Mua “nhà trên giấy“: Những vấn đề cần lưu ý

Thời gian qua, bán nhà trên giấy đã trở thành trào lưu, khiến các bộ chủ quản không thể kiểm soát được số dự án, số DN. Các chính sách luôn phải "chạy theo" để quản lý loại hình này.

Rất nhiều dự án đã và đang khiến người dân sợ hãi vì chủ DN vi phạm, bán nhà trên giấy khi dự án chưa được cấp phép, chưa xây móng, vốn huy động của khách hàng, chủ đầu tư không sử dụng đúng mục đích; tiến độ dự án bị kéo dài gây bức xúc dư luận.

Người dân trước khi mua nhà nên tìm hiểu rõ luật. (ảnh minh họa)

Để tránh rủi ro khi mua các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai (hay còn gọi là mua nhà trên giấy), người mua nhà cần lưu ý những điểm sau:

10 dự án tại Hà Nội được phép "bán nhà trên giấy"

Thông tin trên báo Kinh doanh & Pháp luật, việc công bố 10 dự án được phép bán nhà trên giấy giúp người mua nhà sẽ biết rõ chủ đầu tư nào đủ điều kiện bán hàng, đủ tính pháp lý, có sự bảo lãnh tài chính của ngân hàng. Việc công bố này sẽ được thực hiện thường xuyên nhằm bảo vệ người mua nhà.

Trước đó, hồi đầu năm 2016, Hà Nội đã công bố danh sách 26 doanh nghiệp phát triển bất động sản được phép phát triển nhà ở hình thành trong tương lai, đưa vào kinh doanh khi đủ điều kiện. Tuy nhiên, đến nay danh sách này đã được "gút" lại còn 10 nhà đầu tư, cùng 10 dự án.

 Kiểm tra về tính pháp lí của BĐS hình thành trong tương lai

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua… theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Bên cạnh đó, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình, theo quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Các đơn vị cung cấp sản phẩm phải có giấy bảo lãnh của ngân hàng

Trong trường hợp mà chủ đầu tư gặp rủi ro như mất khả năng chi trả, không đủ khả năng hoàn thành hoàn thiện đúng tiến độ,... ngân hàng sẽ là đơn vị trả tiền cho người mua.

Hỏi kỹ dự án này có thế chấp vay tiền ngân hàng (NH) không

Về nguyên tắc, chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho NH nào, khi bán được nhà số tiền này phải chuyển khoản vào NH đó. Từ đó, NH mới kiểm soát được dòng tiền và thu hồi nợ.

Dòng tiền chủ đầu tư trả về, NH thu được phần nợ nào giải chấp phần đó. Trên cơ sở này, chủ đầu tư mới làm sổ cho khách hàng được.

Trong trường hợp khách hàng trả bằng tiền mặt hay chuyển vào tài khoản của NH khác không phải tài khoản của NH chủ đầu tư thế chấp, đồng thời lại dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ NH, sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đồng thời, người mua BĐS hình thành trong tương lai nên yêu cầu chủ đầu tư chứng minh mình đã được NH có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, như chủ đầu tư phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua, kiểm tra thời hạn của hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Nghiên cứu, xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đặc biệt là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, các điều khoản về thanh toán, quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; những chế tài phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…

Xem xét, kiểm tra chủ đầu tư có thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

Như nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án. Chủ đầu tư có uy tín, có năng lực trên thị trường cũng là sự lựa chọn tin cậy cho người mua BĐS hình thành trong tương lai.

Người dân nên chủ động liên lạc và có sự hỗ trợ về mặt pháp lý từ các công ty luật, các tổ chức tư vấn về BĐS có uy tín để tìm hiểu chi tiết, cụ thể những vấn đề mình đang quan tâm. Điều này sẽ hạn chế, phòng ngừa được rủi ro cho khách hàng.

"Chốt" lúc nào là hợp lí?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, bắt đầu từ khi chủ đầu tư có thông tin đến cơ quan chức năng cho đến lúc dự án chính thức được xác nhận đủ điều kiện mua bán cần có một khoảng thời gian nhất định để thẩm tra hồ sơ cũng như kiểm chứng trên thực tế.

Do đó, ông Đính cho rằng, người mua nhà nên chờ đợi sự xác nhận chính thức của cơ quan chức năng rồi mới tiến hành ký hợp đồng mua bán nhằm đảm bảo an toàn cho tài sản hình thành trong tương lai.

'Cơ quan chức năng nên tiến hành công bố thông tin về dự án đủ điều kiện mua bán một cách thường xuyên hơn đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ để tạo điều kiện cho doanh nghiệp bán hàng', ông Đính đề xuất.

Dưới góc nhìn của một chủ đầu tư, ông Lê Trọng Khương, Phó TGĐ Công ty Hưng Thịnh cho biết, để có được giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận dự án đủ điều kiện mua bán…

Chủ đầu tư phải mất quá nhiều thời gian, trải qua nhiều cơ quan ban ngành, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc hoạch định chi phí đầu tư ban đầu, khi dự án kéo dài thì tổng vốn đầu tư cũng bị đội lên rất nhiều.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), với những dự án đã được cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện mua bán, người mua nhà có thể yên tâm thực hiện giao dịch.

“Nếu vì một lý do nào đó, người mua nhà muốn thực hiện đặt cọc hoặc góp vốn vào dự án thì nên tìm hiểu kỹ thông tin chủ đầu tư là ai, lịch sử kinh doanh của công ty cũng như tìm hiểu về tính pháp lý của dự án đã có quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng hay chưa, đã có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh hay chưa.

Ngoài ra, khách hàng, nhà đầu tư cũng cần sự tư vấn của luật sư về hợp đồng mua bán trước khi đặt cọc, để tránh đi những rủi ro không đáng có”, ông Khởi khuyên.