Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây là động thái sau khi Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu chính sách để người dân dễ tiếp cận nhà ở.

Đáng chú ý, dự thảo cho phép giao chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu.

Giá nhà tăng nhanh, thiếu nguồn cung phù hợp

Theo Bộ Xây dựng, những năm gần đây giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản tăng liên tục. Giá căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền tăng bình quân khoảng 10-15%/năm, có giai đoạn tăng đến 30%.

Mức tăng này cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.

Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp. Trong khi đó, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân lại thiếu.

Ngay cả nhóm có thu nhập trung bình cũng gặp khó về nhà ở, nhất là tại các đô thị lớn. Từ thực tế này, Bộ Xây dựng đề xuất cho phép địa phương căn cứ nhu cầu để bố trí quỹ đất phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Dự án được giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Lợi nhuận tối đa 15%, hậu kiểm giá bán

Theo dự thảo, chủ đầu tư thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng theo cơ chế đặc thù tương tự nhà ở xã hội hoặc theo pháp luật về xây dựng.

Doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án.

Với hình thức huy động vốn thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết hoặc vay vốn từ tổ chức tín dụng, không yêu cầu phải có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Chủ đầu tư được vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường theo quy định của Thủ tướng từng thời kỳ.

Giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư quyết định trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, xây dựng và các chi phí hợp pháp khác, cộng thêm lợi nhuận tối đa 15%.

Sau khi công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để hậu kiểm giá bán, giá thuê mua, tương tự cơ chế nhà ở xã hội.

Người mua, thuê mua phải là cá nhân trong nước. Mỗi cá nhân chỉ được mua, thuê mua một căn từ chủ đầu tư. Người mua không được bán lại nhà trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền.

Dự thảo cũng định hướng chính sách cho phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng, phù hợp điều kiện từng địa phương và quy luật thị trường.

Lo ngại cạnh tranh không bình đẳng, trục lợi chính sách

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng chính sách này có điểm khác với luật hiện hành, điển hình là việc chỉ định chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu.

Theo Nghị quyết 206/2025 của Quốc hội, Chính phủ được ban hành nghị quyết để điều chỉnh một số quy định của luật và phải báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Quốc hội. Vì vậy, xét về pháp lý, việc ban hành nghị quyết là có cơ sở.

Tuy nhiên, vấn đề cần bàn là tính hợp lý. Luật Nhà ở quy định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo: Nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường và nhà ở xã hội có hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng chính sách.

Theo ông Đỉnh, nhà ở thương mại giá phù hợp là mô hình “lai” giữa hai loại hình trên.

Ông nêu giả định: Tại một địa phương có hai dự án liền kề, quy mô và chất lượng tương đương. Một dự án hưởng chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp nên giá bán 30 triệu đồng/m². Dự án còn lại là nhà ở thương mại thông thường, giá bán 60 triệu đồng/m² do phải đấu giá đất.

Người mua sẽ đổ về dự án được ưu đãi. Khi đó, chủ đầu tư dự án còn lại khó cạnh tranh.

Theo ông Đỉnh, điều này có thể tạo ra cạnh tranh không bình đẳng. Về lâu dài dễ phát sinh cơ chế xin - cho để được hưởng chính sách ưu đãi.

Nếu áp dụng đại trà, Nhà nước có thể thất thu tiền sử dụng đất. Thị trường bất động sản cũng có nguy cơ bị can thiệp hành chính mạnh khi dự án được chỉ định chủ đầu tư và giao đất không qua cạnh tranh.

Bên cạnh đó, nguy cơ trục lợi chính sách cũng được đặt ra. Dù dự thảo cấm chuyển nhượng trong 5 năm nhưng sau khi được cấp giấy chứng nhận hoặc hết thời hạn 5 năm, việc mua bán lại vẫn có thể diễn ra.

Dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng mua như nhà ở xã hội. Quy định mỗi cá nhân chỉ được mua một căn có thể bị “lách” bằng cách nhờ người khác đứng tên.

Ngoài ra, chủ đầu tư có thể nhờ cá nhân đứng tên mua, sau khi được cấp giấy chứng nhận thì bán lại theo giá thị trường.

Cuối năm 2021, Bộ Xây dựng từng báo cáo Thủ tướng về việc dừng xây dựng nghị quyết khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp và lồng ghép nội dung vào sửa đổi Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 không đề cập loại hình này.

Từ đó, ông Đỉnh cho rằng không cần ban hành thêm mô hình “lai”. Thay vào đó, cần hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu người thu nhập trung bình và thấp.

“Hiện Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 201/2025 thí điểm một số cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Theo tôi, cần theo dõi, đánh giá để hoàn thiện và áp dụng rộng rãi, thay vì bổ sung thêm chính sách mới…”- ông Đỉnh nêu quan điểm.