Từ đó sẽ có những dự báo chính xác hơn về thị trường, tránh nguy cơ vỡ bong bóng vì "đoán mò”. 

 Nhà băng đang "gánh vốn"

Với một BĐS lành mạnh, thông thường vốn tự có chiếm 30% trong cơ cấu vốn, vốn vay chiếm khoảng 40% và 30% là vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên ở giai đoạn đầu, 30% vốn tự có của chủ đầu tư lại bị chôn vào tiền mua đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Từ đầu năm 2015, Nhà nước quy định riêng với tòa nhà căn hộ, chủ đầu tư phải đóng xong tiền sử dụng đất mới được cấp giấy phép xây dựng (không cho nợ tiền sử dụng đất như trước đây).

Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 (Luật) quy định, chủ đầu tư chỉ bán sản phẩm BĐS khi được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, hoàn thành phần móng, hạ tầng cơ bản.

Tuy nhiên, một vấn đề đang phát sinh là trước đây, tiền sử dụng đất chỉ đóng trên đế dự án căn hộ.

Chẳng hạn, mật độ xây dựng là 40% thì chủ đầu tư đóng tiền sử dụng đất trên 40% đó, còn tầng hầm thì có thể doi ra khoảng 50 - 60% (mật độ xây dựng) vì đây là phần nằm dưới đất, phải rộng mới giải quyết được bãi đậu xe.

Nhưng nay Sở Xây dựng yêu cầu đóng tiền sử dụng đất dựa trên mật độ xây dựng của tầng hầm, khiến chi phí thực hiện dự án tăng.

Như vậy, để có thể hoàn tất nghĩa vụ pháp lý làm căn cứ triển khai dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư phải đổ vào đây. Phần vốn còn lại cho xây dựng, liệu ngân hàng, khách hàng có đủ tự tin để cung cấp cho chủ đầu tư?

Do đó, nhằm tạo thêm nguồn vốn phát triển BĐS, nhiều DN buộc phải tiếp cận những nguồn vốn khác, cụ thể là huy động từ khách hàng và ngân hàng. Song, luật lại quy định ngân hàng phải đứng ra bảo lãnh các dự án hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện bán sản phẩm.

Đồng thời, Thông tư 99 quy định, muốn ngân hàng bảo lãnh, DN phải có tài sản thế chấp nên gút mắc lại quay về phía ngân hàng. Đối với khách hàng cũng vậy, nếu không có bảo lãnh thì không được ngân hàng giải ngân.

Tức nguồn huy động vốn từ khách hàng lại quay về ngân hàng. Vậy, cơ cấu vốn của chủ đầu tư nằm ở ngân hàng. Đến thời điểm này, hiếm có chủ đầu tư nào đủ năng lực xoay xở vốn ở mức 60% để làm một dự án.

Luật còn quy định, chủ đầu tư chưa bàn giao nhà thì chỉ huy động được tối đa 70% vốn từ khách hàng và chưa giao sổ đỏ thì bị giữ lại 5% vốn. Nhìn chung, ngân hàng đang kiểm soát vốn của chủ đầu tư trong việc quyết định thành công hay thất bại đối với một dự án căn hộ.

Về phía người mua, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như TP.HCM khá lớn nhưng số tiền khách hàng phải trả vượt tích lũy nên ngân hàng cũng giữ vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho người mua.

Ở các quốc gia phát triển như Mỹ, để sở hữu một căn nhà phải vay và trả nợ nhà băng trong 25 năm là bình thường. Thị trường BĐS Việt Nam cũng dần đi theo xu hướng này nhưng để tránh tình trạng "chờ kép" (DN chờ ngân hàng, khách hàng chờ ngân hàng xem xét giải ngân), ngân hàng phải có cơ chế rõ ràng.

Chẳng hạn, ngân hàng phải quy định rõ biên độ hỗ trợ vốn cho khách hàng mua nhà có thể là 50%.

Hoặc chủ đầu tư chỉ thu được từ khách hàng 50%, phần còn lại là thương thảo giữa họ với khách hàng nhằm tạo ra sự an toàn cho thế chấp BĐS, còn hơn để biên độ cho vay lên đến 70% trên tổng giá trị tài sản để rồi xảy ra việc không giải ngân vì ngại rủi ro cao.

Trong giai đoạn chờ đợi các thông tư hướng dẫn thi hành Luật, nhằm giải quyết nguồn vốn, chủ đầu tư đang tiếp cận vốn ngoại để bổ sung vào cơ cấu vốn đầu tư, thay vì phải đi vay.

Nhưng thực chất đây cũng là hình thức vay vốn vì nhà đầu tư ngoại chỉ đổ vốn vào thị trường BĐS Việt Nam bằng hợp tác đầu tư và cho vay với lãi suất cố định. Trong đó, bên cho vay sẽ kiểm soát tiến độ công trình nhằm thu hồi nguồn tiền và lãi suất ở mức độ an toàn.

