Bộ Tài chính vừa có tờ trình dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Giảm 70% tiền chuyển đất, người dân hết gánh nặng tiền tỉ

Thời gian qua, một số địa phương ghi nhận tình trạng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 tăng cao so với bảng giá cũ. Điều này khiến người dân phải nộp tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Mức chênh lệch này trở thành gánh nặng lớn với người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Ví dụ trong tháng 6-2025, một hộ dân tại TP Vinh (Nghệ An) bị yêu cầu nộp gần 4,5 tỉ đồng khi xin chuyển mục đích sử dụng 300m² đất vườn sang đất ở khiến dư luận đặc biệt quan tâm. Nguyên nhân được cho là bắt nguồn từ bảng giá đất mới ban hành, với giá đất tăng mạnh so với trước, dẫn đến việc người dân phải gánh mức thuế, phí và tiền sử dụng đất rất cao, khó có khả năng chi trả.

Theo phản ánh, có những trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng, tiền sử dụng đất phải nộp thậm chí cao hơn cả trị giá thực tế của miếng đất. Điều này làm phát sinh nhiều vướng mắc, nhất là với các hộ dân có đất vườn, ao liền kề nhà ở, muốn hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

Để tháo gỡ khó khăn cho người dân, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ hai phương án xử lý. Theo đó, phương án 1 là giữ nguyên quy định hiện hành tại Nghị định 103/2024, nghĩa là không điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm, vẫn áp dụng cách tính chênh lệch tuyệt đối theo Luật Đất đai 2024.

Ưu điểm của phương án này là đảm bảo tuân thủ nghiêm túc quy định tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai. Tuy nhiên, nhược điểm là không giải quyết được tình trạng chi phí tăng vọt, gây khó khăn cho người dân và chưa có cơ chế ưu đãi phù hợp với đặc điểm đất vườn ao gắn liền nhà ở - vốn đã tồn tại phổ biến trong khu dân cư.

Còn phương án 2 theo đề xuất của Bộ Tài chính là áp dụng lại cơ chế tính theo tỉ lệ phần trăm như trước đây.

Cụ thể, với các trường hợp đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở, hoặc có nguồn gốc liền kề nhà ở nhưng bị tách thửa kỹ thuật từ trước năm 2004, Bộ Tài chính kiến nghị thu tiền sử dụng đất ở mức 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp nếu diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở. Đối với phần vượt hạn mức, mức thu sẽ là 50%.

Phương án này cũng áp dụng cho đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở đã được công nhận theo Luật Đất đai 2024.

Theo Bộ Tài chính, nhóm đất vườn, ao liền kề nhà ở vốn được xem là “đất dự trữ để ở”, thường phát sinh khi người dân có nhu cầu tách hộ, xây dựng nhà mới nhưng chưa được công nhận là đất ở. Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhóm đối tượng này được hưởng cơ chế tính tiền sử dụng đất ưu đãi, giúp giảm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, kể từ khi luật mới được áp dụng, cơ chế này bị bãi bỏ. Người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, áp dụng trên toàn bộ diện tích chuyển đổi và thời gian sử dụng còn lại – không phân biệt nguồn gốc sử dụng hay đặc điểm kỹ thuật thửa đất.

Trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều địa phương được xây dựng tiệm cận giá thị trường, tiền sử dụng đất sau chuyển mục đích có thể tăng gấp nhiều lần so với trước. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến người dân ở khu vực nông thôn, vùng ven đô thị– nơi nhu cầu tách hộ, hợp thức hóa đất ở là rất lớn.

Bộ Tài chính đánh giá việc khôi phục cách tính theo tỉ lệ phần trăm sẽ góp phần giảm áp lực tài chính cho người dân, đồng thời vẫn bảo đảm nguyên tắc tài chính đất đai và tính khả thi trong thực hiện do đã từng áp dụng ổn định trước đây.

Dù vậy, cơ chế đề xuất chỉ áp dụng đối với các trường hợp đất vườn, ao liền kề hoặc trong cùng thửa đất có nhà ở. Đối với đất nông nghiệp thuần túy như đất trồng trọt, canh tác, việc chuyển đổi sang đất ở vẫn phải nộp toàn bộ phần chênh lệch theo bảng giá mới, không thuộc diện ưu đãi.

Cần lộ trình và công cụ kiểm soát

Trao đổi với PLO về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng đề xuất sửa đổi Nghị định 103 lần này là một tín hiệu đáng mừng, cho thấy Bộ Tài chính đã tiếp thu ý kiến người dân, chuyên gia.

Ông Châu đánh giá việc này sẽ phần nào giảm gánh nặng cho người dân, bởi trước đây, TP.HCM còn khoảng hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn thành phố.

Nhiều người dân có nhà đất bị vướng quy hoạch chưa được chuyển mục đích hoặc những người có nhu cầu xin hợp thức hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở hiện hữu; hay những người có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thường gặp nhiều khó khăn với bảng giá đất hiện nay.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng để đảm bảo lợi ích cho người dân thì phương án 2 theo đề xuất của Bộ Tài chính nên xác định luôn không phải giảm mà ấn định luôn mức thu. Bởi "giảm lúc này nhưng có thể tăng lúc khác, còn mức thu thì là cố định" - ông Châu nói.

Ông Châu cho rằng đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị định cần quy định mức thu tiền sử dụng đất của đất ở trong hạn mức 20% và ngoài hạn mức 30%. "Mức thu như vậy là "đẹp" vì đa số là đất do người dân tự tạo lập, đất của ông bà tổ tiên để lại" - ông Châu đánh giá.

Còn ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, nhận định đề xuất giảm đến 70% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là chính sách tốt và chắc chắn được người dân ủng hộ.

Tuy nhiên, ông Điệp lưu ý việc thực hiện cần có lộ trình, tuyên truyền để người dân hiểu và nắm bắt được chính sách kịp thời.

Nói rõ hơn, ông Điệp cho rằng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải có quy hoạch gắn với kế hoạch sử dụng đất sao cho phù hợp vì chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì giá trị mảnh đất cũng được nâng lên rất cao. Việc chấp thuận cho chuyển đổi cần được xem xét kỹ vì khi quy hoạch đất đai, nhà nước phải đầu tư hạ tầng rất tốn kém.

Ngoài ra, cần có những tiêu chí, công cụ để kiểm soát, nếu người dân có mục đích thực sự chính đáng như chia tài sản cho con cái... còn nếu là doanh nghiệp thì cần chính sách khác khi cho chuyển đổi để nhà nước thu được tiền, doanh nghiệp khi bán cũng được giá cao.