Sau thời kỳ đóng băng, các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) huy động vốn từ thị trường trái phiếu DN ngày càng nhiều. Nhà đầu tư đang sẵn sàng cho DN BĐS vay tiền khi thông tin minh bạch, sử dụng vốn vay đúng mục đích và trả nợ đúng hạn.
Tự tin phát hành số lượng lớn
Tập đoàn Nam Long mới đây vừa phát hành thành công trái phiếu DN với khối lượng 500 tỉ đồng, lãi suất 9,6%. Nam Long cho biết việc được nhà đầu tư mua trọn khối lượng trái phiếu phát hành là do DN bảo đảm các quy định của Nghị định 65/2022 với cam kết cụ thể từ tài sản bảo đảm, sử dụng vốn đúng mục đích cũng như các quyền mua lại trước hạn.
Thị trường bất động sản sẽ phần nào được gỡ vướng khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công. Ảnh minh họa: Q.HUY
Không chỉ Nam Long, các DN BĐS khác gần đây cũng đã phát hành trái phiếu DN dễ dàng hơn. Một thống kê gần đây của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy tính đến tháng 9-2023, các DN BĐS đã phát hành trái phiếu DN thành công với trị giá 55.677 tỉ đồng, chỉ đứng sau ngành ngân hàng.
Từ đây đến cuối năm, câu chuyện đáo hạn trái phiếu DN của các công ty BĐS không đáng lo do khối lượng không lớn và hoàn toàn nằm trong tầm kiểm soát vì hiện DN vẫn đang tích cực mua lại trái phiếu.
TS CẤN VĂN LỰC
Theo TS Cấn Văn Lực, dù khối lượng và giá trị phát hành trái phiếu DN không bằng những năm trước nhưng các DN đã tự tin hơn. Đây là dấu hiệu thị trường trái phiếu đang dần phục hồi.
“Có nhiều lý do hỗ trợ DN phát hành trái phiếu thành công. Nhà đầu tư nhìn thấy thị trường BĐS được hỗ trợ tốt bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất hạ nhiệt, lạm phát trong tầm kiểm soát, đầu tư công được đẩy mạnh. Những vướng mắc về pháp lý đang được tháo gỡ.
Các cơ quan quản lý nhà nước đã có những chính sách chưa từng có với thị trường BĐS. Chẳng hạn, có thời điểm chỉ trong một tháng có bốn chính sách được thông qua như Nghị định 08/2023, Nghị quyết 33/2023 hay Nghị định 10/2023, Quyết định 338/2023 với đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn nhà xã hội” - TS Lực nói.
Chuyên gia kinh tế Trần Thanh Hải nhận định sức hấp dẫn của thị trường trái phiếu DN đang thu hút giới đầu tư tham gia nhờ vào Nghị định 08/2023 và việc thành lập sàn giao dịch trái phiếu.
Sàn giao dịch giúp tăng cường tiếp cận thông tin DN, nâng cao chất lượng thanh toán và giảm thiểu rủi ro liên quan. Điều này không chỉ bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư mà còn góp phần nâng cao uy tín và sự tin tưởng vào thị trường trái phiếu Việt Nam.
Trong khi đó, Nghị định 08 cho phép các công ty BĐS giãn, hoãn nợ để có thời gian hoàn thành các dự án có nguồn thu thanh toán cho trái chủ.
“Hai nhân tố này đã tạo niềm tin cho nhà đầu tư sẵn sàng cho công ty BĐS vay tiền thông qua mua trái phiếu DN. Sau bốn lần Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất, chênh lệch giữa lãi suất tiết kiệm và lợi suất trái phiếu DN ở mức cao đã hấp dẫn nhà đầu tư.
Chưa kể việc xử lý quyết liệt các sai phạm trong việc phát hành trái phiếu DN của Nhà nước đã giúp nhà đầu tư yên tâm hơn. Theo quan sát của tôi, hiện còn nhiều nhà đầu tư đang mong chờ mua lượng lớn trái phiếu DN tốt, lãi suất hấp dẫn sắp được tung ra thị trường” - ông Hải nói.
Tiềm năng dài hạn
Sự quyết tâm phá băng thị trường BĐS của Nhà nước sẽ tiếp tục là bệ đỡ tốt giúp các DN phát hành trái phiếu DN một cách ổn định. Sự dịch chuyển dòng tiền vào trái phiếu sẽ đem lại kỳ vọng gia tăng tính thanh khoản cho BĐS, tạo sự phục hồi mạnh mẽ hơn trong tương lai.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), từ đầu năm đến nay, Chính phủ và các cơ quan, bộ, ngành đã làm việc rất quyết liệt với quyết tâm cao nhằm khôi phục thị trường BĐS. Gần 20 động thái được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập đã góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường, trái phiếu DN cũng như các chủ thể tham gia.
Theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), danh sách các DN BĐS đăng ký phát hành trái phiếu DN đang nối dài. Đơn cử như HĐQT Công ty CP Đầu tư Văn Phú đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ với tổng giá trị phát hành 650 tỉ đồng, số lượng 6.500 trái phiếu; Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM cũng lên phương án phát hành trái phiếu DN với giá trị 2.840 tỉ đồng; hay HĐQT Công ty CP Vinhomes đã thông qua phương án phát hành trái phiếu DN với tổng giá trị phát hành 5.000 tỉ đồng.
Các chuyên gia nhận định rủi ro đến từ thị trường trái phiếu DN đã giảm đi đáng kể do lượng trái phiếu đáo hạn sẽ hạ nhiệt ít nhất là trong hai quý tiếp theo. Tuy nhiên sẽ khó để nhanh chóng gia tăng khối lượng như thời kỳ trước vì niềm tin nhà đầu tư chưa phục hồi hoàn toàn.
Thị trường bất động sản Việt Nam không phải đang đóng băng
Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường Tập đoàn VinaCapital, phân tích: Một số nhà đầu tư lo ngại Việt Nam đang phải gánh chịu hậu quả của bong bóng BĐS tương tự như Trung Quốc. Tuy nhiên, tình hình Việt Nam hoàn toàn khác so với Trung Quốc, nơi có lượng cung nhà trống quá lớn. Thị trường BĐS trong nước về cơ bản vẫn đang ở mức bình ổn dù phải hứng chịu những khó khăn ngắn hạn khá nghiêm trọng.
Kể từ năm 2012, Việt Nam chưa trải qua thêm bất kỳ một khủng hoảng vỡ bong bóng BĐS nào. Thêm vào đó, tình hình hiện tại chắc chắn không phải là hậu quả của bong bóng BĐS. Thực tế, Việt Nam hiện không có đủ số lượng nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tầng lớp trung lưu. Tầng lớp này cần những căn hộ không quá đắt tiền (tức là những căn hộ có giá khoảng 45-40 triệu đồng/m2 phục vụ nhu cầu ở thông thường).
