Mua căn hộ để cho thuê trong năm 2024 cần chú ý điều gì?

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, năm 2024, bất động sản cho thuê vẫn được cho là kênh đầu tư an toàn và nhận nhiều quan tâm từ chủ đầu tư tới người đi thuê.

Thị trường căn hộ cho thuê hoạt động tốt

Trong đó, loại hình căn hộ chung cư cho thuê đang có đà tăng trưởng khá tốt, mức độ quan tâm cao khi tỉ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, theo khảo sát của Batdongsan.com.

Trong khi lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM đạt 4,1% thì Hà Nội đạt 4,6%. Ngay cả giá nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5 - 15% theo tháng.

Theo các chuyên gia, động lực khiến cho xu hướng mua căn hộ chung cư cho thuê ấm trở lại có thể đến từ việc lãi suất ngân hàng xuống thấp khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng, rút tiền để mua căn hộ cho thuê.

Cùng với đó, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM vẫn luôn là chủ đề nóng. Đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam cho rằng, TP.HCM cần có khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực và 60-70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân.

Dù vậy theo các chuyên gia, việc mua căn hộ để cho thuê vẫn cần được tính toán kỹ lưỡng, để tránh phải “bán vội vì tính sai”.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM, cho biết thông thường khi xác định đầu tư căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những chung cư đã bàn giao và đã có sổ hồng để có thể vay vốn ngân hàng.

Trường hợp mua căn hộ mới thì có nhiều tính toán hơn, có thể việc chuyển cọc để kiếm lời sẽ được ưu tiên hơn. Sau đó mới tính đến việc khai thác cho thuê, chờ tăng giá.

“Đây là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê bởi trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành TP.HCM sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều.

Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian, trong khi có thêm dòng tiền từ cho thuê” - bà Hương nói.

Cũng theo vị này, hiện tại cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà thay vì mua nhà ở hiện nay.

Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.

Cẩn trọng tính toán tài chính

Theo bà Cao Thị Thanh Hương khi mua căn hộ để cho thuê trong năm 2024, nhà đầu tư cần chú ý tới uy tín của chủ đầu tư.

“Không thể phủ nhận thời điểm hiện tại chính sách bán hàng của các chủ đầu tư rất tốt, tuy nhiên người mua nhà vẫn phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư đó. Bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác.

Trên thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án đứt gánh giữa đường, không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà”- vị quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM nhấn mạnh.

Ngoài ra, giá bán căn hộ cũng là một điểm lưu ý tiếp theo mà người muốn đầu tư lĩnh vực này cần chú trọng.

Bà Hương cho rằng trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau.

"Mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, từ đó áp lực tài chính sẽ giảm bớt" - bà Hương tư vấn.

Điểm lưu ý cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà. Theo chuyên gia Savills, thông thường các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi.

Vì thế nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này.

“Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành cùng với mình một cam kết dài tới 15-20 năm. Do đó, mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn lớn hơn từ 70% trở lên là rủi ro rất cao"- bà Hương đánh giá.

Ở góc độ này, đại diện Batdongsan.com.vn cũng đưa ra quan điểm tương đồng rằng khi khả năng mua nhà của các gia đình trẻ còn hạn chế thì phát triển phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, với tỉ suất sinh lời trung bình 4 - 5% và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 5% hiện tại, loại hình này hiện chỉ dành cho những người trường vốn.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cần xác định tâm lý khi nguồn cung cho thuê tăng đồng nghĩa với tỉ lệ cạnh tranh cao. Do đó, việc tính toán về vị trí căn hộ cho thuê, khả năng lấp đầy, chi phí phát sinh, quay vòng vốn trước khi xuống tiền phải được tính toán rõ ràng.