Giải mã bảng giá đất đề xuất của TP.HCM: Đã sát thực tế?

Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1-8 vừa qua, các địa phương được phép áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31-12-2025 và áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1-1-2026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và tiệm cận giá thị trường.

Trong đó, TP.HCM là địa phương đầu tiên đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Trong đó, giá đất điều chỉnh tăng cao so với bảng giá cũ như tại TP.Thủ Đức là từ 10 - 15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi tăng 10 - 20 lần. Riêng huyện Hóc Môn có nhiều tuyến đường giá đất dự kiến sẽ tăng từ 15 - 30 lần...

Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là cần thiết

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM cho biết: Trong thời gian dài, bảng giá đất của TP.HCM đã không theo kịp giá trị thực tế trên thị trường, sự chênh lệch này đã tạo ra một hệ thống “hai giá”. Điều này tạo ra một số tác động.

Thứ nhất, nó khiến công tác quản lý đất đai của nhà nước gặp khó khăn, phức tạp. “Ví dụ, sự khác biệt giữa giá kê khai trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch thực tế, thường được sử dụng để giảm thuế chuyển nhượng đất. Hoặc trong trường hợp khác, việc trả tiền thuê đất hàng năm dựa trên bảng giá đất thấp hơn thị trường đã dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước”, bà Giang dẫn chứng.

Thứ hai, các chủ đầu tư phát triển các dự án bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Mức đền bù theo bảng giá đất không sát với giá thị trường đã gây ra tình trạng chậm trễ và thiệt hại tài chính cho những người bị ảnh hưởng, dẫn đến các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài về đất đai.

Liên quan đến những vấn đề tồn đọng này, bà Giang cho rằng việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là điều tất yếu và cần thiết.

“Sự thay đổi tiến bộ này sẽ giúp khắc phục các hạn chế trước đây, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong hệ thống. Đặc biệt, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, nhất là trong các dự án phát triển hạ tầng quan trọng, bằng cách thúc đẩy sự đồng thuận từ phía người dân về mức hỗ trợ và đền bù.

Đối với bảng giá đất đề xuất, chuyên gia cho biết vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất đề xuất và giá giao dịch thực tế.

Chẳng hạn, tại đường Cao Thắng, quận 3, giá giao dịch trên thị trường khoảng 525 triệu đồng/m² trong khi giá đất đề xuất chỉ là 330 triệu đồng/m². Tại đường Tân Thắng, Quận Tân Phú, giá giao dịch khoảng 150 triệu đồng/m², còn giá đề xuất là 90 triệu đồng/m². Nhìn chung, bảng giá đất đề xuất mới chỉ đạt khoảng 60%, một số khu vực khác đạt 70%, so với giá thị trường, cho thấy vẫn còn sự chênh lệch đáng kể.

Ai là người chịu tác động từ bảng giá đất mới?

Bà Đỗ Thị Thu Giang cho biết theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được sử dụng cho 11 trường hợp. Ngoài ra, Điều 109 và Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định về hỗ trợ và bố trí tái định cư cũng sử dụng giá đất theo bảng giá đất.

Như vậy, bảng giá đất TP.HCM đang đề xuất sẽ trực tiếp ảnh hưởng có lợi và bất lợi với hai nhóm đối tượng khác nhau.

“Trong đó, nhóm hưởng lợi gồm những người được nhận hỗ trợ từ Nhà nước khi thu hồi đất và bố trí tái định cư. Nhóm bị ảnh hưởng bao gồm các hộ gia đình và cá nhân được công nhận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2014 trước đây, nghĩa vụ tài chính được ước tính khác nhau giữa đất trong và ngoài hạn mức với đất trong hạn mức tính theo bảng giá đất, còn đất ngoài hạn mức tính theo giá đất cụ thể” bà Giang phân tích.

“Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện hành đã không còn phân biệt này, mà toàn bộ diện tích sẽ áp dụng giá theo bảng giá đất. Do đó, với việc giá theo bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích trong hạn mức. Với việc bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng chi phí cho nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích này", bà Giang nêu quan điểm.

Cần nghiên cứu kỹ trước khi áp dụng

Bảng giá đất đề xuất của TP.HCM, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, đã được hoãn lại để xem xét thêm.

Bà Giang cho rằng việc hoãn áp dụng này là hợp lý, do bảng giá đề xuất đã tăng mạnh so với bảng giá cũ, lại được đề nghị áp dụng trong thời gian ngắn. Điều này tạo ra áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng. Chính vì vậy, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Ngoài ra, chuyên gia cho rằng các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.

Đơn cử, tại quận 1, hệ số nhân 5,0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả là, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m² (so với 162 triệu đồng/m² hiện tại). (Trong khi giá đất đường Đồng Khởi đang được giao dịch trên dưới 1 tỉ đồng/m² đường - PV).

Hay như, đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) dự kiến sẽ lên mức 484 triệu đồng/m² (so với 96,8 triệu đồng/m² hiện tại)...

“Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với "hệ số K", do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai”, chuyên gia nói.

Bà Đỗ Thị Thu Giang cho rằng: Mặc dù việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, nhưng bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh cụ thể hơn cho từng khu vực thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung. Việc chuyển đổi dần dần, minh bạch và đảm bảo lợi ích của tất cả các bên liên quan là yếu tố thiết yếu để đảm bảo thành công lâu dài của hệ thống mới này.