Giải pháp để giá nhà đất không tăng đột biến

Thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua đã có lúc đối mặt với nguy cơ hình thành “bong bóng” giá, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi tốc độ tăng lương của người lao động không thể bắt kịp đà tăng giá nhà thì việc mua nhà ở đã vượt xa khả năng tài chính của các gia đình.

TS - luật sư ĐOÀN VĂN BÌNH, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO:

Năm giải pháp kìm hãm giá nhà đất

Theo tôi, cần có các biện pháp để kìm hãm đà tăng của BĐS. Thứ nhất là ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền; đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền. Bên cạnh đó, tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở của các nước.

Thứ hai là hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền. Ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền… qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Thứ ba là đổi mới công tác quy hoạch, chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền; quy định cụ thể tỉ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị.

Thứ tư là áp dụng giải pháp về tài chính và thuế. Cụ thể, sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ. Xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền, đồng thời nghiên cứu triển khai quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác BĐS. Cuối cùng là đơn giản hóa các thủ tục hành chính, giảm thiểu thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp (DN).

Ngoài ra, Nhà nước cần trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội (NƠXH) cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định.

Đại biểu Quốc hội HOÀNG VĂN CƯỜNG:

Thực hiện ngay Điều 31 Luật Giá, kiểm tra yếu tố hình thành giá

Để các DN BĐS không đưa ra giá bán cao một cách bất thường, đề nghị thực hiện ngay Điều 31 Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có sự biến động giá bất thường.

Việc kiểm tra yếu tố hình thành giá không chỉ phát hiện được sự bất thường của giá bán mà còn là cơ sở để thu thuế, điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá cao.

Đồng thời, Chính phủ phải đưa hàng hóa BĐS của các DN bán ra lần đầu trên thị trường thuộc đối tượng phải kê khai giá.

Thứ hai, để lành mạnh hóa thị trường thì lực lượng có vai trò trung gian là nhà môi giới phải hoạt động một cách chuyên nghiệp, không vì trục lợi mà thổi giá, đẩy giá. Cần có cơ chế cụ thể để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Đề nghị đưa vào nghiên cứu thí điểm tại một số TP lớn như Hà Nội, TP.HCM cơ chế quản lý sàn giao dịch để các sàn trở thành công cụ quản lý minh bạch thị trường.

Thứ ba, đối tượng mua NƠXH là những người không có nhiều tiền, do vậy cần tăng cường phân khúc nhà ở cho thuê. Ngoài ra, phải có một quỹ dành riêng cho đầu tư phát triển nhà ở cho thuê. Tôi cho rằng cần tạo lập quỹ đầu tư phát triển NƠXH lấy từ nguồn thu 20% tiền sử dụng đất NƠXH của các dự án nhà ở thương mại để hình thành cho quỹ này.

Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam:

Tăng nguồn cung nhà giá rẻ

Để có thể kéo giảm giá nhà cần cơ cấu lại các phân khúc và thống nhất quan điểm, phối hợp của nhiều phía như cơ quan quản lý nhà nước, DN, ngân hàng…

Về phía Nhà nước cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng. Xem xét các phương án hỗ trợ DN trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng.

Các ngân hàng cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho DN đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc bình dân. Còn DN cần chủ động rà soát danh mục dự án đầu tư, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại. DN cần tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để gián tiếp giảm giá BĐS.

Đối với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, cần chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Bà CAO THỊ THANH HƯƠNG, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills:

Nghiên cứu đánh thuế bất động sản thứ hai

Các chủ sở hữu BĐS ở Việt Nam hiện nay không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế, phí chuyển nhượng cũng thuộc nhóm thấp nhất thế giới. Trong bối cảnh đó, đánh thuế BĐS thứ hai sẽ là giải pháp hạ nhiệt giá nhà.

Ngoài ra, hiện nay hệ thống pháp luật chưa có chế tài, kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến sốt đất tại nhiều địa phương. Việc nghiên cứu áp thuế BĐS là cần thiết, giúp cơ cấu lại ngân sách nhà nước theo hướng an toàn, khuyến khích sử dụng BĐS hợp lý, phù hợp thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, để đưa việc đánh thuế tài sản từ đề xuất đến thực tế là không dễ dàng. Việt Nam cần xây dựng hệ thống số hóa toàn bộ dữ liệu BĐS dân cư một cách minh bạch nếu muốn đánh thuế tài sản. Để làm được điều này phải đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công cụ tính thuế... và cần nguồn tài chính rất lớn.

Ngoài ra, xác định mức đánh thuế bao nhiêu cho hợp lý cũng là bài toán khó, vừa hài hòa lợi ích của người dân và tránh sốc cho thị trường.