Hậu quả nhãn tiền

Thị trường bất động sản (BĐS) những ngày qua “nóng” với sự kiện chủ đầu tư Sacomreal xé rào huy động đến 55% giá trị căn hộ khi chưa hoàn thành móng. Người mua nhà bị chôn vốn suốt 9 tháng trời, trong khi dự án thì thi công kiểu... che mắt.

Một dự án khác có dấu hiệu “xé rào” gần đây là Opal Riverside của Công ty Địa ốc Đất Xanh. Ghi nhận tại công trường dự án, ở đường số 10, P. Hiệp Bình Chánh, Q. Thủ Đức, TP.HCM, Opal Riverside vẫn còn khá ngổn ngang, chưa hề có móng. Trong khi đó, theo khẳng định của các nhân viên sàn giao dịch, dự án này đã bán gần hết số lượng căn hộ. Ngay trên website của dự án này cũng khẳng định dự án bán hết 300 căn hộ chỉ trong vòng 3 giờ giao dịch.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, dù chưa hoàn thành móng nhưng Đất Xanh đã tổ chức đến hai cuộc mở bán rầm rộ. Thậm chí, dự án này còn được giao dịch mua đi bán lại khá xôm tụ.

Đây là công trường thi công của dự án Opal Riverside của Công ty Địa ốc Đất Xanh, nhưng hiện chủ đầu tư đã bán gần hết số lượng căn hộ.

“Hiện bên em chỉ còn khoảng 20 căn, nếu anh muốn mua lại thì phải trả chênh lệch giá 100 triệu đồng”, một nhân viên môi giới nói. Theo thuyết phục của nhân viên này, Opal Riveside đang rất hot trên thị trường nên mua lại để lướt sóng vẫn có cơ hội sinh lời. Nữ nhân viên bán hàng này còn cho hay, các khách hàng mua trước đã ký hợp đồng mua bán, nếu người sau muốn mua lại thì sẽ làm hợp đồng sang tên.

Một dự án khác của chủ đầu tư này là Opal Garden cũng đang được rao bán rầm rộ. Theo hướng dẫn của nhân viên sale, khách hàng phải đóng phí giữ chỗ 50 triệu đồng, sau đó 15 ngày thì đóng thêm 150 triệu đồng để ký hợp đồng đặt cọc. Tại hiện trường thi công, dự án này cũng ngổn ngang đất đá, tất cả chỉ đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng.

Việc chủ đầu tư "xé rào" huy động vốn trong thời gian qua để lại rất nhiều hậu quả lớn. Đơn cử những vụ tranh chấp nóng như tại dự án Lilama 584, người mua nhà đóng gần như toàn bộ tiền nhưng vẫn khóc ròng không được nhận căn hộ. Thậm chí, dự án chết đứng, chủ đầu tư phủi trách nhiệm, treo luôn số phận cư dân.

Tương tự, chung cư Petro Landmark, người mua nhà đóng toàn bộ tiền căn hộ nhưng bị chủ đầu tư chiếm dụng. Mất tiền mà không nhận được nhà. Xung đột kéo dài, thậm chí đổ máu nhưng nhiều năm qua chưa có hướng giải quyết.

Trước đó, chung cư Gia Phú huy động tiền dân rồi bỏ trốn, một căn hộ ký hợp đồng với nhiều người. Chủ đầu tư cao bay xa chạy, các hộ dân dù thắng kiện nhưng vẫn tiền mất tật mang.

Tay không bắt giặc

Nhìn nhận thực tế thị trường BĐS hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng, yếu tố lớn nhất dẫn đến sự bất ổn là các chủ đầu tư có quá nhiều đặc quyền, đặc lợi. Họ huy động vốn của dân trước khi có móng, dùng tiền này làm móng rồi xây căn hộ bán cho dân kiểu tay không bắt giặc. Thậm chí nhiều chủ đầu tư huy động vốn dự án này để xây dự án khác. Khi không bán được thì bỏ của chạy lấy người.

Theo quy định tại Điều 55 (điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh), Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi số 66/2014/QH13 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, Chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án.

Điều kiện này đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính tốt hơn khi muốn thực hiện dự án bởi họ phải có đủ vốn ít nhất đến khâu xong móng trước khi nhờ cậy đến nguồn tiền trả trước từ người mua nhà.

Opal Riverside của Địa ốc Đất Xanh chưa có móng đã bán gần hết số lượng căn hộ. Tình trạng này diễn ra nhan nhản nhưng không thấy cơ quan chức năng nói năng gì!?

Trở lại vụ Sacomreal, đại diện chủ đầu tư “nói cứng” rằng, quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng thông qua các hợp đồng giữ chỗ và đặt cọc là quan hệ dân sự, không bị điều chỉnh bởi luật kinh doanh BĐS. Điều này có chính xác hay không?

Luật sư Phạm Thành Tài (Công ty Luật Phạm Danh) phân tích: Theo quy định của Bộ luật Dân sự, bản chất của hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự do các bên tự thỏa thuận bằng văn bản hoặc do pháp luật quy định. Theo đó, một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì các bên hoàn toàn có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc nếu bên nào có lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc không được giao kết hoặc thực hiện thì phải tự chịu trách nhiệm phạt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Đối với dự án BĐS, theo vị luật sư này, đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm lại là tài sản hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch.

Trong khi đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Cũng theo ông Tài, điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật nhà ở quy định: Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Huy động vốn của người mua nhà khi chưa xong móng là sai luật.

“Như vậy, luật chuyên ngành cũng không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm pháp luật”- luật sư Tài khẳng định.

Ý kiến của luật sư Bùi Minh Bằng, Trưởng văn phòng luật sư Anh Bằng và liên doanh cho biết: Khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.

Thực trạng hiện nay là một số chủ đầu tư tranh thủ mở bán, huy động vốn để có tiền làm móng, trả nợ tiền sử dụng đất hay nợ ngân hàng. Điều này phần nào cho thấy chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, muốn mượn vốn của khách hàng để thực hiện dự án.

Còn theo luật sư Trần Quang Thắng, Giám đốc Công ty luật Quốc tế và Cộng sự, hiểu theo tinh thần của luật, khi chưa xong móng, dự án không được phép huy động bất cứ khoản tiền nào của người mua nhà.

Việc các chủ đầu tư huy động vốn khi chưa có móng là sai luật chứ không phải lách luật. “Chủ đầu tư nói không bán căn hộ mà chỉ ký đặt cọc, tại sao khi tổ chức giao dịch, vẫn gọi tên là “lễ mở bán”, ông Thắng nói.

Dù còn nhiều tranh cãi, tuy nhiên có một thực tế là Luật Kinh doanh BĐS vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà. Theo nhận định của phó chủ tịch HoREA Nguyễn Văn Đực, người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố.