Khối Phân tích thuộc Công ty Chứng khoán VnDirect vừa công bố Báo cáo đánh giá sơ bộ về thị trường bất động sản nhà ở sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS vừa được Quốc hội khóa 15 thông qua.

Việc định giá đất sẽ chính xác với thực tế hơn

Quốc hội khóa 15 đã thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sau kỳ họp thứ VI vào tháng 11-2023 và thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp bất thường lần thứ V vào tháng 1-2024. Theo đó, các luật mới sẽ bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1-1-2025.

VnDirect cho rằng việc sớm thông qua các luật sửa đổi sẽ giúp các cơ quan chức năng có thời gian từ nay đến cuối năm 2024 để hoàn thiện các thông tư, nghị định hướng dẫn thực thi luật mới.

Luật Đất đai sửa đổi có những cải tiến trong khâu định giá đất và giao đất, quy định chặt chẽ trong quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như các biện pháp giúp giảm lãng phí tài nguyên đất

Một trong những thay đổi được kỳ vọng nhất trong Luật Đất đai sửa đổi là nội dung về việc bỏ quy định khung giá đất 5 năm của Chính phủ và sử dụng bảng giá đất hàng năm, giá đất sẽ được xác định theo các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc thị trường.

Điều này sẽ giúp đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng. Qua đó hạn chế xảy ra tranh chấp, giúp thị trường bất động sản được phát triển bền vững.

Luật Đất đai sửa đổi cho phép quy hoạch được lập đồng thời nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt trước quy hoạch thấp hơn. Như vậy, quy hoạch vùng và quy hoạch địa phương có thể được thực hiện gần như đồng thời, điều này sẽ giảm tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà.

Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu cao hơn với chủ đầu tư

Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định áp trần số tiền đặt cọc của chủ đầu tư từ ngày 1-1-2025. Theo đó, chủ đầu tư bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng khi dự án đã đáp ứng đủ điều kiện đi vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định của luật này.

Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua nhà, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua dự án.

Bộ phận phân tích của chứng khoán VnDirect đánh giá quy định giới hạn tối đa số tiền đặt cọc sẽ giúp hạn chế việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc để huy động, chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán. Đối với khách hàng, điều này giúp giảm thiểu rủi ro và hạn chế phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư trong tương lai.

Ngoài ra, hạn mức thanh toán tối đa đối với bất động sản hình thành trong tương lai khi bên bán hoặc bên cho thuê chưa bàn giao nhà xuống còn 50% (quy định theo luật 2014 là 70%).

"Điều này tăng thêm động lực cho các chủ đầu tư để đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện và bàn giao dự án. Từ đó giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà" - chuyên viên phân tích thuộc VnDirect nhấn mạnh.

Trước đây, người nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc mua bất động sản Việt Nam dẫn đến nhiều tình trạng nhờ đứng tên hộ và sau đó chiếm đoạt tài sản. Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã giúp giải quyết vấn đề này, nhờ vậy đối tượng đầu tư bất động sản được mở rộng.

Từ 1-1-2025, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) sẽ được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam chỉ được phép kinh doanh BĐS dưới các hình thức theo quy định của pháp luật hiện hành.

Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung hành lang pháp lý cho nhà ở xã hội

Chính phủ đã kêu gọi và đưa ra những biện pháp hỗ trợ (gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng) để thúc đẩy việc phát triển các dự án nhà ở xã hội nhằm giải quyết tình trạng mất cân đối cung-cầu trên thị trường.

Tuy nhiên, tốc độ nguồn cung nhà ở xã hội được đưa ra thị trường vẫn đang diễn ra chậm. Tính đến cuối năm 2023, đề án xây dựng nhà ở xã hội mới đạt 4,7% kế hoạch của giai đoạn 2021-2025 với 46 dự án nhà ở xã hội đã được hoàn thành (tương ứng 20.210 căn hộ).

Luật Nhà ở sửa đổi đã tăng cường vai trò của tổ chức chính trị và cơ quan chính quyền trong việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội, cũng như làm rõ quy định về đối tượng hưởng ưu đãi từ chính sách nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Luật đã tiếp nhận các quy định hiện hành thuộc văn bản dưới luật về phần diện tích phát triển nhà ở xã hội giúp tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tối ưu hóa lợi ích từ dự án.

VnDirect tin rằng tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội sẽ có sự cải thiện sau khi luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.

Tình trạng đầu cơ nhà ở xã hội cũng sẽ được giảm thiểu theo quy định của Luật Nhà ở sửa đổi. Luật Nhà ở sửa đổi xây dựng khung tiêu chí xác định đối tượng được hưởng lợi từ chính sách phát triển nhà ở xã hội, tiêu chí về tiền lương của người lao động và người có thu nhập thấp đủ điều kiện sở hữu nhà ở xã hội, nhằm hỗ trợ cho đúng đối tượng và ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở xã hội.

Đồng thời mở rộng đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội cho học sinh, sinh viên, doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.