Thực hiện nhiệm vụ được Thủ tướng giao, Bộ Xây dựng đang dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2024 quy định chi tiết Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất nới điều kiện về thu nhập, qua đó mở rộng đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Thu nhập cao cũng khó mua nhà thương mại

Theo quy định hiện hành, người mua nhà ở xã hội phải đáp ứng nhiều tiêu chí, trong đó có điều kiện về thu nhập. Cụ thể, người độc thân có thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng; người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên không quá 30 triệu đồng/tháng; còn vợ chồng có tổng thu nhập không quá 40 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng quy định này đang trở thành rào cản khiến nhiều người không thể tiếp cận nhà ở xã hội.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phần lớn người dân đô thị có mức thu nhập phổ biến khoảng 21-35 triệu đồng/tháng đối với cá nhân; khoảng 41-55 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình; hoặc 21-45 triệu đồng/tháng đối với người độc thân nuôi con nhỏ. Nhóm này không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành, nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại do giá quá cao.

Từ thực tế này, cơ quan soạn thảo đề xuất nâng trần thu nhập. Cụ thể, người độc thân được mua nhà ở xã hội nếu có thu nhập không quá 25 triệu đồng/tháng (tăng 5 triệu đồng so với hiện hành). Người độc thân nuôi con nhỏ không quá 35 triệu đồng/tháng. Trường hợp đã kết hôn, tổng thu nhập của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.

Bộ Xây dựng phân tích, giá nhà ở xã hội tại các đô thị lớn hiện dao động khoảng 15-30 triệu đồng/m². Với một căn hộ điển hình 70 m², tổng giá trị vào khoảng 1,5-1,8 tỉ đồng.

Theo thông lệ quốc tế, chi phí nhà ở nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập hộ gia đình. Với mức thu nhập 40 triệu đồng/tháng, một gia đình có thể dành khoảng 12 triệu đồng để trả tiền nhà.

Với mức tích lũy này, thời gian để sở hữu một căn nhà ở xã hội vào khoảng 10-12 năm, chưa tính lãi vay. Trong khi đó, nếu mua nhà ở thương mại với giá phổ biến 50-60 triệu đồng/m², thời gian tích lũy có thể kéo dài đến 18-20 năm.

Ngoài ra, trong bối cảnh lương cơ sở và thu nhập chung có xu hướng tăng, nhiều người sẽ vượt ngưỡng thu nhập hiện hành và bị “loại” khỏi diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Đây cũng là lý do khiến Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh mức trần.

Cơ quan này cho biết đã nhận được nhiều kiến nghị từ địa phương, doanh nghiệp và người dân đề nghị nâng mức thu nhập để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở xã hội.

Lo ngại “nới cầu” khi nguồn cung còn hạn chế

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư Hà Nội), chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định việc đặt ra trần thu nhập là cần thiết để xác định đúng nhóm đối tượng cần hỗ trợ. Đây là những người yếu thế, không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại nên cần được Nhà nước hỗ trợ.

Tuy nhiên, mức trần cụ thể phải được tính toán trên cơ sở khoa học. Theo ông, trong thời gian ngắn, mức trần thu nhập đã tăng khá nhanh, từ khoảng 11 triệu đồng/tháng năm 2015 lên 15 triệu đồng năm 2024, 20 triệu đồng năm 2025 và nay đề xuất 25 triệu đồng.

Như vậy, chỉ trong khoảng 1,5 năm, mức trần dự kiến tăng tới 67%. “Cơ sở khoa học của việc điều chỉnh này cần được làm rõ hơn” - ông Đỉnh nêu quan điểm.

Ở góc độ thực tiễn, tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở xã hội vẫn diễn ra tại nhiều đô thị lớn. Tại Hà Nội và TP.HCM, mỗi khi mở bán dự án, số lượng hồ sơ đăng ký thường gấp nhiều lần số căn hộ.

Không ít trường hợp người dân phải thức xuyên đêm để nộp hồ sơ. Có dự án chỉ vài trăm căn nhưng lượng hồ sơ lên đến hàng chục ngàn. Điều này cho thấy cầu đang vượt xa cung.

Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội sẽ khiến “cầu” tăng thêm, trong khi “cung” chưa theo kịp. Hệ quả là sự cạnh tranh sẽ ngày càng gay gắt.

Một vấn đề khác là sự cạnh tranh không cân sức giữa các nhóm thu nhập. Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc nâng trần thu nhập sẽ tạo lợi thế cho nhóm người có thu nhập sát mức trần, tức khoảng 25 triệu đồng/tháng đối với cá nhân hoặc 50 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình.

Những người này có khả năng tài chính tốt hơn, dễ tiếp cận vốn vay ngân hàng và đáp ứng điều kiện trả nợ. Trong khi đó, nhóm thu nhập thấp, đặc biệt là lao động phổ thông hoặc lao động tự do với mức thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Thực tế, phần lớn người mua nhà ở xã hội phải vay vốn từ ngân hàng thương mại. Do hoạt động theo nguyên tắc thị trường, các ngân hàng có xu hướng ưu tiên cho vay đối với khách hàng có khả năng trả nợ cao. Điều này vô hình trung tạo lợi thế cho nhóm thu nhập trung bình khá.

Việc mở rộng đối tượng có thể khiến người thu nhập thấp, vốn là nhóm cần hỗ trợ nhất lại càng khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh

Ngoài ra, việc nâng trần thu nhập cũng có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nếu áp dụng mức trần thu nhập 25 triệu đồng/tháng một cách đại trà, nhiều người tại các địa phương sẽ đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Điều này có thể khiến nhà ở thương mại khó tiêu thụ, kéo theo hệ lụy đối với việc triển khai các dự án khu đô thị.

Hệ quả là nguồn thu từ đất của địa phương có thể bị ảnh hưởng. Trong khi đó, đây vẫn là nguồn thu quan trọng, nhất là với những địa phương còn khó khăn về phát triển kinh tế.

Do đó, cần đánh giá đầy đủ tác động của chính sách đến ngân sách địa phương, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng.

Đồng tình, một chuyên gia bất động sản khác cũng nhận định, dù Bộ Xây dựng cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội đã được cải thiện trong thời gian qua, nhưng thực tế tại nhiều địa phương vẫn cho thấy cung chưa đáp ứng được cầu.

“Chỉ khi nào nhà ở xã hội khó bán mới nên tính đến việc nới điều kiện. Còn hiện nay, vấn đề cốt lõi vẫn là thiếu nguồn cung” - vị này nêu ý kiến.

Cũng theo chuyên gia này, nếu điều chỉnh chính sách thì nên xem xét theo từng vùng. Cụ thể, có thể cân nhắc nới điều kiện tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, trong khi các địa phương khác nên giữ nguyên để bảo đảm phù hợp thực tế.