Áp lực chi phí vốn không chỉ buộc người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư mà còn từng bước loại bỏ những chủ thể phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc có tư duy đầu tư ngắn hạn, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo cán cân cung cầu thực.

Lãi vay mua nhà tăng nhanh, người vay “chóng mặt”

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối năm ngoái, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tại các ngân hàng thương mại đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng 36,24% so với một năm trước đó, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỉ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản; tăng 49,55% so với cuối năm 2024, tương đương tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng/sử dụng bất động sản.

Trước thực tế tín dụng bất động sản tăng nhanh, ngay từ đầu năm nay, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó so với thời điểm cuối năm 2025. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%).

Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước, đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay sản xuất kinh doanh.

Theo đó, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, lãi suất vay mua nhà đã tăng đáng kể. Vietcombank hiện áp dụng mức thấp nhất từ 9,6%/năm, cao hơn nhiều so với mức 6 - 7%/năm cố định của cùng kỳ năm ngoái. VietinBank nâng lãi suất cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm; BIDV áp dụng 9,7 - 13,5%/năm tùy kỳ hạn; Agribank khoảng 8 - 9,8%/năm.

Tại khối ngân hàng tư nhân, lãi suất vay mua nhà tiếp tục ở mức cao. MB Bank áp dụng khoảng 9 - 9,5%/năm cho kỳ hạn cố định 12 - 24 tháng; VIB 9,9 - 12%; ACB dao động từ 8,8% - 10,5%/năm...

Trong khi vào giữa năm ngoái, nhiều khách hàng được vay với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5 - 6,5%/năm, cố định từ 3 tháng cho đến 3 năm tùy ngân hàng và tùy gói tín dụng. Giờ đây, những khoản vay nào vẫn đang trong thời gian ưu đãi sẽ không chịu bất cứ áp lực gì.

Song nếu thời gian ưu đãi đã kết thúc và chuyển sang lãi suất thả nổi, thì chi phí vốn thực tế hiện đã tăng vọt gấp đôi so với trước, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”.

Thanh khoản giảm, dòng tiền đầu tư trở nên chọn lọc

Theo nhận định từ Công ty CP Xếp hạng tín nhiệm S&I, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng trong thời gian gần đây đang tạo áp lực ngắn hạn trực tiếp lên thanh khoản thị trường. Tâm lý thận trọng bao trùm cả nhu cầu đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.

Sự gia tăng lãi suất đã trở thành yếu tố then chốt khiến nhiều khách hàng vay mua nhà lập tức chịu áp lực tài chính cao hơn, kéo theo sự suy giảm rõ rệt trong cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực. Do đó, triển vọng 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động mới.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng chỉ ra thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”. Dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

VARS IRE cho rằng trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Chia sẻ quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng: Việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.

Sự gia tăng mạnh của chi phí lãi vay đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%. Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Sự gia tăng mạnh của chi phí lãi vay đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%. Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỉ lệ đòn bẩy tài chính thấp vẫn tiếp tục xuống tiền nhưng với tiêu chí khắt khe hơn. Đó là chọn lựa sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.