Theo Bộ KH&ĐT, trong sáu tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 15,27 tỉ USD. Trong điều kiện dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, Việt Nam là nước duy nhất trên thế giới được nâng hạng đánh giá tích cực bởi cả ba tổ chức xếp hạng tín dụng quốc tế, bao gồm Moody’s, S&P và Fitch.
Các nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore có chiến lược mở rộng và đa dạng hóa kênh đầu tư cũng đã tìm đến các thị trường mới nổi hoặc những thị trường cận biên như Việt Nam để tìm kiếm lợi nhuận.
Điều gì trói chân nhà đầu tư M&A bất động sản?
Có thể thấy làn sóng M&A (mua bán, sáp nhập) dự án giữa các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trong nước có nhiều diễn biến đáng chú ý trong thời gian đại dịch.
Những thương vụ M&A đáng chú ý trong quý II-2021 có thể kể đến là việc Công ty BĐS Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần Công ty BĐS Đầu tư và Phát triển cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower, hay thương vụ Tập đoàn Ô tô Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ Emart Việt Nam, thương vụ hợp tác giữa Becamex IDC và Central Retail Vietnam phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương.
Theo bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội, trước đây các nhà phát triển BĐS trong nước có xu hướng tự xin cấp phép và thực hiện dự án. Các thương vụ M&A chủ yếu thuộc về nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm lại từ các nhà phát triển dự án trong nước.
Tuy nhiên, khi quy mô thị trường lớn hơn, tiềm lực của các doanh nghiệp trong nước mạnh hơn, họ đã đủ tích lũy về nguồn lực tài chính, bộ máy và quy trình thực hiện thì M&A là cách nhanh chóng để mở rộng quỹ đất và hoạt động kinh doanh.
Nhận định về xu hướng M&A, bà Lan chia sẻ: “Nhìn chung, các hoạt động M&A trong hơn một năm qua có xu hướng chậm lại. Lý do chủ yếu là do khách hàng bên mua không lạc quan như bên bán. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này với tâm lý chung là chờ đợi rồi hành động. Bên cạnh đó, tiến độ hoàn thành pháp lý của các dự án cũng chậm hơn so với dự kiến. Trong một giao dịch BĐS, tiến độ pháp lý là điều kiện tiên quyết để thực hiện giao dịch thành công”.
Bà Lan chỉ ra một lý do khác khiến hoạt động M&A kém sôi động là do nhiều chủ đầu tư mong muốn chuyển nhượng dự án nhưng không có cơ hội tiếp cận trực tiếp với nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, rất cần những tổ chức tư vấn M&A chuyên nghiệp, hiểu biết thị trường địa phương, có mạng lưới kết nối với nhà đầu tư toàn cầu, đồng thời có dịch vụ tư vấn trọn gói để hỗ trợ giao dịch thành công với chi phí thấp nhất.
Dự báo thời gian tới, hoạt động M&A sẽ phát triển mạnh ở lĩnh vực khu nghỉ dưỡng. Ảnh: THÙY LINH
Thời điểm vàng cho M&A khách sạn, khu nghỉ dưỡng
Trước đây, nhu cầu M&A dự án diễn ra nhiều ở các khu vực quận trung tâm, TP lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, quỹ đất tại đây ngày càng khan hiếm, giá giao dịch quá cao khiến các mô hình tài chính không còn hiệu quả. Do đó, nhu cầu và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra địa phương lân cận. Có hai yếu tố chính dẫn dắt nhu cầu hiện nay là kết nối giao thông tốt với khu vực nội đô và sự hiện diện của những nhà phát triển BĐS dẫn dắt thị trường.
Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội cho biết nhà ở đô thị là phân khúc nhận được đơn đặt hàng nhiều nhất từ các nhà đầu tư. Với quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao đi kèm sự tăng trưởng nhanh của tầng lớp trung lưu, đây vẫn là phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận nhất.
Nhu cầu đối với khu công nghiệp và logistics cũng tăng nhanh trong vài năm trở lại đây. Thêm vào đó, các loại hình BĐS đã vận hành gồm tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê có vị trí đẹp, tình trạng vận hành bảo dưỡng tốt, thời gian sử dụng đất còn dài luôn là những tài sản đầu tư ưa thích của nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường này cũng ghi nhận giao dịch từ các nhà đầu tư kinh doanh ở lĩnh vực khác muốn mở rộng tài sản, nắm giữ BĐS.
Bà Lan phân tích: “Trong thời gian qua, Savills nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với sản phẩm khách sạn và khu nghỉ dưỡng dù đây là thị trường bị tác động lớn do dịch. Savills cũng nhận được nhiều đề nghị tư vấn chuyển nhượng từ bên bán. Có thể nói đây là thời điểm vàng cho hoạt động M&A khách sạn, khu nghỉ dưỡng”.
Đại dịch mang đến cơ hội M&A các khu nghỉ dưỡng đã vận hành, với vị trí đắc địa, dòng tiền tích lũy tốt với giá giao dịch ở mức hợp lý mà trước kia rất khó tìm được người bán. Cơ hội sẽ dành cho các nhà đầu tư sẵn sàng chờ sự bật dậy của thị trường. Đây cũng là lúc để chủ đầu tư các khách sạn, khu nghỉ dưỡng tái cơ cấu dòng tiền và tình hình tài chính của mình.
“Trong thời gian tới, thị trường có thể sẽ ghi nhận những thương vụ chuyển nhượng lớn trong lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng” - bà Lan dự báo.
Nhìn dài hạn, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài mới, chưa có hoạt động tại Việt Nam vẫn dành sự quan tâm rất lớn đến BĐS. Hiện nay do khó khăn đi lại, họ chưa thể thực hiện thương vụ. Khi đại dịch qua đi, làn sóng đầu tư này sẽ gia nhập thị trường. Trong thời gian tới, các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng, các tài sản hoàn thiện đang hoạt động.
| Nhà ở, dịch vụ thể thao cũng đầy triển vọng Theo trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội, một xu hướng khác là sự gia tăng trong nhu cầu đối với các dự án BĐS nhà ở, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ thể thao. Đại dịch đã làm thay đổi tư duy cũng như thói quen sinh hoạt của người mua BĐS. Điều này sẽ khiến số lượng giao dịch M&A của các dự án loại này tăng lên, không những ở các TP biển du lịch mà còn tại vùng lân cận các TP lớn, nơi có thiên nhiên ưu đãi và quỹ đất lớn. |
