Thông tư 07/2021 của Bộ Xây dựng quy định về quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 15-8-2021. Tuy nhiên, theo đánh giá của cư dân, chủ đầu tư (CĐT) và chuyên gia thì thông tư này chưa có nhiều điểm mới, chưa giải quyết triệt để tranh chấp trong vấn đề chỗ đậu ô tô.
Nên bốc thăm theo từng năm
Theo quy định tại Thông tư 07, trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ đậu ô tô dành cho mỗi căn hộ thì CĐT bán, cho thuê chỗ đậu xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau. Nếu không thỏa thuận được thì CĐT tổ chức bốc thăm để cư dân được mua, thuê chỗ để xe.
Tiền thuê chỗ để xe được trả hằng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ đậu xe được trả một lần hoặc trả chậm. Người mua chỗ để ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ thì chỉ được thực hiện cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc cho CĐT.
Ông Đức Dũng, cư dân một chung cư ở quận Phú Nhuận (TP.HCM), cho biết diện tích chỗ đậu xe hiện nay của chung cư chỉ phục vụ được khoảng 30% nhu cầu của cư dân. Vì vậy, CĐT rao bán các suất đậu xe với giá 200-300 triệu đồng. Sau khi mua được, cư dân phải đóng thêm 2% giá trị cho quỹ bảo trì, đóng phí gửi xe hằng tháng và phí quản lý vận hành. “Vì thế, căn hộ nào mua được suất đậu xe thì có giá cao hơn căn phải gửi xe ở ngoài” - ông Dũng nói.
Theo ông Dũng, thông tư mới này quy định không thay đổi, diện tích đậu xe không đủ vẫn phải bốc thăm để được mua hoặc cho thuê. Tuy nhiên, giải pháp bốc thăm vẫn sẽ xảy ra mâu thuẫn.
Ông Thanh Hữu, quận 7, TP.HCM, cho rằng: “Thông tư cần quy định rõ CĐT muốn bán hay cho thuê chỗ đậu xe phải tổ chức lấy ý kiến cư dân. Cư dân sẽ quyết định mua hay thuê chứ CĐT không được quyền tự quyết”.
Là đơn vị quản lý nhiều chung cư tại TP.HCM, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), nhận định nên quy định tổ chức bốc thăm theo từng năm. Mỗi năm bốc thăm một lần để đảm bảo tính công bằng cho mọi cư dân.
Theo ông Thành, quy chuẩn xây dựng bố trí diện tích chỗ để xe hiện hành chỉ quy định năng lực dự án chung cư phải đảm bảo có chỗ đậu xe nhưng quyền sở hữu chỗ để xe thì phải dựa trên báo cáo giá trị đầu tư dự án. Nếu chi phí xây dựng tầng hầm đậu xe không tính vào giá bán căn hộ thì diện tích này vẫn thuộc sở hữu của CĐT. CĐT có quyền cho thuê hoặc bán chỗ đậu xe, giá thuê cao hay thấp tùy vào tính toán nhưng không được cao hơn bảng giá quy định của TP.HCM đưa ra.
Chỗ đậu ô tô trong các tầng hầm chung cư thường được lấp đầy rất nhanh chóng. Ảnh: QUANG HUY
Cần khuyến khích xây đủ chỗ đậu ô tô
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho biết theo quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây dựng, đối với chung cư thương mại cứ 100 m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải bố trí tối thiểu 20 m2 chỗ để xe; đối với nhà ở xã hội cứ 100 m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải bố trí tối thiểu 12 m2 chỗ để xe.
Thế nhưng trên thực tế, diện tích chỗ đậu xe chỉ đủ với những chung cư có vị trí ở khu vực quận, huyện ngoại thành, những chung cư trung tâm thì không thể đáp ứng. Cứ bàn giao chung cư xong 2-3 năm là chỗ đậu xe đều thiếu vì các hộ sử dụng ô tô tăng lên. Nếu như trước đây, năm căn hộ mới có một nhà có ô tô thì hiện nay có chung cư gần như căn hộ nào cũng có xe, thậm chí một căn 2-3 chiếc.
“Vì vậy, quy chuẩn về diện tích chỗ đậu xe bằng 20% diện tích căn hộ đã lạc hậu. Nhiều chung cư lách cho đậu xe ở mọi nơi có thể, gây nguy cơ mất an toàn về phòng chống cháy nổ. Theo tôi, cơ quan quản lý cần đề xuất sửa đổi quy chuẩn, có những khu vực phải tăng diện tích chỗ đậu xe lên mức 30%-40%” - ông Đực nói.
Để giải quyết tranh chấp, đặc biệt khi CĐT bán chỗ để xe giá cao, ông Đực cho rằng cần có quy định rõ ràng phần diện tích chỗ đậu xe (20% diện tích căn hộ) thuộc về sở hữu chung của cư dân. Phần diện tích này do ban quản trị chung cư quản lý, cho thuê. Nếu diện tích chỗ đậu xe không đáp ứng đủ nhu cầu của cư dân thì ban quản trị tiến hành bốc thăm.
“Nếu CĐT dành được nhiều diện tích hơn cho chỗ để xe thì phần chênh lệch đó họ được quyền bán, cho thuê. Nhà nước cần có chính sách khuyến khích CĐT xây dựng diện tích chỗ đậu xe lớn hơn so với quy định” - ông Đực góp ý.
| Người mua cần “soi” hợp đồng về chỗ đậu xe Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Global Home, cho biết chỗ đậu xe thuộc sở hữu của bên nào thì nó phải được thể hiện cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ. “Còn trường hợp không khi rõ trong hợp đồng mua bán thì sẽ phức tạp hơn. Báo cáo giá trị đầu tư dự án nếu chi phí phân bổ tầng hầm tính vào giá bán căn hộ thì phần diện tích chỗ đậu xe là của chung, còn nếu không tính thì nó là của riêng của CĐT” - ông Thành nói. Theo luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc mua bán, cho thuê chỗ để ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng. Giá mua, thuê chỗ để xe được công khai khi giao kết hợp đồng. Giá mua, thuê chỗ để ô tô CĐT đưa ra sau này phải tuân thủ nguyên tắc thỏa thuận, đảm bảo bình quyền của các chủ sở hữu căn hộ. “Nếu nhu cầu cao hơn thực tế có thì bốc thăm vẫn là giải pháp tối ưu” - ông Nông chia sẻ. |
