Nhiều dự án bất động sản ghi nhận tình trạng bán hết nhanh chóng dù giá cao. Động lực thị trường chủ yếu đến từ dòng vốn đầu tư tìm kênh trú ẩn, chấp nhận mặt bằng giá mới, đặt ra thách thức về sự bền vững khi người mua ở thực đang dần bị gạt ra ngoài.

Thanh khoản cao bất chấp giá đỉnh

Thị trường đang chứng kiến một thực tế: Giá càng cao người mua dường như càng quyết liệt.

Anh Nguyễn Phi, một môi giới địa ốc có 10 năm kinh nghiệm tại khu vực Thủ Đức, vừa chốt hai căn hộ cao cấp chỉ trong một buổi mở bán dự án cuối tháng 9 vừa rồi.

"Giá trung bình dự án này đã là 95 triệu đồng/m², tăng 10% so với đợt mở bán trước nhưng khách hàng vẫn xuống tiền rất nhanh. Họ chủ yếu là nhà đầu tư, không phải mua ở ngay, họ tin giá sẽ còn tăng nữa" - anh Phi chia sẻ.

Câu chuyện không chỉ ở phân khúc căn hộ cao cấp ở gần khu vực gần trung tâm TP.HCM. Đại diện một doanh nghiệp vừa mở bán dự án căn hộ, nhà phố liền kề ở khu vực Bình Dương (cũ) trong quý III-2025 cũng xác nhận tương tự.

Vị này cho hay, dù là nhà ở phân khúc thấp hơn, mặt bằng giá sơ cấp cũng đã tăng 12% so với cùng kỳ nhưng 64% lượng hàng của doanh nghiệp đã được hấp thụ chỉ trong một tuần vì sức cầu quá lớn.

Các số liệu thống kê cũng xác nhận bức tranh sôi động này. Dữ liệu thị trường DKRA Group cho thấy chỉ riêng quý III-2025, nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt 15.426 căn, tăng 15% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, sức cầu thị trường tăng vọt, gấp 3 lần. Ở phân khúc đất nền, sức cầu cũng tăng 8%, với xu hướng dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh như Long An (chiếm 90% nguồn cung mới).

Trong báo cáo tổng kết 9 tháng đầu năm 2025, Hội Môi giới Bất động sảnViệt Nam (VARS) cũng chỉ ra một hiện tượng đặc biệt. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết thị trường ghi nhận gần 60.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ 2024, với tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt gần 70% - mức cao nhất trong nhiều năm.

Điều đáng nói, phần lớn dự án mở bán giai đoạn này đều có giá cao hơn đáng kể so với trước nhưng vẫn bán hết nhanh.

Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình chạm 95 triệu đồng/m²; TP.HCM theo sát với 91 triệu đồng/m². Ông Đính nhấn mạnh rằng giao dịch hiện nay phần lớn đến từ nhóm mua để đầu tư, không phải để ở và nhà đầu tư vẫn là động lực chính.

Lãi suất thấp và kỳ vọng đầu tư thúc đẩy thanh khoản

Lý giải nghịch lý giá cao nhưng thanh khoản vẫn tốt, các chuyên gia đồng loạt chỉ ra động lực chính của thị trường hiện không phải là nhu cầu an cư mà là dòng tiền đầu tư.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, phân tích: Phần lớn người mua ở giai đoạn hiện nay mang tâm thế đầu tư. Họ chấp nhận mua các dự án có thời gian bàn giao trong 2-3 năm tới, xem đây là một khoản đầu tư đồng hành cùng chủ đầu tư thay vì tìm nhà ở ngay.

Theo bà An, yếu tố cốt lõi thứ hai là môi trường lãi suất thấp. Khi chi phí vốn rẻ, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang bất động sản – một kênh tích lũy tài sản có giá trị thực và khả năng sinh lời ổn định.

"So với các kênh đầu tư khác như vàng hay chứng khoán, bất động sản vẫn tỏ ra hấp dẫn về mức độ an toàn và tiềm năng tăng giá. Ngoài ra, chính sách bán hàng linh hoạt, giãn tiến độ thanh toán của chủ đầu tư cũng giúp người mua dễ dàng ra quyết định" - bà An đánh giá.

Tuy nhiên, bức tranh thanh khoản tốt này cũng che đi một mảng tối. Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia bất động sản cho rằng dù nhu cầu ở thực duy trì mức cao do đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế, sức mua thực tế đang chịu áp lực cực lớn.

TS Nhân trăn trở vì khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng bị kéo giãn, khiến giấc mơ an cư của nhiều người trẻ ngày càng xa vời. Vị chuyên gia khẳng định thị trường hiện được thúc đẩy mạnh bởi dòng vốn đầu tư như một kênh chống trượt giá hiệu quả. Nhà đầu tư tìm đến các dự án đáp ứng cả nhu cầu ở và cho thuê, nhưng kỳ vọng tăng giá vẫn là yếu tố chính dẫn đến quyết định xuống tiền.

Các chuyên gia đều chung nhận định người có nhu cầu ở thực đang dần bị bỏ lại phía sau bởi mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả. Tuy vậy, không thể phủ nhận thị trường đang phục hồi rõ nét.

Nhìn về cuối năm, TS Nhân dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục tăng nhưng giao dịch sẽ mang tính chọn lọc hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.