Trước thực tế giá đất tăng mạnh khiến người dân lao đao, Bộ Tài chính đã trình dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024. Đề xuất này mang đến một cơ chế giảm sâu tiền sử dụng đất, được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán tài chính cho nhiều gia đình.

Gánh nặng tiền sử dụng đất và hy vọng từ đề xuất

Câu chuyện của gia đình chị Thu Hiền ở phường Hiệp Bình, TP.HCM (TP Thủ Đức cũ) là một ví dụ điển hình cho gánh nặng mà người dân đang phải đối mặt.

Mảnh đất rộng 700m² gần sông Sài Gòn của gia đình chị có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở từ hàng chục năm nay. Mới đây, khi bảng giá đất mới của TP.HCM có hiệu lực, gia đình chị bỗng phải đối mặt với vướng mắc không thể giải quyết.

Giá đất ở tại khu vực của chị tăng vọt từ 6,3 triệu đồng/m² lên 28,3 triệu đồng/m², trong khi giá đất nông nghiệp chỉ tăng nhẹ từ khoảng 400.000 đồng/m² lên 630.000 đồng/m². Điều này đồng nghĩa với việc để chuyển toàn bộ diện tích đất vườn còn lại sang đất ở, mỗi m² chị Hiền phải đóng tiền chênh lệch lên tới hơn 27,6 triệu đồng. Tổng số tiền phải nộp cho toàn bộ mảnh đất lên đến gần 20 tỉ đồng.

"Số tiền này là ngoài sức tưởng tượng của gia đình tôi. Chúng tôi cũng muốn xây dựng, sửa sang nhà cửa để kết hợp kinh doanh nhỏ, có thêm thu nhập trang trải nhưng với mức giá này thì hoàn toàn bất khả thi.

Khi đi hỏi thông tin, cơ quan thuế tư vấn gia đình tôi nên chuyển một phần diện tích, phần còn lại khi nào có điều kiện thì làm tiếp. Thế nhưng dù chia nhỏ mảnh đất thì với tôi vẫn là quá sức, mà không chuyển đổi thì không thể xây dựng, không thể tách thửa cho con cái. Gia đình tôi bế tắc, không biết phải tính sao" - chị Hiền lo lắng.

Hoàn cảnh của chị Hiền không phải là cá biệt. Đây là khó khăn chung của hàng ngàn hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đặc biệt là sau khi các địa phương áp dụng bảng giá đất mới. Thấu hiểu điều đó, dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 của Bộ Tài chính đã đề xuất một cơ chế giảm sâu, được xem là giải pháp mang tính đột phá cho các trường hợp trên.

Cụ thể, dự thảo đề xuất khi người dân chuyển mục đích đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở sẽ được giảm tới 70% tiền sử dụng đất cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở (chỉ phải đóng 30%). Đối với phần diện tích vượt hạn mức, người dân cũng được giảm 50% (chỉ đóng 50%).

Đánh giá về đề xuất này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng đây là một chính sách hợp lý, không chỉ giảm gánh nặng mà còn là đòn bẩy "đánh thức" giá trị đất đai.

Chuyên gia Trần Khánh Quang nhấn mạnh hai nguyên tắc cốt lõi. Thứ nhất, để vận hành thị trường một cách minh bạch, bảng giá đất của nhà nước phải được xây dựng sát với giá thị trường. Đây là nền tảng tiên quyết cho mọi chính sách liên quan.

Thứ hai, và cũng là quan trọng nhất, nhà nước cần có chính sách khuyến khích người dân tạo ra giá trị gia tăng khi họ có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp khác sang đất ở.

Ông Quang phân tích, nếu phí chuyển đổi quá cao, thậm chí cao gấp mấy lần so với giá trị xây dựng, người dân sẽ mất đi động lực để đầu tư, xây dựng. Khi đó, tiềm năng của lô đất sẽ không được phát triển và giá trị cộng thêm cho xã hội cũng không được tạo ra.

Chính sách nên tạo điều kiện thuận lợi cho người dân phát triển giá trị của tài sản. Do đó, đề xuất của Bộ Tài chính về mức thu 30% là hợp lý. Đây là một mức phí đúng đắn để kích thích sự phát triển.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang

Cần chính sách đồng bộ, khóa kẽ hở trục lợi

Dù đề xuất trên nhận được sự ủng hộ lớn, các chuyên gia cho rằng để chính sách thực sự đi vào cuộc sống một cách hiệu quả và công bằng cần có những quy định chặt chẽ để tránh bị lợi dụng, trục lợi.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, đưa ra cảnh báo về nguy cơ giới đầu cơ có thể lợi dụng chính sách để thu gom đất nông nghiệp giá rẻ, sau đó chuyển mục đích để phân lô, bán nền kiếm lời. Điều này sẽ làm sai lệch mục tiêu nhân văn của chính sách.

Để khóa các kẽ hở này, luật sư Phượng đề xuất chính sách cần xác định đúng đối tượng thụ hưởng. Thay vì chỉ dựa vào loại đất, cần tập trung vào người sử dụng đất. Ví dụ, cần có điều kiện người xin chuyển mục đích phải là người đã sử dụng ổn định mảnh đất đó trong một thời gian dài, chẳng hạn 5-10 năm; đồng thời cam kết họ và các thành viên trong hộ gia đình không có đất ở nào khác tại địa phương. Mỗi người chỉ nên được hưởng chính sách ưu đãi một lần duy nhất.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam – (VLCAC), đề xuất giảm tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở là một chính sách hợp lý và cần thiết.

Việc này sẽ giải quyết kịp thời gánh nặng tài chính cho người dân, vốn đang đối mặt với chi phí tăng cao đột biến do áp dụng bảng giá đất mới. Việc áp dụng mức thu theo tỉ lệ phần trăm (dự kiến 30-50% trên tiền chênh lệch) thay vì thu toàn bộ sẽ là sự hỗ trợ thiết thực, giúp người dân hợp pháp hóa đất đai và ổn định cuộc sống.

Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả và bền vững, Luật sư Hậu nhấn mạnh hai vấn đề cốt lõi. Thứ nhất, về mặt pháp lý, dù việc sửa đổi Nghị định là giải pháp tình thế nhưng về lâu dài cần phải bổ sung quy định này trực tiếp vào Luật Đất đai 2024. Điều này nhằm đảm bảo sự thống nhất, minh bạch trong toàn bộ hệ thống pháp luật, tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc cho người dân.

"Thứ hai - rất quan trọng là phải đảm bảo tính công bằng. Đặc biệt kiến nghị cần có cơ chế xem xét hoàn lại phần tiền chênh lệch cho những người dân đã nộp 100% theo quy định hiện nay tính từ thời điểm áp dụng bảng giá đất mới" - Luật sư Hậu góp ý.

Luật sư Hậu cho rằng dù pháp luật có nguyên tắc không hồi tố nhưng việc áp dụng chính sách có lợi hơn cho người dân là một hành động nhân văn và cần thiết để không ai bị thiệt thòi. Đối với lo ngại về giới đầu cơ trục lợi, đây là vấn đề thuộc về quản lý và xử lý của cơ quan chức năng, không nên vì nó mà trì hoãn một chính sách đúng đắn hướng đến người dân.