Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến một xu hướng chưa từng có, khi giá căn hộ, vốn được xem là dễ thở hơn, nay lại tăng tốc vượt mặt cả nhà phố, nhà liền kề ở một số vị trí. Sự leo thang này đang đẩy người mua ở thực vào thế khó, khi cơ hội an cư ngày càng xa vời, đồng thời dấy lên lo ngại về nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Giá căn hộ so găng giá nhà mặt đất

Dữ liệu thị trường cho thấy một thực tế đáng kinh ngạc, khoảng cách giá giữa căn hộ và nhà liền thổ đang bị thu hẹp, thậm chí bị đảo ngược ở nhiều khu vực.

Số liệu khảo sát cho thấy, tại khu vực Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức), một căn hộ cao cấp tại The Metropole có giá bán từ 130 - 180 triệu đồng/m². Trong khi đó, cách đó chỉ khoảng 3km, nhà phố 1 trệt 2 lầu tại Thảo Điền đang được giao dịch quanh mức 150 triệu đồng/m², gần như ngang bằng.

Đáng nói hơn, mặt bằng giá sơ cấp tại các dự án căn hộ mới như Eaton Park hay Lumière Midtown dao động 130 - 250 triệu đồng/m², cao hơn mức trung bình 110 - 200 triệu đồng/m² của nhà liền thổ trong bán kính 2km.

Xu hướng này cũng diễn ra ở khu Nam, dự án Celesta Rise (Nhà Bè) ghi nhận mức giá 80 triệu đồng/m², trong khi nhà phố liền kề cùng khu vực lại ở mức 60–70 triệu đồng/m².

Tốc độ tăng giá căn hộ đang vượt xa nhà đất. Dữ liệu 8 tháng đầu năm 2025 cho thấy giá căn hộ khu Đông TP.HCM tăng trung bình 30%, gấp đôi mức tăng 15% của nhà riêng. Tương tự tại khu Nam TP.HCM, căn hộ tăng 35% trong khi nhà riêng chỉ tăng khiêm tốn 10%.

Đứng trước thực trạng này, các đơn vị nghiên cứu lớn đã đưa ra những cảnh báo nghiêm túc. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, nhìn nhận thẳng thắn rằng với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực gần như không còn cơ hội tiếp cận. CBRE ghi nhận, mặt bằng giá bán chung cư mới tại TP.HCM đã tăng khoảng 31% so với năm ngoái.

Ông Kiệt lo ngại, khi người mua ở thực không thể tham gia, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, điều này dễ hình thành bong bóng giá.

Cùng chung nhận định, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, chỉ ra nguyên nhân cốt lõi là sự mất cân đối cung cầu. Nguồn cung căn hộ hiện nay nghiêng hẳn về phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở bình dân hầu như không còn. Chính sự lệch pha này đã đẩy giá căn hộ tăng nhanh, khiến mặt bằng giá có nguy cơ vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Lý giải nghịch lý giá

Hiện tượng giá căn hộ bám đuổi nhà liền thổ có vẻ nghịch lý này được các chuyên gia lý giải dưới nhiều góc độ.

Thứ nhất, đã có sự thay đổi trong quan niệm và nhu cầu của người mua. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng khoảng cách giá được rút ngắn do nhu cầu thực của nhóm khách hàng trẻ và gia đình nhỏ. Nhóm khách hàng này ưu tiên tính tiện ích, hệ sinh thái đồng bộ và pháp lý rõ ràng của các dự án chung cư, thay vì chỉ tập trung vào tâm lý tấc đất cắm dùi như trước đây.

Các chuyên gia khác cũng đồng tình, cho rằng quan niệm nhà đất luôn giữ giá hơn căn hộ đang dần thay đổi. Khi hạ tầng phát triển, một căn hộ cao cấp có vị trí đắc địa, tiện ích hoàn chỉnh và mang lại giá trị khai thác cho thuê cao hoàn toàn có thể cạnh tranh, thậm chí vượt giá nhà liền thổ ở cùng khu vực.

Thứ hai, các yếu tố về nguồn cung và tài chính đang tiếp lửa cho đà tăng giá căn hộ. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, chỉ rõ các lý do giá căn hộ sơ cấp (giá chủ đầu tư) tăng nhanh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, lãi suất giảm mạnh khiến nhà đầu tư đổ tiền vào chung cư, đây cũng là loại hình được tháo gỡ pháp lý rất mạnh thời gian qua.

Tuy nhiên, đằng sau sự tăng trưởng ấn tượng này là một hố sâu ngăn cách về khả năng chi trả. Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy giá bán căn hộ trung bình tại TP.HCM (trước sáp nhập) đã hơn 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tốc độ tăng thu nhập bình quân của người lao động 9 tháng đầu năm chỉ khoảng 10%.

Phân tích của đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản One Housing chỉ ra một bài toán an cư vô cùng thách thức: Nhóm thu nhập đại chúng (dưới 200 triệu/năm) cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính, đồng nghĩa với việc họ gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại.

Thị trường đang tự đẩy mình vào một trạng thái nguy hiểm, khi giá tăng nhưng tỉ lệ hấp thụ lại sụt giảm, như tại TP.HCM đã giảm từ 90% xuống còn 68%. Điều này cho thấy sự mất cân bằng nghiêm trọng, khi thị trường đang dần vắng bóng người mua ở thực và giấc mơ an cư tại đô thị lớn nhất nước đang ngày càng xa vời với đại đa số người dân.