Đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân 20% tính trên lợi nhuận từ mỗi lần chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính đang là tâm điểm thu hút sự quan tâm của người dân và doanh nghiệp. Chính sách này được kỳ vọng sẽ mang lại sự thay đổi đáng kể cho thị trường bất động sản, hướng tới tăng cường minh bạch, hạn chế hành vi đầu cơ và đảm bảo nguồn thu công bằng hơn cho ngân sách nhà nước.

Dù vậy, giới chuyên gia, doanh nghiệp và người dân vẫn còn nhiều trăn trở về khía cạnh thực thi, đặc biệt là việc xác định chi phí hợp lý và những tác động thực tế.

Đề xuất 2 phương án tính thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản

Theo thông tin từ Bộ Tài chính và các phân tích, đề xuất mới về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản mang đến hai lựa chọn cho người nộp thuế thay vì chỉ áp dụng một mức cố định 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như quy định hiện hành.

Phương án thứ nhất, người bán có thể nộp thuế TNCN với mức 20% tính trên lợi nhuận ròng. Lợi nhuận này được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua ban đầu và các chi phí liên quan hợp lệ, với điều kiện người bán phải cung cấp đầy đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh rõ ràng các khoản này.

Phương án thứ hai, trong trường hợp không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan một cách chính xác (ví dụ do thiếu giấy tờ, giao dịch đã diễn ra từ lâu, hoặc đó là tài sản sở hữu lần đầu không có chứng từ gốc), hoặc nếu người nộp thuế chủ động chọn phương án này thì mức thuế suất 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng vẫn sẽ được áp dụng.

Luật sư Trần Xoa, chuyên gia về thuế, nhìn nhận đề xuất cho phép tính thuế 20% trên lợi nhuận thực tế như một biện pháp khuyến khích tính trung thực trong các giao dịch bất động sản. Thực trạng hiện nay là nhiều trường hợp ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn đáng kể so với giá trị giao dịch thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp.

"Nếu kê khai đúng giá mua ban đầu, ví dụ mua 10 tỉ đồng, bán 11 tỉ đồng, lợi nhuận là 1 tỉ đồng. Khi đó, 20% của 1 tỉ đồng là 200 triệu đồng, có thể sẽ thấp hơn so với việc nộp 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng là 11 tỉ đồng (tức 220 triệu đồng). Như vậy, việc cho phép lựa chọn và khuyến khích kê khai theo lợi nhuận sẽ thúc đẩy người dân kê khai trung thực các chi phí đầu vào đúng giá trị' - Luật sư Xoa phân tích.

Theo ông Xoa, một lợi ích quan trọng khác là Nhà nước sẽ thu thập được dữ liệu chính xác hơn về giá giao dịch bất động sản, từ đó phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý và điều tiết thị trường.

Đề mức đề xuất thuế thu nhập cá nhân 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng đây là sự điều chỉnh hợp lý, phù hợp hơn với thực tế thị trường. Tuy nhiên, cần có những quy định cụ thể về cách xác định chi phí.

Thực tế, trong gần bốn năm qua, thị trường bất động sản chững lại. Nhiều nhà đầu tư dù bán lỗ vẫn phải đóng thuế 2% trên tổng giá trị bất động sản. Việc thu thuế dựa trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản phản ánh đúng bản chất của hoạt động đầu tư kinh doanh, tương tự như cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Khi có lợi nhuận, người bán thực hiện nghĩa vụ thuế; ngược lại, nếu không có lợi nhuận hoặc thua lỗ thì không phải đóng khoản thuế này.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản

Thách thức khi đưa quy định vào thực tế

Dù nhận được nhiều sự đồng tình về mặt chủ trương, đề xuất thu thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản cũng đặt ra không ít câu hỏi và lo ngại về tính khả thi trong quá trình triển khai. Thách thức lớn nhất được các chuyên gia chỉ ra chính là việc xác định "giá vốn" và các chi phí hợp lý một cách chính xác, minh bạch và công bằng cho tất cả các trường hợp.

Luật sư Trần Xoa lưu ý, để được khấu trừ, các chi phí như sửa chữa, cải tạo nhà đất phải có hóa đơn, chứng từ hợp lệ. Tuy nhiên, đối với cá nhân, việc thu thập và lưu giữ đầy đủ các loại giấy tờ này thường không dễ. Ngay cả chi phí lãi vay ngân hàng để mua bất động sản, dù có thể được tính, cũng đòi hỏi người nộp thuế phải chứng minh được khoản vay đó được sử dụng trực tiếp và duy nhất cho mục đích mua bất động sản đang được chuyển nhượng.

Để phương án thu 20% thuế trên lợi nhuận được triển khai hiệu quả, ông Quang cho rằng thách thức lớn nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu và quy định rõ ràng về việc xác định giá mua, giá bán và các chi phí liên quan được khấu trừ.

Trong trường hợp người nộp thuế không cung cấp đủ hồ sơ, chứng từ để xác định rõ ràng các chi phí, hoặc không xác định được giá mua thì vẫn có thể áp dụng phương án thu 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Điều này đảm bảo sự linh hoạt và quyền lựa chọn cho người dân.

Ông Quang cũng gợi ý cần có hướng dẫn chi tiết về các loại chi phí được chấp nhận khấu trừ. Ví dụ như lãi vay cho khoản vay mua bất động sản đó, chi phí cải tạo, sửa chữa nâng cấp tài sản, chi phí tạo lập bất động sản (như mua đất, xây nhà).

"Trong giai đoạn đầu áp dụng, có thể xem xét việc khống chế một tỉ lệ chi phí tối đa được trừ, chẳng hạn 30-50% trên giá trị bất động sản, để tránh tình trạng kê khai chi phí không hợp lý, đảm bảo tính minh bạch" - ông Quang góp ý.

Các chuyên gia cũng đề xuất cần xem xét yếu tố thời gian nắm giữ bất động sản và yếu tố trượt giá của đồng tiền khi tính thuế. Một khoản lợi nhuận danh nghĩa thu được sau nhiều năm nắm giữ bất động sản có thể không còn nhiều giá trị thực tế nếu tính đến lạm phát.