Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2023 mới được Quốc hội thông qua (có hiệu lực từ ngày 1-1-2025) có nhiều thay đổi, có thể sẽ tác động mạnh đến thị trường.
Quyền lợi người tiêu dùng được ưu tiên
Cụ thể, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS mới quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn qua tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời, trong thỏa thuận đặt cọc, chủ đầu tư phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần G-Home, cho biết khi thị trường chưa có quy định khống chế về trần đặt cọc đã có những chủ đầu tư thu tiền đặt cọc hơn 30%. Nếu người mua không mua nữa sẽ mất số tiền cọc này, đây không phải là khoản tiền nhỏ. Do đó, việc giới hạn đặt cọc khi chưa có hợp đồng mua bán ở mức không quá 5% là hợp lý vì sẽ giúp giảm hệ lụy với bên mua, đồng thời ngăn chặn chủ đầu tư huy động vốn sai mục đích.
Ngoài ra, một điểm mới đáng chú ý nữa của luật là giảm tỉ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như quy định hiện hành. Trong đó, việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay luật chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).
TS Nguyễn Hữu Huân, chuyên gia kinh tế, đánh giá đây là những quy định có lợi cho người mua nhà. Bởi trước đây, khi chưa quy định mức trần về huy động vốn thì chủ đầu tư có quyền chủ động đưa ra số tiền đặt cọc lớn cũng như các mức thanh toán chưa hợp lý theo tiến độ thi công. Thực tế là cách thức huy động vốn như vậy khiến người mua nhà chịu nhiều rủi ro.
Nguy cơ tăng giá nhà
Ở chiều ngược lại, TS Huân đánh giá khi Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực thì chủ đầu tư sẽ gặp bất lợi khi huy động vốn. Trước đây, họ dùng chiêu vốn tự có ít mà chủ yếu dựa vào huy động vốn từ khách hàng. Với quy định mới, phần huy động vốn từ khách hàng sẽ ít hơn, tất nhiên quy mô về nguồn vốn của chủ đầu tư phải tăng hơn trước rất nhiều. Chủ đầu tư sẽ phải nâng cao năng lực huy động vốn thông qua các kênh khác như trái phiếu, cổ phiếu hoặc vay vốn từ ngân hàng, đối tác.
“Khi đó, chủ đầu tư phải chịu gánh nặng lãi vay nhiều hơn, các chi phí này tăng có nguy cơ sẽ đẩy giá nhà tăng theo” - TS Huân dự đoán.
Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần G-Home Nguyễn Hoàng Nam đánh giá quy định này có phần khắt khe. Bởi khi một dự án đủ điều kiện bàn giao tức là doanh nghiệp đã phải bỏ ra 100% vốn để hoàn thiện dự án, trong khi ở thời điểm giao nhà có những “thượng đế” chưa muốn nhận nhà ngay thì coi như chủ đầu tư chưa thu được phần tiền còn lại. Thực tế bây giờ dù được thu 70% giá trị BĐS thì vẫn có khoảng 30% hợp đồng mua bán rơi vào tình trạng chậm thanh toán.
“Do đó, tôi cho rằng luật nên giữ lại ở mức chủ đầu tư được huy động vốn đến 70% giá trị sản phẩm cho đến trước khi bàn giao (như quy định hiện hành) sẽ hợp lý và công bằng hơn”.
Mới đây, Hiệp hội BĐS TP.HCM đề nghị Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 34 Luật Nhà ở năm 2023 mới được Quốc hội thông qua để chuẩn hóa quy trình, thủ tục hành chính xét duyệt dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư có sử dụng đất.
