Mới đây, tại tọa đàm chuyên đề với chủ đề "Bất động sản trong mối quan hệ tam giác: Khung pháp lý - Chính sách tài chính và vận hành thị trường" do Hội môi giới BĐS Việt Nam tổ chức tại Hà Nội, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đã thẳng thắn chỉ ra những nguyên nhân chính khiến giá nhà đất liên tục tăng nóng thời gian vừa qua. Đáng nói, nguyên nhân chính không phải do cầu đầu cơ mà là lệch pha cung cầu kéo dài.

Doanh nghiệp than chi phí đầu vào

Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025, do Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) công bố, trong quý 3 vừa qua phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm 32,2% tổng nguồn cung, tương đương 11.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước. Trong khi căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với 67,8% nguồn cung mới.

Tình trạng lệch pha cung - cầu trên thị trường nhà ở vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, nơi nhu cầu lớn nhất nhưng phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m². Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung đạt khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm 63% (hơn 54.000 căn), gấp đôi cùng kỳ năm 2024, song cơ cấu vẫn nghiêng về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao.

Nhận định về thị trường nhà đất, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, cho biết thị trường này đã và đang phục hồi tích cực từ đầu năm nay, khi nguồn cung đã tăng trở lại nhờ hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý. Tuy vậy, thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà đất và mối quan hệ cung - cầu.

Do đó, để kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững, Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp "đúng và trúng”.

Phân tích nguyên nhân khiến giá nhà tăng, ông Dũng cho biết cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán bất động sản. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên. Do đó, để giảm giá trên thị trường địa ốc, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ.

Nhìn từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, cho rằng giá nhà đất hiện nay chịu tác động mạnh từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai. Đối với một dự án nhà ở thông thường, khoản chi phí đất đai chiếm đến 30% trong cơ cấu chi phí phát triển dự án và con số này đang tăng mạnh.

Ông Hiệp dẫn chứng từ một dự án mà doanh nghiệp đang triển khai, quyết định giá đất được điều chỉnh tăng tới 30% chỉ trong vòng 6 tháng. Ngoài ra, thời gian làm thủ tục kéo dài cùng các chi phí “không chính thức” cũng làm tăng chi phí vốn, đẩy giá bán nhà ở lên cao.

Giá nhà tăng nóng, nguồn cung ách tắc

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá nhà đất tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực.

Nhận định về nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà ở tăng cao, TS Nghĩa nhấn mạnh: “Lực cầu đầu cơ tuy có hiện diện trên thị trường, nhưng không phải nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà tăng. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng, đặc biệt là các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Tình trạng khan hiếm này xuất phát từ số lượng dự án được cấp phép mới còn hạn chế, nhất là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, trong khi nhu cầu nhà ở thực tế vẫn lớn và liên tục gia tăng. Chưa kể việc một số doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án càng làm tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, từ đó đẩy giá nhà lên cao”.

Về nguồn cung nhà ở, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest nhận định nhiều địa phương đang xuất hiện dấu hiệu dư thừa. Một số tỉnh, dù không có tăng trưởng đột phá về kinh tế – xã hội, lại quy hoạch hàng ngàn ha đất để phát triển nhà ở, tạo nguy cơ hình thành ‘bong bóng’ thị trường địa ốc khi cung vượt quá nhu cầu thực. Theo ông, để kiểm soát giá nhà, cần áp dụng cơ chế điều tiết hiệu quả, chẳng hạn thông qua chính sách thuế phù hợp; nếu thiếu công cụ điều tiết, đà tăng giá nhà đất sẽ rất khó được kiềm chế.

Ông Hiệp cũng thẳng thắn nhìn nhận hiệu suất hoạt động của bộ máy quản lý đang là một điểm nghẽn lớn. Dù chính quyền cấp tỉnh, thành phố đã có nhiều cải tiến, nhưng ở cấp cơ sở, nhân lực hạn chế và năng lực thực thi còn yếu, dẫn tới tắc nghẽn trong xử lý hồ sơ và triển khai dự án.

"Trước đây, có những thủ tục chỉ mất một tháng để hoàn tất, nay kéo dài tới sáu tháng vẫn chưa xong. Điều này không chỉ tạo áp lực cho cán bộ, mà còn gây khó khăn đáng kể cho các nhà đầu tư", ông Hiệp cho biết thêm.

Đồng quan điểm, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản tuy đã đạt nhiều kết quả nhưng vẫn còn thiếu tính ổn định và đồng bộ. Việc sửa nhiều, thay đổi nhanh khiến cán bộ địa phương e dè, sợ trách nhiệm, dẫn đến tình trạng chậm phê duyệt dự án, làm đình trệ nguồn cung.