Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại ĐH Luật TP.HCM, theo khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 và quy định tại khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020, UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (SDĐ), quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
Đồng thời, khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014 quy định rõ: “Không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người SDĐ đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh”.
Như vậy, khi nhận chuyển nhượng quyền SDĐ mà diện tích đất nhận chuyển nhượng được tách ra từ một thửa đất lớn, người mua cần quan tâm đến các quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa.
Để được tách thửa, bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền SDĐ và thửa đất chuyển nhượng không thuộc các trường hợp không được tách thửa theo quy định.
Bên cạnh đó, việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Luật Đất đai. Quan trọng nhất, diện tích mà người mua nhận chuyển nhượng được tách ra và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu. Diện tích này sẽ khác nhau tùy theo từng loại đất (như đất ở, đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở…) tùy theo từng địa bàn cụ thể. Do đó, người mua cần chú ý đến diện tích đất nhận chuyển nhượng (bao gồm chiều rộng mặt tiền thửa đất), địa bàn nhận chuyển nhượng. Ngoài ra, người mua phải lưu ý đến quy hoạch, kế hoạch SDĐ làm căn cứ để giải quyết tách thửa đất.
Trường hợp không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa thì không thể làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tách sổ riêng. Khi đó, người mua phải đứng tên giấy chứng nhận chung với bên bán, lúc này người mua và người bán sẽ có quyền đối với quyền SDĐ chung, sau này muốn thực hiện quyền như chuyển nhượng, tặng cho… thì phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu, rất bất tiện.
Tuy nhiên, Điều 29 Nghị định 43/2014 cũng cho phép cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu trong trường hợp người SDĐ xin tách thửa đất đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa.
