Mới đây, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS - sửa đổi). Trong đó, nhiều luồng quan điểm trái chiều được đưa ra về quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn. Người mua nhà, các doanh nghiệp phân phối và chủ đầu tư đều lo ngại quy định trên sẽ tạo thêm nhiều thủ tục, có thể nảy sinh tiêu cực mà không mang lại nhiều lợi ích cho thị trường.
Lợi bất cập hại
Ông Đoàn Thanh Ngọc, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết Luật Kinh doanh BĐS 2006 từng quy định giao dịch BĐS phải qua sàn nhưng kết quả không mang lại hiệu quả, làm tăng chi phí, thêm thủ tục cho người mua. Đến Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì bỏ quy định trên, mọi hoạt động giao dịch tự điều chỉnh theo thị trường.
Người mua nhà có thể mua qua sàn của chủ đầu tư lập ra hoặc mua qua sàn là một doanh nghiệp phân phối được chủ đầu tư ủy quyền… Tuy nhiên, hợp đồng mua bán vẫn phải ký trực tiếp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Khi đó, dù quy định không bắt buộc nhưng đa số các giao dịch đều thanh toán qua ngân hàng.
Quy định tại dự thảo nhằm tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người dân trong giao dịch BĐS nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch của người dân. Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết kịp thời để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định.
Quy định này không làm tăng chi phí bất hợp lý hay làm tăng giá bán BĐS. Đây là mô hình đã được nhiều nước áp dụng và đạt hiệu quả.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng
NGUYỄN THANH NGHỊ
Lần này, dự thảo luật đề xuất lại quy định các giao dịch BĐS phải qua sàn. Hiện các chủ đầu tư đã và đang thành lập sàn giao dịch theo Luật Doanh nghiệp nhưng trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS cũng đưa ra điều kiện thành lập sàn giao dịch và nhiều thủ tục liên quan. Như vậy chủ đầu tư phải đăng ký lại cho đúng thủ tục, đáp ứng các điều kiện nếu dự thảo luật này được áp dụng dù bản chất là không thay đổi.
Một quy định nữa tại dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) khiến các doanh nghiệp băn khoăn là người đại diện pháp luật của sàn giao dịch được quyền xác nhận các giao dịch thực hiện thông qua sàn. Xác nhận này làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất.
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Asian Holding, cho biết trước đây luật năm 2006 quy định giao dịch qua sàn đã có quy định về giấy xác nhận này. Tuy nhiên, vì sàn chỉ có vai trò như một doanh nghiệp nên giấy xác nhận này gần như không có giá trị gì cho người mua nhà.
“Thậm chí còn nảy sinh tiêu cực từ đó. Tôi nhớ trước đây từng xảy ra tình trạng rao bán các giấy xác nhận này với giá 2-3 triệu đồng. Người mua mua trực tiếp từ chủ đầu tư không thông qua môi giới sàn thì chỉ cần mua giấy xác nhận để đủ thủ tục” - ông Hậu nói.
Lo lắng tốn thêm chi phí
Quy định giao dịch BĐS bắt buộc qua sàn giao dịch vẫn chưa khiến người mua nhà an tâm, thậm chí nhiều người lo lắng tốn thêm chi phí khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ông Nguyễn Quốc Lâm (quận 12, TP.HCM) cho biết hiện nay phần lớn khách hàng mua dự án căn hộ đều qua các sàn giao dịch của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối được ủy quyền. Sàn có nhiệm vụ tư vấn, thông tin giải đáp cho khách hàng, hướng dẫn thủ tục mua bán nhưng khách hàng đều phải ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư chứ không ai muốn qua trung gian là sàn.
 |
| Nhiều chủ đầu tư lớn đã tự xây dựng sàn giao dịch riêng cho mình. Ảnh: M.LONG |
“Sàn chỉ là một doanh nghiệp kinh doanh BĐS, quy định họ có thẩm quyền ký xác nhận giao dịch giữa khách hàng và chủ đầu tư là không hợp lý, không có giá trị pháp lý, vô hình trung tạo thêm một thủ tục cho người mua nhà” - ông Lâm nói.
Điều mà người mua nhà quan tâm nhất là chủ đầu tư bán nhà đã đủ điều kiện chưa? Điều này cơ quan quản lý nhà nước, cụ thể là Sở Xây dựng phải kiểm tra chặt chẽ việc cấp phép mở bán. Quan trọng hơn, sở phải thông báo công khai để người dân được biết. Ngoài ra, chủ đầu tư xây dựng đúng giấy phép, bàn giao đúng tiến độ, bàn giao quỹ bảo trì chưa… cũng là vấn đề cần kiểm soát vì đều đã có quy định.
Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho rằng nếu quy định sàn được xác nhận giao dịch thì chắc chắn sẽ phát sinh chi phí, thủ tục, nhân sự, trách nhiệm pháp lý... Như vậy, quy định trên vừa làm khó chủ đầu tư, các sàn và phức tạp thêm hoạt động mua nhà đất.
Theo ông Ngọc, để nắm được cơ sở dữ liệu về các giao dịch BĐS thay vì yêu cầu mua bán qua sàn thì luật cần quy định các chủ đầu tư, sàn giao dịch báo cáo giao dịch BĐS hằng tháng hoặc hằng quý cho Sở Xây dựng là được.
“Đối với hoạt động các sàn, luật cần quy định chặt chẽ hơn về trách nhiệm trong các giao dịch, điều kiện chứng chỉ hành nghề môi giới của nhân viên sàn... Trường hợp nhân viên môi giới, sàn giao dịch vi phạm trong giao dịch cần có chế tài xử phạt nghiêm” - ông Ngọc đề xuất.
Cần quy định bán nhà tương lai phải thanh toán qua ngân hàng
Theo ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm Giao dịch BĐS Nhà Mới, để bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, kiểm soát giao dịch, minh bạch thị trường BĐS thì cần quy định về thanh toán giao dịch BĐS “trên giấy” phải chuyển khoản qua ngân hàng.
Việc thanh toán qua ngân hàng hiện nay đã rất phổ biến và thuận tiện. Quy định thanh toán qua ngân hàng còn là một hình thức bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan khi xảy ra tranh chấp. Vì thực tế khi giao dịch BĐS qua sàn xác nhận cũng không mang giá trị pháp lý. Dữ liệu thanh toán qua ngân hàng sẽ là một tài liệu quan trọng để xác định trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên liên quan khi có tranh chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra. Đặc biệt, việc quy định thanh toán qua ngân hàng còn góp phần chống thất thu thuế một cách hiệu quả khi giá trị giao dịch lớn.
