Trước áp lực các khoản nợ trái phiếu gần đến hạn phải trả, một số công ty bất động sản (BĐS) đã đề xuất phương án hoán đổi tiền gốc trái phiếu với các sản phẩm BĐS do công ty đang đầu tư, phát triển. Đề xuất này cũng được đưa ra trong dự thảo sửa đổi Nghị định 65/2022 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp (DN) riêng lẻ mà Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ.
 |
| Một dự án được chủ đầu tư đề nghị hoán đổi giá trị trái phiếu đến hạn bằng bất động sản cho các trái chủ tại Đồng Nai. Ảnh: Q.HUY |
Hạ giá mới có lối ra
Hoán đổi trái phiếu bằng BĐS của DN được các chuyên gia đánh giá là biện pháp khả thi cho cả phía DN lẫn chủ nợ trái phiếu.
Ông Tiến Thành (quận Tân Bình, TP.HCM) cho biết cũng đang được công ty phát hành trái phiếu đưa ra phương án hoán đổi bằng sản phẩm BĐS với chiết khấu khá hấp dẫn 30%-35%/giá BĐS. Đánh giá đây là một trong những giải pháp để ông và các nhà đầu tư trái phiếu thu hồi được số vốn bỏ ra bởi hiện nay các DN BĐS cũng không có tiền.
“Tuy nhiên, còn nhiều vấn đề, chủ đầu tư phải giải quyết thì phía nhà đầu tư chúng tôi mới chấp nhận được. Ví dụ sản phẩm BĐS hiện nay của các dự án pháp lý chưa rõ ràng, giá BĐS bị đẩy lên rất cao, lấy là… ôm bom. Dự án và chủ đầu tư uy tín, chiết khấu tốt thì may ra trái chủ còn xem xét” - ông Thành nói.
Các nhà quản lý nên tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục, giấy tờ để DN có cơ hội thực hiện hoán đổi trái phiếu sang sản phẩm BĐS.
PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, phân tích nếu DN gặp khó khăn, không thể thanh toán được trái phiếu và xin hoán đổi sang tài sản thay vì trả tiền thì phía trái chủ là bên bị động.
Để trái chủ chấp nhận giải pháp đổi này cần hai yếu tố. Thứ nhất là sản phẩm BĐS DN đưa ra để hoán đổi phải có tính thanh khoản cao, dễ dàng mua bán. Thứ hai, giá của BĐS phải ở mức đủ để khuyến khích trái chủ chấp nhận hoán đổi tài sản, có cơ hội tăng giá trị trong tương lai.
Về phía DN, ông Thịnh cho rằng đây là lối ra cho DN có cơ hội trả được nợ vay và lãi vay trái phiếu đúng thời hạn. Nếu trái chủ chấp nhận lấy BĐS thì coi như DN vừa bán được hàng vừa giữ được uy tín.
“DN hoán đổi được khoản nợ sẽ đẩy nhanh vòng quay của vốn, từ đó tiếp tục vận hành tốt hoạt động sản xuất, kinh doanh. DN cần hạ giá các BĐS và chịu thiệt đôi chút để đạt được thỏa thuận” - ông Thịnh nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng giải pháp hoán đổi trái phiếu với BĐS là khả thi, nhất là đối với DN có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Các DN cần nghiên cứu chiết khấu thêm cho nhà đầu tư để họ thấy được sự công bằng như các khách hàng đang mua BĐS hiện được giảm giá.
Về phía các trái chủ cần tìm hiểu pháp lý dự án rõ ràng khi chấp nhận hoán đổi. Thứ hai là xem xét mức giá hoán đổi có chiết khấu tốt hay chưa so với mặt bằng giá khu vực. Thứ ba, trái chủ cần chú ý đến thủ tục hồ sơ hoán đổi, các điều kiện về tiến độ bàn giao sản phẩm theo thỏa thuận…
PGS-TS ĐINH TRỌNG THỊNH
Cần hành lang pháp lý
Để thực thi giải pháp hoán đổi trái phiếu bằng BĐS, các chuyên gia cho rằng cần phải có hành lang pháp lý rõ ràng, quy định cụ thể đảm bảo quyền lợi cho trái chủ, quản lý trách nhiệm DN.
TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, góp ý Bộ Tài chính cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu DN riêng lẻ, nên có hướng dẫn khuyến khích DN phát hành ra công chúng.
Theo TS Lực, Bộ Tài chính cần phối hợp với Bộ Xây dựng có hướng dẫn rõ ràng về phương án hoán đổi trái phiếu lấy BĐS. Đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt. Có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này.
Đối với các DN xây dựng, BĐS, đầu tiên cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn. Thứ hai, tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí. Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn.
“Thứ tư, xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Một số phương án như DN có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, 30%-40% để tạo thanh khoản. Thứ năm, chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu DN để có thể sớm triển khai khi Nghị định 65 sửa đổi được ban hành” - TS Lực góp ý.
Bổ sung thêm, TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng rất cần vai trò của cơ quan nhà nước. Các nhà quản lý nên tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục, giấy tờ để DN có cơ hội thực hiện hoán đổi trái phiếu sang sản phẩm BĐS.•
Hàng trăm trái chủ đồng ý hoán đổi BĐS với một tập đoàn
Mới đây, lãnh đạo Tập đoàn Novaland đã có thư gửi đến các tổ chức tài chính trong và ngoài nước trong bối cảnh DN đang đối mặt với tình hình khó khăn. Để xử lý các khoản nợ trái phiếu trong nước, Novaland đã thực hiện nhiều biện pháp như giãn thời hạn thanh toán, hoán đổi tiền gốc, lãi trái phiếu với các sản phẩm BĐS do công ty đang đầu tư và phát triển.
Được biết thời gian qua đã có hàng trăm trái chủ đồng ý hoán đổi trái phiếu bằng các sản phẩm BĐS. Ngày 24-2, Novaland đã công bố thông tin về việc đạt được thỏa thuận với Dallas Vietnam Gamma Ltd. Theo đó, nhà đầu tư này sẽ nhận một phần vốn góp/cổ phần trong hai công ty thành viên của Novaland là Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành Nhơn và Công ty cổ phần Đầu tư tổng hợp Mũi Né để đổi lấy việc hủy bỏ một số trái phiếu và chứng quyền tương ứng mà công ty đã phát hành cho nhà đầu tư.
