Thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM trong quý đầu năm 2025 chứng kiến nguồn cung mới vô cùng hạn chế, đẩy giá nhà phố và biệt thự lên cao, làm dấy lên lo ngại về sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư ra các khu vực lân cận.

Nguồn cung "khát" giá nhà vẫn "chát"

Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, thị trường nhà phố và biệt thự tại TP.HCM trong quý I-2025 gần như không có dự án mới nào được triển khai. Toàn thị trường chỉ ghi nhận thêm 89 căn từ giai đoạn tiếp theo của ba dự án hiện hữu, đóng góp vỏn vẹn 13% vào nguồn cung sơ cấp. Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới này đến từ một dự án ở huyện Bình Chánh, cho thấy sự tập trung nguồn cung ở khu vực ngoài trung tâm.

Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 698 căn, tăng nhẹ 14% so với quý trước. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm lại nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Nhà phố thương mại chiếm tỉ trọng lớn nhất (53%), theo sau là biệt thự (26%) trong khi nhà liền kề chỉ chiếm 21%.

Sự lệch pha cung - cầu thể hiện rõ nét khi so sánh với giai đoạn trước. Nếu như quý I-2021, các sản phẩm có giá dưới 10 tỉ đồng/căn chiếm đến 60% thị phần thì đến quý I-2025, tỉ lệ này đã "bốc hơi" chỉ còn 11%. Ngược lại, các sản phẩm có giá trên 30 tỉ đồng/căn lại tăng vọt, chiếm hơn 70% nguồn cung sơ cấp, phản ánh thực trạng giá nhà phố cao cấp đang chiếm lĩnh thị trường.

Tình trạng nguồn cung mới khan hiếm và hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm giá cao đã dẫn đến sự mất cân bằng cung - cầu ngày càng lớn. Điều này cùng với giá nhà phố neo cao được thể hiện rõ qua tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý I chỉ đạt 10% với 69 giao dịch thành công, không đổi so với quý trước và giảm 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024.

Ngay cả nguồn cung mới cũng chỉ có tỉ lệ hấp thụ 28%. Giao dịch chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà liền kề (59%) trong khi nhà phố thương mại và biệt thự có tỉ lệ giao dịch khá thấp.

Nguồn cung mới khan hiếm và hàng tồn kho giá cao tiếp tục dẫn đến sự mất cân bằng cung - cầu. Thị trường kỳ vọng sẽ dịch chuyển từ trung tâm thành phố ra các tỉnh lân cận.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Phòng Nghiên cứu & S22M của Savills TP.HCM

Đồng quan điểm, các báo cáo tổng hợp từ VARS (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) và DKRA Vietnam cũng cho thấy những điểm tương đồng. VARS ghi nhận sự hồi phục ở nhiều phân khúc, bao gồm cả nhà phố, bất chấp giá nhà phố vẫn ở mức cao, tỉ lệ hấp thụ ở các dự án thấp tầng mở bán mới đạt khoảng 52%. Tuy nhiên, bối cảnh chung vẫn là nguồn cung mới hạn chế.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định sức cầu chung của thị trường nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận vẫn ở mức thấp dù phân khúc nhà phố/biệt thự có dấu hiệu phục hồi nhất định.

"Ly tâm" ra vùng ven và dự báo tương lai

Theo phân tích của bà Giang Huỳnh, Giám đốc Phòng Nghiên cứu & S22M của Savills TP.HCM, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng tại các tỉnh phía Nam với các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3, các tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu và TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, đang thúc đẩy quá trình mở rộng thị trường ra các khu vực ngoại thành và tỉnh lân cận TP.HCM. Hạ tầng sẽ trở thành động lực quan trọng, làm đa dạng nguồn cung và nâng cao chất lượng phát triển cho các khu vực này.

Về triển vọng nguồn cung trong tương lai, Savills dự báo trong ba quý cuối năm 2025, TP Thủ Đức sẽ tiếp tục chiếm ưu thế với hơn 53% nguồn cung, theo sau là Nhà Bè (25%) và Bình Chánh (22%).

Đến năm 2027, dự kiến sẽ có hơn 4.600 căn từ 28 dự án, trong đó huyện Nhà Bè sẽ dẫn đầu (29%), tiếp theo là TP Thủ Đức và huyện Củ Chi (cùng khoảng 19%). Điều này cho thấy nguồn cung mới đang dần dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm TP.HCM, nơi giá nhà phố được kỳ vọng sẽ mềm hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: "Việc giá nhà phố, biệt thự tại trung tâm TP.HCM liên tục neo ở mức cao do nguồn cung khan hiếm sẽ thúc đẩy người mua có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm có giá cả hợp lý hơn ở các khu vực lân cận, nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ. Đây là một xu hướng tất yếu của thị trường khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp".

Tóm lại, thị trường nhà phố và biệt thự TP.HCM trong quý I-2025 đang đối mặt với tình trạng nguồn cung nhỏ giọt ở phân khúc giá vừa phải, trong khi giá nhà phố ở phân khúc cao cấp vẫn duy trì ở mức cao.

Sự phát triển hạ tầng và xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực lân cận được kỳ vọng sẽ mang đến sự cân bằng hơn cho thị trường trong tương lai. Tuy nhiên, bài toán về giá và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn là một thách thức lớn.