Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, mục đích SDĐ được xác định rõ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ, giao đất, cho thuê đất và được ghi trong giấy chứng nhận về quyền SDĐ. Trường hợp người SDĐ có nhu cầu thay đổi mục đích SDĐ thì sự thay đổi này phải phù hợp với quy định của pháp luật.
Có bảy trường hợp khi người SDĐ muốn chuyển mục đích SDĐ phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.
Trong đó có một số trường hợp chuyển mục đích đất nông nghiệp, ví dụ chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản; chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Các trường hợp chuyển mục đích SDĐ mà không thuộc các trường hợp phải xin phép theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì không phải xin phép chuyển mục đích. Tuy nhiên, người SDĐ phải thực hiện đăng ký biến động.
Theo quy định, việc cho phép chuyển mục đích SDĐ phải phù hợp với kế hoạch SDĐ hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo đó, người mua có thể đến UBND xã, phường, thị trấn để xem thông tin quy hoạch, hỏi công chức địa chính hoặc tự mình kiểm tra thông qua một số ứng dụng công khai thông tin quy hoạch, hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch… Qua đó, kiểm tra khả năng có được chuyển mục đích SDĐ hay không, không nghe theo lời cò đất.
Lưu ý, Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
Trong một số trường hợp, khi chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án đầu tư mà dự án có SDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì còn phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc nghị quyết của HĐND cấp tỉnh, tùy theo quy mô chuyển mục đích. Bên cạnh đó, trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh…
Chính vì vậy, khi mua đất nông nghiệp, nếu đó là đất lúa hoặc đất rừng cần phải cân nhắc vì việc chuyển mục đích sẽ rất khó khăn, thậm chí không được chuyển mục đích.
Khi chuyển mục đích SDĐ thì người SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Cụ thể, khi chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (ví dụ đất ở), người SDĐ phải nộp tiền SDĐ cho Nhà nước tương ứng với phần diện tích được chuyển mục đích.
