Trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, có rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch.
Theo đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng: Cần có cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho các nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch BĐS, thậm chí là ràng buộc giao dịch BĐS phải có sự tham gia môi giới BĐS.
Khi môi giới chỉ quan tâm đến hoa hồng
Đơn vị này cho hay, dù có các quy định xử phạt, môi giới BĐS vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui, mọi cá nhân đều có thể dễ dàng trở thành “cò đất”.
Khi thị trường sốt nóng, từ xe ôm, người bán nước tới công chức nhà nước... đều có thể tham gia kết nối thực hiện giao dịch. Các cá nhân này không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào.
Vì vậy, không sai khi gọi những đối tượng này là “cò". Bởi họ này chỉ truyền tải thông tin một cách thụ động mà không có sự phân tích, kiểm định, đánh giá về các vấn đề như pháp lý, thậm chí còn lấp liếm thông tin với hy vọng nhận tiền hoa hồng nhanh nhất.
Bên cạnh đó là việc thổi thông tin, tranh thủ sự khan hiếm nguồn hàng, nhằm mục đích làm giá, thậm chí còn “lướt cọc” hoặc bán chênh với khách, để trục lợi, kiếm lời. Những hành vi này vô hình chung khiến cho thị trường bị lũng đoạn, gây nguy cơ cho các đợt sốt ảo hay bong bóng bất động sản.
Để thoát mác cò đất, môi giới nhà đất cần tham gia các khóa học đào tạo để được cấp chứng chỉ môi giới. Ngoài đạo đức hành nghề cơ bản và khả năng trình bày, thuyết phục khách hàng,... môi giới cần có kỹ năng về tư vấn, có kỹ năng về định giá, biết đọc bản vẽ thiết kế, lên phương án dòng tiền... Có như vậy mới đảm bảo tính an toàn và hiệu quả cho khách.
Thực tế hiện nay, không phải giao dịch được ghi nhận thành công nào môi giới cũng cần cung cấp cho khách hàng những thông tin như vậy. Họ chỉ quan tâm làm sao để giao dịch thành công nhanh nhất, để nhận được khoản phí hoa hồng, bằng 2-4% giá trị giao dịch.
Thái độ này không những gây rủi ro cho người mua còn gián tiếp làm ảnh hưởng đến thị trường địa ốc, khiến niềm tin của nhà đầu tư ngày càng sụt giảm. Tuy nhiên, quá trình giao dịch, rủi ro không chỉ ở hai bên mua, bán mà còn xảy ra ở lực lượng trung gian môi giới.
Rủi ro khi bị cắt cầu
Ghi nhận về những tồn tại bất cập trên thị trường bất động sản, VAR cho biết: Nhiều trường hợp người mua và chủ nhà “bỏ rơi” môi giới và đàm phán giá trực tiếp với nhau do không muốn mất phí môi giới. Điều này có thể dẫn đến trường hợp chủ nhà nhận tiền cọc nhưng không bán nhà, cũng không chịu trả tiền cọc cho khách. Thậm chí, nhiều môi giới "xịn", tư vấn cặn kẽ cho khách hàng, nhưng khách hàng nghe xong lại đi ký hợp đồng với môi giới sẵn sàng giảm phí hoa hồng.
Trong khi đó ở một số quốc gia có thị trường bất động sản phát triển như Mỹ, Úc... một căn nhà chỉ một môi giới bán thì ở Việt Nam một căn nhà có vô số môi giới chào bán.
Bên cạnh đó, tại các nước phát triển có những quy định ràng buộc rõ ràng về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS. Còn tại Việt Nam, với các quy định của pháp luật hiện hành, không cần có môi giới thì giao dịch vẫn có thể hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch.
Trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, có rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch. Nâng cao trách nhiệm đồng thời cùng cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của đội ngũ này.
Do đó VARS cho rằng có cần quy định các cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho các nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch BĐS, thậm chí là ràng buộc giao dịch BĐS phải có sự tham gia môi giới BĐS; hoặc là giải quyết tận gốc nguyên nhân sâu xa, là việc thị trường thiếu thông tin, dữ liệu minh bạch, chính thống.
Trên thực tế, không chỉ trong lĩnh vực BĐS, “cò" còn là hiện tượng ở nhiều lĩnh vực khác. Tuy nhiên, là lĩnh vực nổi trội nhất với hiện tượng tung tin hỏa mù, lấp lửng, gây hoang mang để dễ bề thao túng. Để thị trường BĐS phát triển thực sự lành mạnh, bền vững, Chính phủ cần có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn, nghiên cứu, xây dựng kênh thông tin, dữ liệu chính thống về BĐS.
Trong bối cảnh thông tin đa chiều, trong đó có cả thông tin sai lệch, gây nhiễu loạn thị trường, cần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình chuyển đổi số, hướng tới các dịch vụ cung cấp thông tin minh bạch thị trường, xã hội hoá các công tác quản lý, và có sự liên kết chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước, hội ngành nghề và doanh nghiệp.
