Bộ Xây dựng đang đề xuất Chính phủ báo cáo Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở 2023. Một trong những nội dung được quan tâm là đề xuất người mua nhà ở xã hội sau 5 năm không được bán tự do như hiện nay mà phải chuyển nhượng cho đúng đối tượng thuộc diện hưởng chính sách.

Chỉ được bán lại đúng đối tượng

Một trong những nguyên nhân của đề xuất này là do quy định hiện hành có thể khiến “hao hụt” quỹ nhà ở xã hội vì nhiều chủ nhà sau khi sở hữu 5 năm đã bán ra thị trường như nhà ở thương mại.

Trong khi quỹ đất hạn chế, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp còn nhiều, Bộ Xây dựng cho rằng cần điều chỉnh chính sách để đảm bảo đúng mục tiêu an sinh.

Theo ThS Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Trường Đại học Luật TP.HCM, điểm khác biệt cơ bản giữa đề xuất và quy định hiện hành là ở phạm vi và thời hạn kiểm soát việc bán lại nhà ở xã hội.

Hiện nay, theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, pháp luật cho phép người mua nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà, được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu (không hạn chế bán cho ai và bán với giá nào như giai đoạn trong 5 năm). Điều kiện là nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập theo quy định.

Điểm khác biệt của đề xuất mới là vẫn duy trì sự kiểm soát không cho phép bán lại tự do ngay cả sau mốc 5 năm. Theo đó, việc bán lại chỉ được thực hiện đối với các đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội. Như vậy, nếu quy định hiện hành coi 5 năm là điểm kết thúc của sự hạn chế và chuyển sang cơ chế thị trường thì đề xuất mới lại kéo dài sự can thiệp của Nhà nước đối với giao dịch này, làm giảm tính tự do bán lại của người mua nhà.

Tính toán giá bán phù hợp khi chuyển nhượng

Đề xuất trên đặt cơ quan soạn thảo trước một bài toán khó. Những ý kiến phản hồi từ thực tế cho thấy ranh giới giữa việc chống trục lợi chính sách và việc bảo đảm quyền sở hữu tài sản chính đáng của công dân đang là nút thắt cần được tháo gỡ bằng những cơ chế linh hoạt hơn.

Theo bà Nguyễn Thị Xuân (phường Phú Thọ, TP.HCM), nếu cho phép bán tự do sau 5 năm, nhà ở xã hội sẽ biến thành một công cụ đầu tư lợi nhuận cao nhờ chênh lệch giá giữa giá ưu đãi và giá thị trường. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng người có nhu cầu thực lại không mua được, trong khi người không có nhu cầu ở lại lách luật để mua nhà rồi bán sau 5 năm.

"Cần xác định rõ mô hình nhà ở xã hội là dành cho người có thu nhập thấp. Do vậy, khi người mua không còn nhu cầu, họ phải bán lại cho người có đúng đối tượng. Khi một gia đình không còn khó khăn và có nhu cầu chuyển đi, căn hộ đó sẽ được chuyển nhượng lại cho một gia đình khó khăn khác với mức giá phù hợp. Đây mới là cách giúp hàng triệu người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà"- bà Xuân nói.

Theo ThS Ngô Gia Hoàng, đề xuất này là một "liều thuốc đắng" nhưng cần thiết để trả lại đúng bản chất của nhà ở xã hội, là công cụ trợ giúp người thu nhập thấp có chỗ ở chứ không phải công cụ đầu cơ sinh lời.

Trong bối cảnh giá bất động sản biến động mạnh, việc tiếp tục kiểm soát sau mốc 5 năm là cần thiết để tránh việc chính sách bị lợi dụng. Tuy nhiên, nếu áp dụng một cách cứng nhắc, đề xuất này sẽ làm giảm tính thanh khoản của tài sản, thu hẹp đối tượng người mua và ảnh hưởng đến quyền định đoạt hợp pháp của người sở hữu. Chính sách nên tiếp cận theo hướng dung hòa giữa mục tiêu an sinh và bảo đảm quyền tài sản thay vì chỉ áp dụng một lệnh cấm cứng nhắc.

Tham khảo kinh nghiệm của Singapore cho thấy cách tiếp cận hiệu quả đối với nhà ở xã hội không nằm ở việc cấm hay cho một cách đơn giản, mà là kiểm soát chặt mục đích sử dụng và đối tượng thụ hưởng.

Cụ thể, Singapore áp dụng cơ chế thời gian cư trú tối thiểu (Minimum Occupation Period – MOP), theo đó người mua bắt buộc phải sinh sống thực tế trong căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định (thường từ 5 đến 20 năm tùy loại nhà) trước khi được phép chuyển nhượng. Thời gian này không được tính nếu chủ sở hữu không ở thực tế, qua đó ngăn chặn tình trạng mua để đầu cơ hoặc cho thuê trá hình.

Sau khi hết thời hạn MOP, việc chuyển nhượng không hoàn toàn tự do mà vẫn phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Trong đó, người nhận chuyển nhượng phải đủ điều kiện theo chính sách và giao dịch phải được cơ quan quản lý nhà ở phê duyệt.

Đồng thời, Singapore thiết kế chính sách theo hướng linh hoạt, phân loại thời hạn hạn chế khác nhau tùy vào mức độ ưu đãi và vị trí dự án, thay vì áp dụng một mốc thời gian cứng nhắc.

Do đó, cần thiết kế thời hạn hạn chế bán lại linh hoạt tùy theo loại dự án, vị trí và mức độ ưu đãi của Nhà nước, thay vì áp dụng cứng nhắc một mốc 5 năm. Khoảng thời hạn này nên tính theo thời gian cư trú thực tế của người mua thay vì dựa trên thời điểm thanh toán đủ tiền như hiện nay.

"Về giá bán lại nên cho phép bán theo giá thị trường nhưng phải nộp thuế thu nhập đối với phần chênh lệch giữa giá mua ban đầu và giá bán. Qua đó bảo đảm Nhà nước thu hồi hợp lý phần giá trị gia tăng có được từ chính sách ưu đãi" - ThS Ngô Gia Hoàng nêu quan điểm.

Trong khi đó, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) đánh giá đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội là một đề án đúng đắn vì thực tế nhu cầu về nhà ở xã hội là rất cao.

Tuy nhiên, khâu hậu kiểm còn khá hạn chế, điều này dẫn đến nhà ở xã hội chuyển nhượng không đúng nhóm đối tượng. Việc đề xuất sau 5 năm không được bán tự do nhằm đảm bảo nhà ở xã hội được sở hữu đúng đối tượng. Tuy nhiên, khi đó phải xác định rõ nhóm đối tượng và giá chuyển nhượng phải có cơ chế tính toán hợp lý.