Cụ thể hơn, nhà đầu tư nước ngoài cung cấp cho các nhà phát triển BĐS trong nước một lượng tài chính và họ sẽ thu hồi lượng tiền này trong thời gian ấn định cộng thêm phần lãi suất (thông thường dao động khoảng 20%/năm).

Chẳng hạn, nhà đầu tư ngoại cho DN BĐS trong nước vay 120 tỷ đồng để phát triển một tòa căn hộ với thời gian hoàn trả trong vòng một năm, như vậy mỗi tháng DN nội phải trả cho DN ngoại 10 tỷ đồng (nguồn tiền trả nợ vay nhờ bán sản phẩm).

Nhiều người cho rằng lãi suất 20% là cao nhưng 20% trong vòng một năm khác với 10 - 12% trong vòng 5 năm (tương ứng 5 năm là 60%), hơn nữa, trong ngắn hạn, DN thỏa mãn được tài chính để giải quyết điều kiện cần để có sản phẩm giao dịch, cũng như không mất quá nhiều thời gian cho quá trình thẩm định nếu sử dụng vốn vay ngân hàng. 

Nên giao dịch qua ngân hàng

Những sự cố liên quan đến chung cư Harmona, Bảy Hiền Tower vừa qua đã tác động không nhỏ đến tâm lý khách hàng nhưng nên có cái nhìn khách quan, vì thời điểm hiện nay, Thông tư 01 quy định một tài sản không được thế chấp nhiều nơi, nhiều lần nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Đối với hợp đồng kinh tế giữa khách hàng và chủ đầu tư cũng không phải xét trên khía cạnh ai đúng ai sai mà là sự hợp tác, hỗ trợ nhau vì bản chất là hai bên cùng góp vốn để triển khai dự án.

Về phía chủ đầu tư, nếu cam kết xây nhà xong, khách hàng mua nhà phải thanh toán 100% mới được nhận nhà mà không huy động vốn từ người mua, liệu khách hàng có dám ký? Nếu chủ đầu tư làm như vậy, liệu ngân hàng có dám đứng ra bảo lãnh vì chính khách hàng cũng đang thế chấp sản phẩm hình thành trong tương lai?

Tôi đồng ý với những quy định bảo vệ khách hàng vì không ít chủ đầu tư đã huy động đủ lượng vốn lại lấy phần vốn này đi đầu tư dự án khác, nhưng vẫn có những chủ đầu tư làm thật, nhắm đến uy tín nên việc bảo vệ phải được thực thi hai chiều.

Bảo vệ khách hàng là bảo vệ số đông nhưng có chắc số đông đúng 100%, vì bao nhiêu khách hàng đóng tiền không đúng theo tiến độ cam kết với chủ đầu tư? Khi đó, chủ đầu tư sẽ xử lý ra sao?

Trong cam kết mua - bán căn hộ, một người cam kết với nhiều người, khi người này sai thì 100 người ý kiến, vậy một trong số 100 người đó sai thì sẽ xử lý ra sao?

Do đó, để tránh những tổn thất cho cả bên mua và bên bán, nên kiểm soát bằng cơ chế trung lập.

Chẳng hạn, một dự án được lập ra, chủ đầu tư sẽ cam kết tất cả nguồn tiền sẽ nộp vào một ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân theo tiến độ; ngược lại khách hàng cũng đóng tiền qua ngân hàng này, tức ngân hàng kiểm soát được nguồn tiền vào - ra.

Khi nắm được quá trình này thì ngân hàng phải mạnh dạn bảo lãnh, mạnh dạn cho vay và đóng vai trò trung gian điều tiết thị trường BĐS.

Nếu Nhà nước đã cho quyền bảo lãnh thì ngân hàng phải làm đến cùng chứ không để xảy ra việc ổn thì bão lãnh, không ổn thì không bảo lãnh. Bởi nếu DN đã ổn, đã mạnh thì cần gì đến vai trò của ngân hàng?

Thị trường BĐS của Việt Nam đang dần hoàn thiện, cơ hội nhiều, tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được cũng khá cao nhưng kèm theo đó là những bất ổn vẫn tồn tại.

Theo tôi, để điều tiết thị trường, thay vì phải áp dụng quá nhiều luật, quy định, tại sao không sử dụng công cụ tài chính, cụ thể là các giao dịch thông qua hệ thống ngân hàng sẽ dễ bề kiểm soát.

Muốn vậy, phải có hệ thống ngân hàng minh bạch để cả chủ đầu tư và khách hàng đều cảm thấy an tâm khi sử dụng kênh này luân chuyển dòng vốn.

 Nguyễn Duy Minh -  Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản L&L.