Năm năm trước, TP.HCM đặt ra mục tiêu cải tạo, sửa chữa 474 chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1975 đến nay. Trong đó có việc xây dựng lại 15 chung cư cũ, có nguy cơ sụp đổ nghiêm trọng. Tuy nhiên, đến nay công tác này mới chỉ thực hiện được ở khâu sửa chữa, cải tạo, riêng việc xây mới thì chưa thực hiện được chung cư nào do gặp hàng loạt vướng mắc trong hành lang pháp lý.
Giữa tháng 7, Chính phủ đã ban hành Nghị định (NĐ) 69/2021 về xây dựng, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư đã tháo gỡ được hàng loạt vướng mắc cho công tác này tại TP.HCM.
75% cư dân đồng ý sẽ được tháo dỡ chung cư cũ, xây lại
Theo quy định trước đây, chủ đầu tư (CĐT) muốn đầu tư, xây mới chung cư cũ thì phải được sự đồng ý của 100% chủ sở hữu. Điều này đã gây rất nhiều khó khăn và cũng là một trong những lý do khiến các chung cư cũ không thể được tái sinh.
Liên quan đến vấn đề này, UBND TP.HCM đã rất nhiều lần có văn bản kiến nghị trung ương thay đổi tỉ lệ này từ 100% xuống 70%-80%. Đến nay, đề xuất này đã được ghi nhận tại Điều 14 của NĐ 69. Theo đó, NĐ mới quy định việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu khi lựa chọn CĐT dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc sau:
Mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết, có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ tham gia lấy ý kiến. Doanh nghiệp (DN) được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu đồng ý.
Trường hợp có nhiều DN tham gia đăng ký thì chọn DN nhận được tỉ lệ đồng ý cao nhất. Tuy nhiên, tối thiểu phải đạt trên 51% ý kiến đồng ý. Việc tổ chức lựa chọn CĐT dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện bốn bên: UBND cấp huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư và DN được lựa chọn.
Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ mà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân hoặc Nhà nước thì lấy tổng diện tích sử dụng phần diện tích này chia cho diện tích sử dụng căn hộ lớn nhất tại nhà chung cư hoặc khu chung cư đó để xác định tỉ lệ số phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu. Mỗi phần diện tích tương đương với diện tích căn hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết.
Trường hợp diện tích còn lại sau khi chia lớn hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì được tính tỉ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu. Nếu nhỏ hơn 1/2 thì không được tính là một phiếu.
Chung cư số 9 Võ Văn Tần, quận 3 đã di dời dân nhưng cũng chưa được xây mới. Ảnh: VIỆT HOA
Nhiều ưu đãi cho doanh nghiệp xây dựng chung cư cũ
Ban đầu, chủ trương cải tạo, xây dựng chung cư cũ thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, bài toán lợi cho thấy rất khó thu hồi vốn với cơ chế hiện nay khiến các DN rút hết. TP cũng nhận thấy vấn đề này nhưng không thể giải quyết cho nhà đầu tư vì chưa có cơ chế.
NĐ 69 đã giải quyết vướng mắc này với các quy định rất cụ thể. Theo đó, CĐT có rất nhiều ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao, diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công trình công cộng và diện tích xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu đó.
Trường hợp nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ nhưng theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại nhà ở mà xây dựng công trình (hoặc vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở) nhưng được các chủ sở hữu đồng ý không tái định cư tại chỗ, đồng thời CĐT đã thực hiện bồi thường, bố trí tái định cư cho người dân thì CĐT được hưởng các cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định.
NĐ 69 cũng quy định khi lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác để đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường. Qua đó, nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án nhưng phải đáp ứng và kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
Trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch nêu trên, ngoài việc lấy ý kiến của cộng đồng dân cư và các cá nhân có liên quan, NĐ cũng gợi ý cơ quan có thẩm quyền nên lấy thêm ý kiến của nhà đầu tư để đảm bảo tính khả thi.
| Quyền của chủ sở hữu chung cư theo Nghị định 69 a) Được tham gia lựa chọn DN kinh doanh bất động sản để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư b) Được tái định cư, được giải quyết chỗ ở tạm thời, được lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định của NĐ này; yêu cầu CĐT thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có). c) Được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng đối với nhà ở, công trình đã được bồi thường, bố trí tái định cư. d) Được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án. đ) Được mua nhà ở bố trí tạm thời nếu không có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở tái định cư. e) Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu được mua nhà ở này). g) Được bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại xảy ra theo nội dung của hợp đồng đã ký kết và theo quy định của pháp luật. h) Được hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật. |
