không cần đến các biện pháp can thiệp hành chính thông qua dòng vốn tín dụng. Thực tế, trong nhiều giai đoạn thị trường sôi động, có tới khoảng 80% giao dịch xuất phát từ hoạt động mua đi bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá.

“Vì vậy, chính sách tài khóa mới là đòn bẩy hiệu quả để điều tiết và cân bằng thị trường bất động sản. Khi công cụ tài khóa được vận hành đầy đủ và đúng hướng, chính sách tiền tệ chỉ cần tập trung vào nhiệm vụ cốt lõi là duy trì sự ổn định.

Về dài hạn, thị trường cũng cần phát triển các kênh huy động vốn bền vững hơn, như trái phiếu doanh nghiệp, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng. Do đó, bên cạnh việc phân loại tín dụng bất động sản hiện nay nhằm đáp ứng giải pháp ngắn hạn. Về lâu dài, cần tái cấu trúc cách thức điều tiết thị trường, trong đó chính sách tài khóa giữ vai trò trụ cột, còn chính sách tiền tệ tập trung vào nhiệm vụ duy trì ổn định dòng tiền cho nền kinh tế”, ông Điền nhấn mạnh.

Về giải pháp cụ thể, TS Huỳnh Thanh Điền cho rằng chính sách tài khóa cần tập trung vào hai trụ cột. Thứ nhất là phía cung: phát triển đa dạng nguồn cung, đặc biệt là hạ tầng công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, những phân khúc đang thiếu hụt. Thứ hai là phía cầu: hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở thông qua các công cụ tài chính dài hạn như quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc quỹ đầu tư hạ tầng, thay vì phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Ông Huỳnh Duy Sang, Giám đốc Khối Thị trường tài chính ACB, cho biết trước đây ngân hàng không đi sâu vào lĩnh vực bất động sản, mà chủ yếu tập trung vào cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, thời gian gần đây, ACB đã từng bước mở rộng sang phân khúc bất động sản khu công nghiệp.

Theo ông Sang, việc cung ứng vốn cho lĩnh vực này không đơn thuần là tài trợ bất động sản, mà thực chất là dẫn dòng vốn vào khu vực sản xuất của nền kinh tế. Vì vậy, bất động sản khu công nghiệp đang trở thành một trong những trụ cột chiến lược được ACB ưu tiên phát triển và sẽ tiếp tục đẩy mạnh trong thời gian tới.