Trong góp ý cho dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 của Chính Phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị Chính phủ lựa chọn phương án ban hành một Nghị quyết riêng.

Theo đó, mức thu tiền sử dụng đất sẽ được ấn định ở mức 20% - 30% giá đất trong bảng giá đất, đồng thời sửa đổi Luật Đất đai để tạo hành lang pháp lý bền vững.

Gánh nặng từ một quy định thiếu thực tế

Cầm trên tay tờ thông báo thuế hơn 2,59 tỉ đồng, chị Hồng ở Củ Chi (cũ) hiện nay là xã Phước Vĩnh An, TP.HCM, không thể tin nổi, mức tiền phải đóng trở thành nhiệm vụ bất khả thi với gia đình chị.

Mọi chuyện bắt đầu vào ngày 25-10-2024, khi chị nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng hơn 510 m² đất trồng cây lâu năm của gia đình lên đất thổ cư. Với giấy biên nhận trong tay, chị và gia đình tính toán, theo bảng giá đất cũ tại Quyết định 02/2020 của UBND TP.HCM, chi phí phải nộp khoảng 300-400 triệu đồng. Đây là một con số lớn nhưng gia đình đã có phương án vay mượn, thu xếp được.

Thế nhưng, thông báo thuế được ban hành vào tháng 11, tức sau thời điểm ngày 31-10-2024, cơ quan chức năng đã áp dụng bảng giá đất mới theo Quyết định 79/2024 của thành phố. Cách tính này đã đẩy chi phí lên mức không tưởng.

Cụ thể, giá đất ở tại khu vực của chị được áp là 5,7 triệu đồng/m², trong khi giá đất nông nghiệp của gia đình chỉ là 625.000 đồng/m². Với chênh lệch địa tô quá lớn trên diện tích hơn 510 m², tổng số tiền phải nộp vọt lên 2,59 tỉ đồng – cao gấp 7-8 lần so với dự tính ban đầu.

"Gia đình tôi mong cơ quan chức năng xem xét lại, cho chúng tôi được thực hiện nghĩa vụ tài chính theo chính sách tại thời điểm chúng tôi nộp hồ sơ. Đó mới là hợp tình, hợp lý" - chị Hồng nói.

Tương tự, ước mơ an cư của gia đình ba anh em chú Hùng ở Hóc Môn (cũ) cũng bỗng chốc trở nên xa vời vì khoản tiền sử dụng đất gần 2,9 tỉ đồng cho 350m² đất cha mẹ để lại. Con số này được tính theo 100% bảng giá đất mới của thành phố, trở thành rào cản tài chính khổng lồ, chặn đứng nguyện vọng xây nhà để đại gia đình quây quần, phụng dưỡng cha mẹ già.

Theo chú Hùng đề xuất, cách tính sẽ hợp lý hơn khi áp dụng theo hạn mức đất ở (200m² tại khu vực). Cụ thể, gia đình chỉ phải nộp 20% tiền sử dụng đất cho 200m² trong hạn mức và 30% cho 150m² vượt hạn mức. Với cách tính này, tổng chi phí sẽ giảm hơn 2,1 tỉ đồng, chỉ còn khoảng 695 triệu đồng. Dù số tiền lớn nhưng con số này nằm trong khả năng xoay xở của ba gia đình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra vướng mắc lớn nhất hiện nay bắt nguồn từ quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024.

Theo đó, chi phí lên thổ cư của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất đang bị áp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt phần đất trong hay ngoài hạn mức.

Quy định này kết hợp với việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới (đã tích hợp các hệ số điều chỉnh) cao hơn trước nhiều lần ví dụ tại TP.HCM tăng từ 2,36 đến 38,8 lần đã đẩy tổng số tiền người dân phải nộp lên mức quá cao.

Điều này khiến chi phí lên thổ cư trở thành con số "trên trời", vượt xa khả năng tài chính của đại bộ phận người dân. HoREA dẫn chứng các trường hợp cụ thể như một thửa đất 208 m² tại huyện Hóc Môn (cũ) phải nộp 1,7 tỉ đồng, hay một thửa 400 m² tại quận 7 (cũ) phải nộp tới 14 tỉ đồng. Hậu quả là nhiều người dân ngậm ngùi rút lại hồ sơ xin cấp sổ hồng.

Cần Nghị quyết riêng cấp bách và cơ chế thống nhất

Để giải quyết dứt điểm tình trạng này, HoREA đề xuất lựa chọn phương án Chính phủ sẽ ban hành một Nghị quyết riêng. Theo hiệp hội, việc này hoàn toàn phù hợp với Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, cho phép Chính phủ ra Nghị quyết để giải quyết các vấn đề cấp bách, quan trọng phát sinh từ thực tiễn. Đây được xem là giải pháp linh hoạt và kịp thời để xử lý bài toán chi phí lên thổ cư trong khi chờ sửa đổi Luật Đất đai 2024.

HoREA đặc biệt nhấn mạnh, Nghị quyết riêng này của Chính phủ nếu ban hành cần quy định rõ một tỉ lệ thu thống nhất trên toàn quốc, thay vì giao cho các địa phương tự quyết. Việc giao cho mỗi tỉnh thành tự quy định có thể dẫn đến tình trạng không đồng nhất, chênh lệch lớn, gây ra sự so bì giữa các địa phương và có thể không thu đúng, thu đủ cho ngân sách.

Cụ thể, HoREA đề xuất mức thu bằng 20% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức và 30% đối với diện tích vượt hạn mức. Mức này hợp lý hơn đề xuất 30% - 50% trước đó của Bộ Tài chính, vốn vẫn bị coi là cao so với thực tế bảng giá đất mới.

Quan trọng hơn, HoREA khẳng định Nghị quyết chỉ là giải pháp tình thế. Về lâu dài, cần phải sửa đổi tận gốc rễ vấn đề bằng cách bổ sung quy định về chính sách giá đất ưu đãi cho diện tích trong hạn mức vào Điều 159 Luật Đất đai 2024.

"Cuối cùng, để đảm bảo quyền lợi cho người dân, cần có một quy định chuyển tiếp trong chính sách mới, cho phép UBND cấp tỉnh hoàn trả khoản tiền chênh lệch mà các hộ gia đình, cá nhân đã nộp theo quy định 100% trước đây nhằm tạo sự công bằng và đồng thuận xã hội khi tính toán lại chi phí lên thổ cư" - HoREA đề xuất.

Góp ý về vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng bảng giá đất không nhất thiết phải tiệm cận giá thị trường, nhưng phải tiệm cận công lý, đảm bảo khả năng tiếp cận công bằng cho người dân.

Một chính sách nhân văn không thể khiến người dân không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất, tái định cư hay giao dịch hợp pháp vì giá quá cao. Ngược lại, giá quá thấp sẽ gây thất thu, bất bình đẳng và làm suy yếu vai trò quản lý nhà nước.

Để khắc phục, theo LS Tú, cần cải cách toàn diện quy trình xây dựng và áp dụng bảng giá. Cần minh bạch hóa dữ liệu định giá, phân loại rõ nghĩa vụ tài chính giữa người dân và doanh nghiệp, và thành lập một cơ chế thẩm định độc lập với sự tham gia thực chất của cộng đồng. Quan trọng nhất là thay đổi tư duy áp dụng: ưu tiên tái định cư bằng đất tại chỗ.