Việc hàng loạt ngân hàng dừng hoặc thu hẹp các gói vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà đang cho thấy một thực tế rõ ràng: Chu kỳ tiền rẻ (lãi suất thấp) đã khép lại.

Trong bối cảnh lãi suất và tỉ giá cùng chịu áp lực điều chỉnh, bài toán an cư của người trẻ không chỉ phụ thuộc vào ưu đãi tín dụng mà ngày càng gắn chặt với năng lực tài chính bền vững và lựa chọn giá trị thực của thị trường.

Ngân hàng thu hẹp ưu đãi, lãi vay mua nhà vượt 13%/năm

Cuối tháng 10 vừa qua, Agribank vừa chính thức dừng triển khai một số chương trình cho vay ưu đãi dành cho khách hàng cá nhân, trong đó có gói tín dụng hỗ trợ người trẻ mua nhà. Đồng thời, các chương trình vay ưu đãi phục vụ nhu cầu mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như xây dựng, sửa chữa, cải tạo và hoàn thiện nhà ở cũng tạm thời dừng lại.

BIDV cũng đã ngưng triển khai chương trình cho vay ưu đãi dành cho người trẻ mua nhà ở thương mại. Trước đó, gói tín dụng này được thiết kế nhằm hỗ trợ khách hàng cá nhân đến 35 tuổi mua hoặc thuê mua nhà ở, với nhiều điều kiện ưu đãi vượt trội so với mặt bằng chung của thị trường. Trước khi chính thức dừng triển khai từ cuối tháng 10, chương trình đã nhiều lần được rà soát, điều chỉnh về điều kiện và mức ưu đãi nhằm cân đối giữa mục tiêu hỗ trợ khách hàng và hiệu quả hoạt động của ngân hàng.

Tương tự, gần đây ngân hàng Quân Đội cũng đã cho dừng gói vay ưu đãi dành cho khách hàng dưới 35 tuổi…

Một cán bộ tín dụng tại ngân hàng Vietinbank cho biết, không chỉ với gói vay cho người trẻ mua nhà mà một số gói vay khác cũng đã được thu hẹp quy mô hoặc rút ngắn thời gian ưu đãi lãi suất.

Trên thị trường hiện nay, vẫn còn một số ngân hàng thương mại duy trì các gói vay ưu đãi dành cho khách hàng trẻ dưới 35 tuổi. Tuy nhiên, ưu đãi lãi suất chỉ mang tính ngắn hạn, thường kéo dài từ 6–12 tháng đầu, trước khi khoản vay chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi.

Đáng lưu ý, lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà tại một số ngân hàng đã leo lên mức lên trên 13%/năm. Diễn biến này khiến chi phí vay vốn tăng mạnh sau giai đoạn ưu đãi, đặt ra áp lực không nhỏ đối với dòng tiền và khả năng trả nợ dài hạn.

Câu chuyện kết thúc chu kỳ tiền rẻ diễn ra trong bối cảnh lãi suất huy động đã đồng loạt tăng trên toàn hệ thống, điều này kéo theo sự biến động về lãi suất vay mua nhà ở một số ngân hàng.

Lãi suất cho vay mua nhà cuối năm có xu hướng tăng thêm khoảng 1-2%/năm sau khi một số ngân hàng dừng các gói ưu đãi. Diễn biến này khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng trở nên cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Chia lửa lãi suất - tỉ giá để giảm áp lực người vay

Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn sẽ khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong các quyết định tài chính.

Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện tại, Savills chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở. Thực tế, mức lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022 - 2023. Điều này giúp tâm lý thị trường nhìn chung vẫn duy trì được sự ổn định tương đối, thay vì rơi vào trạng thái co cụm như các chu kỳ trước.

Một trong những điểm nhấn của thị trường trong giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp. Tại TP.HCM, phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, phân khúc trung cấp cũng chiếm ưu thế tuyệt đối với 73% nguồn cung sơ cấp.

Việc các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven ngày càng rõ nét. Sự chuyển dịch này không chỉ giúp giải tỏa áp lực nhà ở nội đô mà còn kéo theo xu hướng tăng giá dựa trên giá trị thực của hạ tầng.

Mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven đang phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ. Trong bối cảnh đó, các khu vực vùng ven có lợi thế hạ tầng như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Dĩ An hay Thuận An đang trở thành điểm đến thay thế. Mặt bằng giá tại đây ghi nhận xu hướng tăng trong thời gian qua, phản ánh kỳ vọng của thị trường vào tiến độ thực tế của các tuyến metro, đường vành đai và hệ thống kết nối liên vùng.

Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam

Mặt bằng giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực nhưng đòi hỏi người mua phải chọn lọc kỹ lưỡng. Đối với nhóm người trẻ, các tiêu chí quan trọng cần ưu tiên bao gồm pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày, và trên hết là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc chạy theo các cơn sốt hạ tầng mà thiếu tính toán về chi phí lãi vay, chi phí đi lại và sinh hoạt có thể tạo ra áp lực tài chính lớn về sau. Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ tối ưu được bài toán an cư, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong chu kỳ thị trường tiếp theo.

Từ góc nhìn của chuyên gia kinh tế, TS Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright cho rằng: "Việc lãi suất tăng huy động trong thời gian qua trước hết nhằm giảm áp lực lạm phát, nhưng quan trọng hơn là để hạ nhiệt sức ép lên tỉ giá USD/VND. Trong bối cảnh áp lực tỉ giá thời gian vừa qua là rất lớn, nếu lãi suất VND không được điều chỉnh nhích lên thì tỉ giá USD/VND có thể bật lên mạnh hơn."

Tuy nhiên, mặt trái của việc tăng lãi suất là chi phí vay vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên, đặc biệt gây áp lực cho những khách hàng cá nhân và doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Vì vậy, chính sách điều hành cần được thiết kế theo hướng “chia lửa” giữa lãi suất và tỉ giá.

Theo đó, lãi suất chỉ nên điều chỉnh tăng ở mức vừa phải, đồng thời chấp nhận để tỉ giá biến động nhẹ theo thị trường thay vì dồn toàn bộ áp lực ổn định kinh tế vĩ mô lên chi phí vay vốn của doanh nghiệp và người dân.

“Hơn nữa, cách tiếp cận chia lửa này còn giúp kìm hãm nguy cơ hình thành bong bóng giá tài sản. Khi lãi suất cho vay được điều chỉnh tăng ở mức hợp lý, dòng vốn vào các kênh mang tính đầu cơ như vàng hay bất động sản sẽ hạ nhiệt, qua đó làm giảm áp lực bong bóng. Đồng thời, mặt bằng lãi suất cao hơn cũng góp phần điều tiết kỳ vọng lạm phát, giúp ổn định tâm lý thị trường trong giai đoạn tới” - ông Tuấn nhấn mạnh.