Tín dụng tăng nhanh hơn huy động vốn đang đẩy mặt bằng lãi suất bước sang nấc mới. Khi dư địa nới lỏng dần khép lại, doanh nghiệp, hộ kinh doanh và thị trường bất động sản buộc phải thích ứng với chi phí vốn cao hơn trong năm 2026.

Lãi suất cho vay không còn rẻ

Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà, đến ngày 31-12-2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 18,58 triệu tỉ đồng, tăng trưởng tín dụng cả năm xấp xỉ 19,1%, cao hơn khoảng 19,41% so với cuối năm 2024.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết thêm: Trong khi tăng trưởng tín dụng của cả năm 2025 đạt khoảng 18,58%, huy động vốn toàn hệ thống chỉ tăng 14,5%.

Khoảng cách này buộc các ngân hàng phải điều chỉnh tăng lãi suất đầu vào để hút tiền gửi, kéo theo lãi suất cho vay tăng tương ứng. Nhất là trong bối cảnh các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản, tài sản số trở nên hấp dẫn, làm gia tăng cạnh tranh vốn trong hệ thống tài chính.

Riêng với bất động sản, tín dụng năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn mức bình quân toàn hệ thống.

Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24 - 25%, còn cho vay mua, sửa nhà tăng khoảng 14 - 15%. Về cơ cấu, tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, mức được đánh giá là khá cao so với thông lệ quản trị rủi ro ngành, khiến dư địa mở rộng tín dụng trong thời gian tới không còn nhiều.

Trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước vừa phát đi thông điệp điều hành chính sách tiền tệ một cách thận trọng cho năm 2026.

Theo công văn gửi các tổ chức tín dụng, NHNN dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, có điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến thực tế nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định vĩ mô và đảm bảo an toàn hệ thống.

Đồng thời, tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt, ưu tiên dòng vốn cho sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực động lực của nền kinh tế.

Áp lực lãi suất lan rộng, doanh nghiệp buộc phải thích ứng

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest cho rằng lãi suất cho vay đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà.

Chỉ trong hai tháng cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất đã tăng hơn 2%/năm, tạo áp lực lớn lên chi phí vốn và khả năng hấp thụ của thị trường. Nếu mặt bằng lãi suất không sớm được kiểm soát và ổn định, thị trường bất động sản năm 2026 có thể đối mặt với nhiều rủi ro khó lường.

Áp lực lãi suất không chỉ dừng ở bất động sản. Tại khu vực sản xuất kinh doanh, các hộ kinh doanh nhỏ cũng đang trực tiếp “thấm” chi phí vốn tăng cao.

Từ phía ngân hàng, nhận định về lãi suất trong thời gian tới, ông Phạm Toàn Vượng- Tổng giám đốc Agribank nêu quan điểm: "Phải nói thẳng rằng, dư địa để giữ ổn định hay tiếp tục giảm lãi suất huy động hiện nay là rất hạn chế. Bởi ở thời điểm này, các ngân hàng gần như chỉ còn cách tăng cường năng lực tài chính, tiết giảm chi phí để tạo dư địa hỗ trợ giảm lãi suất thực chất. Áp lực này càng rõ nét khi trong năm 2026, Agribank phải đáp ứng yêu cầu huy động khoảng 270.000 tỉ đồng để cho vay khoảng 250.000 tỉ đồng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, năm 2026 đánh dấu sự hình thành rõ nét của một mặt bằng lãi suất mới đối với thị trường bất động sản, xuất phát từ cả yếu tố cung cầu vốn lẫn định hướng điều hành vĩ mô.

Tuy nhiên, chúng ta phải thừa nhận bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên tín dụng, ngoại trừ một số phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản khu công nghiệp. Do đó, với bất động sản thương mại thông thường, doanh nghiệp buộc phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn mặt bằng chung của nền kinh tế, phù hợp với định hướng kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước.

Về cơ cấu, tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Dù chưa có trần áp đặt cho toàn hệ thống, đây là mức khá cao nếu so với thông lệ quản trị rủi ro ngành. Tỉ trọng tín dụng bất động sản có sự khác biệt giữa các ngân hàng, phản ánh khẩu vị rủi ro và chiến lược kinh doanh riêng của từng tổ chức. Tuy nhiên, xét trên bình diện toàn hệ thống, dư địa để mở rộng tín dụng vào lĩnh vực này trong thời gian tới là không còn nhiều.

Từ những yếu tố trên, TS. Lực cho rằng: Lãi suất cho vay bất động sản, đặc biệt là tín dụng đầu tư kinh doanh, có xu hướng duy trì ở mức cao hơn trong năm 2026. Đây là diễn biến mang tính cấu trúc, không phải biến động ngắn hạn”.

Trong bối cảnh đó, TS Lực khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng, thay vì kỳ vọng mặt bằng lãi suất quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước. Việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, hạn chế dàn trải dự án, nâng cao năng lực dự báo dòng tiền và kiểm soát đòn bẩy tài chính là điều kiện sống còn để giảm thiểu rủi ro tín dụng và duy trì khả năng phát triển bền vững.