Theo số liệu vừa cập nhật của Công ty chứng khoán VNDirect (VNDirect) sẽ có khoảng 37.642 tỉ đồng (tăng 306,4% so với cùng kỳ năm ngoái) trái phiếu doanh BĐS đến thời điểm đáo hạn vào quý 2-2023 và 65.905 tỉ đồng (tăng 13,3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối năm nay.
Cần ít nhất 230.000 tỉ đồng để đáo hạn trái phiếu
TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia tài chính ngân hàng, cho biết: Doanh nghiệp bất động sản năm 2021 phát hành trái phiếu với mức cao kỷ lục 211.000 tỉ đồng, để đáp ứng vốn trung dài hạn với kỳ hạn từ 3-4 năm. Nhưng sang đến năm năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu trong lĩnh vực địa ốc chỉ đạt khoảng 52.000 tỉ đồng, tức là giảm 77% về giá trị so với một năm trước đó. Điểm rơi đáo hạn của trái phiếu bất động sản trong năm nay là khoảng 120.000 tỉ đồng và năm 2024 là khoảng 110.000 tỉ đồng.
Cho nên, trong năm nay và năm tới, doanh nghiệp bất động sản phải xoay đủ ít nhất 230.000 tỉ đồng để đáo hạn trái phiếu. Nếu doanh nghiệp mua lại trước hạn thì con số trên sẽ giảm bớt, nhưng việc lại trái phiếu trước hạn với doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn này không phải là điều dễ dàng” - TS Lực nói.
VNDirect cho biết trong nửa đầu tháng 2 vừa qua đã có tới 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản.
VNdirect cho rằng trong bối cảnh tiếp cận nguồn vốn khó khăn và hoạt động giao dịch bán hàng ảm đạm, nhưng số lượng trái phiếu doanh nghiệp đến kỳ đáo hạn lại rất lớn, sẽ dẫn đến ngày càng nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào cảnh khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản.
 |
Nhiều doanh nghiệp thất hứa vì không có tiền trả nợ trái phiếu đến ngày đáo hạn. |
Cần những chính sách quyết liệt
Chia sẻ về giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực địa ốc, TS Cấn Văn Lực cho biết: "Hiện chúng tôi đang tham vấn cho Chính Phủ và Bộ Tài chính rất sát vấn đề này, có tham khảo 16 giải pháp của Trung Quốc và hiện Việt Nam đang thực hiện 10 giải pháp.
Trong đó, có năm giải pháp chính mà các doanh nghiệp bất động sản đang làm. Cụ thể, thứ nhất là đàm phán với trái chủ để giãn hoãn nợ, cách này có doanh nghiệp thành công, nhưng cũng có doanh nghiệp chưa thành công. Thứ hai, bản thân công ty địa ốc phải chấp nhận bán bớt tài sản để có dòng tiền. Ở Trung Quốc có doanh nghiệp đã phải bán tài sản với mức chiết khấu lên đến 70%. Tôi cho rằng tại Việt Nam mức giảm giá có thể từ 30-40%.
Thực tế cho thấy giá nhà so với thu nhập của người dân nước ta đang ở mức quá cao so với thế giới. Một người dân Việt Nam bình thường, có thu nhập sẽ phải “cày cuốc” chăm chỉ trong vòng 23,5 năm mới mua được một căn nhà. Trong khi đó, người dân lao động ở Malaysia chỉ cần từ 8-10 năm, Thái Lan là khoảng 14-15 năm là đã có thể tìm được “chốn an cư”. Chính vì vậy, giải pháp giảm giá nhà đưa xuống mức phù hợp, sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Thứ ba, phát hành trái phiếu mới để đảo nợ cũ. Thứ 4, là hệ thống ngân hàng phải cho phép giãn hoãn nợ đối với doanh nghiệp bất động sản.
Những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn. Song song với các giải pháp mà Chính phủ đang tập trung tháo gỡ, chính bản thân các doanh nghiệp cũng cần phải tái cấu trúc sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Và giải pháp cuối cùng là Chính phủ cần phải thúc đẩy tháo gỡ đầu tư công. Nếu nguồn lực này được khơi thông không chỉ giải tỏa được khoản nợ đọng lẫn nhau giữa các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây lắp với quy mô từ 60.000 – 70.000 tỉ đồng mà còn giúp phục hồi thanh khoản thị trường bất động sản".
