Sau một thời gian ngắn đi vào thực tế, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã bộc lộ một số vướng mắc, đặc biệt là quy định về khoản thu bổ sung đối với các dự án chậm xác định nghĩa vụ tài chính, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Góp ý cho dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103, các chuyên gia kiến nghị cần những giải pháp đột phá, hài hòa lợi ích để thị trường ổn định.

Doanh nghiệp oằn mình vì vòng xoáy chờ đợi và chi phí

Ông Nguyễn Văn Thắng, Phó Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho biết tập đoàn có gần 20 dự án bị chậm định giá đất, phần lớn do các nguyên nhân khách quan như vướng mắc pháp lý và sự thiếu rõ ràng của các quy định cũ, đặc biệt với các dự án được mua lại và có điều chỉnh quy hoạch.

Do đó, ông Thắng khẳng định khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất, dù ở mức 3,6% hay 5,4%, đều là một gánh nặng bất hợp lý. Ông phân tích, chi phí này chắc chắn sẽ bị doanh nghiệp cộng vào giá thành, đẩy giá nhà lên cao, như vậy vô hình trung đi ngược lại chủ trương giúp người dân thuận lợi tiếp cận nhà ở của Chính phủ. Vì vậy, doanh nghiệp kiến nghị cần bãi bỏ hoàn toàn khoản thu này để tạo sự đồng thuận xã hội, khơi thông nguồn lực đầu tư và góp phần vào sự phát triển kinh tế chung.

Đại diện một tập đoàn bất động sản lớn khác tại TP.HCM cũng chia sẻ tập đoàn có 13 dự án được giao đất từ năm 2015-2016 nhưng đến nay vẫn chưa nhận được thông báo thuế để có thể nộp tiền sử dụng đất.

Dẫn chứng một dự án của tập đoàn này ở khu vực quận Tân Phú (cũ), dù được Hội đồng thẩm định giá TP.HCM xác định con số 689 tỉ đồng từ năm 2016 nhưng lại bị tắc lại do phải rà soát nguồn gốc đất. Gần 10 năm trôi qua, nếu áp dụng khoản thu bổ sung 5,4%, tập đoàn có thể phải đóng thêm đến hơn 370 tỉ đồng.

“Việc chưa đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa dự án không được cấp sổ cho khách hàng khiến doanh nghiệp mất uy tín, phải gánh thêm chi phí quản lý lên đến 300 tỉ đồng trong khi dòng tiền dự án hoàn toàn đóng băng” - đại diện tập đoàn này thông tin.

Cần một liều thuốc giảm sốc và hài hòa lợi ích

Trước những bất cập trên, cộng đồng doanh nghiệp và giới chuyên gia đồng loạt lên tiếng, đề xuất các giải pháp cấp bách nhằm hạ nhiệt cho thị trường và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Vấn đề gây bức xúc nhất chính là khoản thu bổ sung bị xem như một hình phạt oan uổng. Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam khẳng định, mọi chế tài phải dựa trên nguyên tắc "có lỗi". Trong trường hợp này, việc chậm trễ không phải lỗi của chủ đầu tư, do đó việc áp khoản thu bổ sung chẳng khác nào phạt doanh nghiệp một cách oan uổng, đi ngược lại nguyên tắc công bằng.

Lãnh đạo Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam kiến nghị phải quyết liệt cần bãi bỏ hoàn toàn khoản thu này. Bởi lẽ, gánh nặng chi phí này rồi sẽ bị doanh nghiệp cộng vào giá thành sản phẩm, đẩy giá nhà tăng cao, đi ngược lại chủ trương của Chính phủ về nhà ở cho người dân.

Trong trường hợp không thể bãi bỏ ngay, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt Hòa An, đề xuất một giải pháp tình thế là áp dụng mức thu tượng trưng 0,5% (hoặc 1%/năm). Theo ông Quang, đây là con số vừa giúp hài hòa lợi ích, đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, vừa thể hiện sự chia sẻ, hỗ trợ doanh nghiệp vốn đã kiệt quệ vì chi phí vốn và những đình trệ kéo dài.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng đã gửi văn bản tới bộ ngành kiến nghị sửa đổi các quy định bất cập trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103, đặc biệt là khoản thu bổ sung đối với các dự án chậm xác định giá đất.

VNREA đề xuất một giải pháp có tính đột phá: Phân loại doanh nghiệp để áp dụng mức thu khác nhau. Cụ thể, hiệp hội kiến nghị không thu khoản tiền bổ sung đối với các trường hợp chủ đầu tư dù đã được giao đất nhưng chưa thể đưa đất vào kinh doanh, bán sản phẩm do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ngược lại, với những trường hợp đã đưa đất vào kinh doanh và có nguồn thu, VNREA đồng thuận áp dụng mức thu bổ sung là 3,6%/năm.

Theo VNREA, cách tiếp cận này đảm bảo nguyên tắc công bằng, bởi doanh nghiệp không thể bị phạt cho một sự chậm trễ mà họ không được hưởng lợi và không phải do lỗi của mình. Trên thực tế, đa số chủ đầu tư tuân thủ pháp luật, chờ có giá đất mới hoàn thành nghĩa vụ tài chính để đưa dự án vào kinh doanh.

Nhiều ý kiến cũng đề xuất sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 theo hướng đề nghị bỏ quy định khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.