Ngày 2-4 tới đây, Thông tư 02/2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng sẽ có hiệu lực (thay thế Quyết định 08/2008 và Thông tư 05/2014). Trong đó, có nội dung được nhiều người quan tâm: Trường hợp ban quản trị (BQT) quyết định dùng phí bảo trì để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì phải được 100% thành viên BQT thông qua...
Kiểm soát được thâm lạm quỹ
Theo quy định tại Điều 24 Thông tư 02, mọi hoạt động thu chi tài chính của BQT phải chấp hành theo các nội dung tại quy chế thu chi tài chính được thông qua bởi hội nghị nhà chung cư. Quy chế thu chi tài chính nêu rõ trách nhiệm thu chi, quy trình rút tiền, mức chi tối đa BQT được phép cho trường hợp bảo trì đột xuất mà không cần họp hội nghị nhà chung cư hay hỏi ý kiến cư dân… “Trong trường hợp BQT quyết định dùng phí bảo trì để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì phải được 100% thành viên BQT thông qua, trừ trường hợp thành viên vắng mặt do bất khả kháng” - khoản 3 Điều 25 nêu.
Những việc như thay đổi đơn vị quản lý vận hành, chọn đơn vị bảo trì, đề xuất thay đổi phí quản lý nhà chung cư cũng phải tối thiểu được 75% thành viên đồng ý. Bên cạnh đó, thông tư nêu rõ việc bảo trì phải thực hiện theo kế hoạch do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, bảo trì thiết bị. Điều 34 Thông tư 02 liệt kê cụ thể các hạng mục nào thì được xem là hoạt động bảo trì để BQT sử dụng khoản kinh phí này. Chẳng hạn thang máy, máy phát điện, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, máy bơm nước…
Đánh giá về các nội dung trên, Giám đốc Công ty Lê Thành, ông Lê Hữu Nghĩa, cho rằng các quy định mới rõ ràng cụ thể và hợp lý hơn để kiểm soát BQT chung cư, tránh thâm lạm quỹ chung, nhất là với quỹ bảo trì chung cư.
Một chung cư ở TP.HCM có bố trí nhiều chỗ đậu ô tô, tuy nhiên quy định về cấp giấy chứng nhận riêng cho chỗ để xe này vẫn còn bỏ ngỏ. Ảnh: MQ
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, nói rõ thêm: “Thực tế có tình trạng BQT thâm lạm, móc ngoặc với đơn vị bảo trì để được hưởng hoa hồng cao do cư dân không thể nắm được vì không có chuyên môn. Như phí bảo trì thang máy, có đơn vị báo 20 triệu đồng, có nơi báo giá 100 triệu đồng”.
Tuy nhiên, ông Đực cũng cho rằng Thông tư 02 quy định tỉ lệ 100% thành viên BQT thống nhất mới được dùng phí bảo trì sẽ dẫn đến vướng mắc. “Bộ Xây dựng không biết rằng nội bộ BQT thường xuyên chia rẽ, ít nhất là có hai phe, có chỗ thêm phe trung lập. Do đó nếu yêu cầu phải đạt tỉ lệ tuyệt đối là khó thể thực hiện được. Nên quy định tỉ lệ quá bán, hơn 60% là thông qua chứ cầu toàn, lý tưởng là trói chân hết” - ông Đực bày tỏ.
Được mua bán chỗ để xe hơi
Khoản 4 Điều 8 Thông tư 02 cũng quy định chung cư đủ chỗ để ô tô cho mỗi hộ và các hộ có nhu cầu mua thì chủ đầu tư phải bán hoặc cho thuê chỗ để ô tô nhưng người mua không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe dành cho mỗi căn hộ đã được thiết kế tại dự án được duyệt.
Người mua chỗ để ô tô có thể chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, tuy nhiên với điều kiện đối tác phải là người sở hữu căn hộ, đang sử dụng chung cư hoặc chủ đầu tư. Trường hợp chung cư không đủ chỗ để ô tô cho mỗi hộ, việc bán và cho thuê chỗ để xe thì giải quyết trên cơ sở thỏa thuận của các cư dân. Không thỏa thuận được thì giải quyết theo kết quả bốc thăm để được thuê, mua chỗ để xe này.
Để không nhập nhằng về chi phí chỗ để xe và giá căn hộ, Thông tư 02 yêu cầu nếu người mua căn hộ không mua chỗ để xe thì hợp đồng mua bán phải thể hiện rõ nội dung này và khi đó chỗ để xe thuộc về chủ đầu tư. Chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư chỗ để xe này vào giá mua bán căn hộ. Còn nếu mua thì giá bán chỗ để xe cũng phải được tính riêng với giá bán căn hộ.
Chưa rõ việc cấp giấy chứng nhận
Trước khi Thông tư 02 được ban hành, tại TP.HCM cũng có một số chung cư bán chỗ để ô tô, như dự án thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng... Tuy nhiên, vướng mắc pháp lý là mục đích sử dụng đất trong trường hợp này là gì, thời hạn bao lâu. Theo quan điểm Sở TN&MT, chỗ để ô tô có thể được cấp giấy chứng nhận riêng, mục đích là “đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài”.
Tuy nhiên, Sở Tư pháp cho rằng Luật Đất đai 2013 không có quy định về cấp giấy chứng nhận riêng cho chỗ để xe. Do đó phải cấp chung với giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Trong giấy chứng nhận phải thể hiện rõ từng phần diện tích, chẳng hạn diện tích căn hộ
70 m2, chỗ để xe 13 m2. Nhưng đến nay câu chuyện vẫn bỏ ngỏ, chưa có thống nhất cuối cùng...
| Phải dư chỗ đậu xe mới cho bán Cần phải phân định hai trường hợp, không nên mặc định như Thông tư 02 hễ chung cư có chỗ để ô tô là chủ đầu tư được bán. Theo quy chuẩn tiêu chuẩn, giả sử chung cư A phải có 3.000 m2 chỗ để xe cho cư dân. Nếu chủ đầu tư xây nhiều hơn yêu cầu này thì mới được bán phần dư ra. Còn phần 3.000 m2 này phải thuộc sở hữu chung, bàn giao ban quản lý chung cư để điều hành và thu phí để phục vụ cho hoạt động của chung cư. Nếu không giữ phần này là sở hữu chung thì chỉ có lợi cho chủ đầu tư vì chủ đầu tư bán chỗ để xe lấy tiền bỏ túi nhưng ảnh hưởng lớn đến hoạt động của nhà chung cư bởi không đủ kinh phí vận hành, hoạt động... Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành |
